Evasione affitti brevi e controlli CIN, cosa rischiano i proprietari

Nel 2026 la lotta alle irregolarità nelle locazioni turistiche ha visto una forte accelerazione in Italia. Grazie a nuovi strumenti digitali e a controlli incrociati, le autorità hanno intensificato le verifiche. Il piano d'azione punta oggi a contrastare in modo sistematico l'evasione degli affitti brevi sul territorio. Tra le principali novità spicca l'adozione della Banca Dati Nazionale (BDSR) e del CIN obbligatorio, a cui si affiancano norme fiscali più stringenti, con l'obbligo di Partita IVA per chi gestisce più immobili. Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza monitorano costantemente gli annunci e i pagamenti online e le sanzioni per chi non rispetta i requisiti sono diventate molto severe e applicate con frequenza. 

Controlli sugli affitti brevi: come funzionano

L’evasione fiscale negli affitti brevi e le forme di abusivismo sono al centro delle verifiche congiunte condotte da Agenzia delle Entrate, Guardia di Finanza, Comuni e Ministero del Turismo. Le verifiche si articolano attraverso quattro modalità operative:

• incrocio dati automatico: gli algoritmi del Fisco incrociano telematicamente le informazioni inviate dai portali di prenotazione con le registrazioni inviate in Questura entro 24 ore dall'arrivo degli ospiti e con quanto dichiarato nei modelli 730 o Redditi;
• ispezioni e controlli sul campo: la Guardia di Finanza ed i vigili urbani effettuano verifiche dirette in loco (anche in veste di clienti) per accertare la presenza fisica del codice identificativo, la corretta identificazione degli utenti, il versamento della tassa di soggiorno e la regolarità dei corrispettivi;
• questionari dell'Agenzia delle Entrate: qualora emergano disallineamenti, l'AdE inoltra al proprietario un questionario ufficiale a cui rispondere entro 15 giorni indicando elenchi degli ospiti, giorni di locazione e importi riscossi. La mancata risposta comporta sanzioni amministrative da 250 a 2.000 euro e l'accertamento induttivo del reddito;
• mappatura via Banca Dati Nazionale: la nuova piattaforma del Ministero del Turismo (BDSR) cataloga tutti gli immobili adibiti a locazione breve per individuare posizioni irregolari o strutture non censite.

Perché scattano le verifiche

L'attività di accertamento si attiva prioritariamente in presenza di determinate anomalie:

• discrepanze tra presenze e incassi: omissione o sottodichiarazione dei canoni recepiti rispetto ai flussi di turisti registrati in Questura o sui portali online;
• superamento del limite per la gestione amatoriale: dal 1° gennaio 2026, la soglia massima per affittare come persona fisica usufruendo della cedolare secca è scesa a 2 immobili. Dal terzo immobile in poi scatta la presunzione assoluta di attività d'impresa (obbligo di Partita IVA, iscrizione alla gestione commercianti INPS e presentazione della SCIA);
• erogazione di servizi alberghieri non consentiti: l'offerta di prestazioni aggiuntive non strettamente legate al semplice godimento dell'immobile (es. trasferte, visite guidate o noleggio veicoli) riqualifica l'attività in forma d'impresa;
• irregolarità relative al CIN o alla sicurezza: la mancanza del codice identificativo o l'assenza dei dispositivi di protezione obbligatori costituiscono immediato fattore di rischio e attirano ispezioni approfondite.

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Chi sta controllando e in quali città

I controlli dell’Agenzia delle Entrate sugli affitti brevi ed il monitoraggio del territorio vengono effettuati in maniera integrata da quattro enti specifici:

• Guardia di Finanza: coordina i piani operativi contro l'evasione nel settore turistico, impiegando anche il software speciale Lens per incrociare flussi finanziari e individuare strutture abusive;
• Agenzia delle Entrate: gestisce le elaborazioni telematiche massive incrociando i codici fiscali dei proprietari con i dati trasmessi dalle piattaforme di intermediazione (ai sensi della direttiva DAC7) e con il database della Polizia di Stato;
• Comuni e Polizia Locale: monitorano l'adempimento della tassa di soggiorno, il rispetto dei regolamenti comunali e la presenza fisica del codice all'esterno degli stabili;
• Ministero del Turismo: supervisiona la banca dati BDSR segnalando alle autorità competenti le strutture prive di CIN o con informazioni incongruenti.

Le attività di verifica sul campo si concentrano principalmente in due contesti territoriali:

• grandi città d'arte e metropoli a forte impatto turistico: centri come Roma, Milano, Firenze e Venezia, dove la concentrazione di strutture ricettive richiede azioni di contrasto all'overtourism, al lavoro sommerso e agli annunci irregolari;
• capoluoghi di provincia e località turistiche stagionali: città universitarie o a forte crescita turistica (come Torino, Bologna, Napoli e Brescia) unitamente alle principali destinazioni balneari, lacustri e montane durante i periodi di alta stagione.

Come si scoprono gli evasori con i controlli incrociati

I controlli incrociati sugli brevi affitti si fondano sul confronto automatizzato tra quattro distinti archivi informatici, che corrispondono a:

• dati delle piattaforme online (Direttiva DAC7): i portali di prenotazione turistica trasmettono annualmente i dati identificativi degli host, gli indirizzi degli immobili, le notti prenotate ed i guadagni lordi corrisposti;
• presenze trasmesse in Questura (Alloggiati Web): i report obbligatori per motivi di pubblica sicurezza forniscono il numero effettivo di ospiti alloggiati e la durata precisa dei soggiorni;
• dichiarazioni dei redditi: i dati indicati dai contribuenti nei quadri dedicati (Quadro B o RL) vengono direttamente parametrati con i corrispettivi tracciati dai portali e con i registri della Polizia di Stato;
• registri comunali dell'imposta di soggiorno: il riscontro tra le strutture attive sul mercato e i reali versamenti della tassa turistica evidenzia le posizioni prive di accatastamento o autorizzazione.

L'incrocio di questi dati permette di rilevare tempestivamente le seguenti fattispecie:

• omessa dichiarazione (host fantasma): piena operatività sulle piattaforme ed esecuzione dei check-in in Questura a fronte dell'assenza totale del reddito nei moduli fiscali;
• dichiarazione parziale: incongruenza numerica tra gli incassi tracciati tramite bonifici/DAC7 e gli importi ridotti esposti nella dichiarazione dei redditi;
• abusivismo e assenza di codice identificativo: monitoraggio web svolto mediante software dedicati che individuano annunci sprovvisti di CIN e risalgono ai dati catastali del proprietario.

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Obbligo CIN: requisiti e verifiche

Il CIN è il codice univoco che identifica tutte le strutture ricettive e gli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche, gestito dal Ministero del Turismo tramite la piattaforma BDSR. Per il rilascio e la validità del CIN occorre attestare il rispetto di requisiti precisi:

• dispositivi di sicurezza (obbligatori per tutte le strutture): rilevatori di gas e monossido di carbonio perfettamente funzionanti e installati negli ambienti preposti; estintori portatili a norma (almeno uno ogni 200 mq di superficie e comunque almeno uno per piano), allocati in posizioni accessibili e sottoposti a manutenzione periodica;
• conformità urbanistica e catastale: destinazione d'uso residenziale in regola con le normative edilizio-urbanistiche locali.

L'obbligo di pubblicità prevede che il codice debba essere:

• esposto online: inserito in modo chiaro in tutti gli annunci pubblicati su portali di prenotazione, siti web o canali sociali.
• esposto fisicamente: affisso all'esterno dello stabile o dell'immobile, in prossimità dell'ingresso o del citofono, in posizione visibile.

Cosa succede se si affitta senza CIN

L'esercizio dell'attività di locazione priva di CIN o la mancata esposizione dello stesso determina conseguenze di natura sanzionatoria, operativa e fiscale. I controlli CIN legati agli affitti brevi comportano:

• sanzioni pecuniarie: multe da 800 € a 8.000 € per l'assenza del codice e da 500 € a 5.000 € per l'omessa visualizzazione negli annunci o all'esterno dell'edificio;
• blocco dell'operatività sui portali: in ottemperanza alle normative europee, le piattaforme eseguono la verifica preventiva del CIN bloccando le inserzioni sprovviste di codice valido. In presenza di segnalazioni da parte delle autorità, i portali oscurano le inserzioni irregolari entro 10 giorni lavorativi;
• accertamenti fiscali prioritari: l'assenza del codice univoco all'interno della BDSR qualifica la struttura come potenzialmente abusiva, attivando le verifiche della Guardia di Finanza attraverso ispezioni in loco e controlli incrociati sui conti correnti e sui dati di P.S.

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