Il mercato degli uffici in Italia chiude la prima metà del 2026 con un quadro articolato: gli investimenti si riprendono, i canoni toccano nuovi massimi storici, ma l'assorbimento rallenta per la combinazione di offerta scarsa e prezzi in salita. È quanto emerge dall'Italian Office Spotlight di Savills, pubblicato il 22 luglio 2026, che fotografa un settore in profonda trasformazione strutturale, sempre più polarizzato tra asset prime nelle location centrali — dove la scarsità di prodotto spinge rendimenti e canoni — e mercati secondari in progressiva marginalizzazione.
Gli investimenti: 1 miliardo nel semestre, +11% anno su anno
Nel primo semestre del 2026 il volume degli investimenti nel settore uffici ha raggiunto circa 1 miliardo di euro, in crescita dell'11% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il risultato si posiziona come quarta asset class del mercato immobiliare istituzionale italiano — un dato che conferma la selettività degli investitori verso un comparto caratterizzato da grandi trasformazioni della domanda. A sostenere i volumi sono state in larga misura due grandi transazioni: Via Monte Napoleone 8 a Milano e Palazzo Esedra a Roma, che insieme hanno rappresentato circa la metà dell'intera attività semestrale. Nel corso del semestre sono state registrate 25 transazioni totali, quattro in meno rispetto all'anno precedente.
Milano destinazione principale
Milano si conferma la destinazione principale con il 54% dei volumi attraverso 10 transazioni, concentrate principalmente nei due CBD della città. Roma ha visto crescere significativamente la propria quota di mercato fino al 29% dei volumi del periodo — quasi il triplo rispetto all'anno precedente — grazie alla chiusura di una grande transazione nel CBD per un totale di circa 290 milioni di euro, con 9 transazioni complessive. I mercati regionali guadagnano trazione e rappresentano il 17% dei volumi, supportati da sei transazioni nel periodo.
Crescono privati e owner occupier
Sul fronte degli investitori, il mercato vede una presenza crescente di privati e owner occupier — società che acquistano gli asset per utilizzo diretto. Gli investitori internazionali rimangono protagonisti ma con un peso inferiore rispetto alla totalità del mercato degli investimenti italiano: la componente internazionale ha caratterizzato il 59% del mercato office contro il 73% dei volumi totali dell'immobiliare istituzionale.
I rendimenti: compressione di 25 punti base dopo due anni di stabilità
Uno dei segnali più significativi del semestre riguarda i rendimenti netti prime, che registrano una compressione di 25 punti base sia nel CBD Historic Centre di Milano sia nel CBD romano — dopo oltre 24 mesi di stabilità. Milano si attesta al 4,00% e Roma al 4,50%. Nelle zone periferiche si registra invece un allentamento dei rendimenti, confermando la crescente polarizzazione del mercato tra location centrali e secondarie. Marco Montosi, Head of Investment di Savills, ha sottolineato come questa compressione rifletta il crescente interesse per i prodotti core nelle location più consolidate, nonostante un contesto ancora incerto.
Il leasing a Milano: 131.000 mq, -36% anno su anno, ma il grado A vale il 70% dell'assorbimento
Il mercato delle locazioni milanesi chiude il primo semestre 2026 con 131.000 mq di take-up, segnando una contrazione del 36% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Il numero di transazioni è calato in misura più contenuta (-8%), segnalando che la riduzione riguarda principalmente la dimensione media delle operazioni più che il numero di deal. Dopo quattro anni consecutivi di crescita dei volumi, il primo semestre 2026 rappresenta la prima vera interruzione di questo trend positivo.
Superficie media
La superficie media affittata per transazione si è attestata a 765 mq nel primo semestre 2026, il 31% al di sotto del dato del primo semestre 2025 e il 42% sotto la media quinquennale del primo semestre — confermando una tendenza pluriennale verso spazi più compatti ma di maggiore qualità. Il 65% delle transazioni riguarda superfici inferiore ai 1.000 mq, mentre le operazioni sopra i 5.000 mq rappresentano solo il 5% del totale.
Prevalgono spazi di grado A
La qualità resta il fattore discriminante: gli spazi di grado A hanno rappresentato il 70% dell'assorbimento totale del semestre. Il vacancy complessivo del mercato milanese si attesta al 9,2%, ma quello del grado A scende al 3,6% — con punte di soli 0,6% nel CBD Porta Nuova e 0,8% nel CBD Historic Centre, livelli che di fatto segnalano un'assenza quasi totale di prodotto prime disponibile nelle zone più ambite. La disponibilità attuale nel mercato milanese è di 852.000 mq, con ulteriori 358.000 mq nella pipeline di sviluppo.
Canoni prime in salita
In questo contesto di scarsità estrema i canoni prime continuano a salire, raggiungendo 820 euro al mq all'anno nel CBD Historic Centre — un nuovo massimo storico, in crescita del 9% rispetto all'anno precedente. Dal punto di vista geografico, l'assorbimento si è distribuito tra periferia (28%), semicentro (18%), CBD Historic Centre (18%) e CBD Porta Nuova (18%), con le location centrali che restano le più attive per numero di deal. Sul fronte settoriale, i Servizi e le società di consulenza rimangono la fonte di domanda più attiva nonostante un calo del 29% anno su anno. In controtendenza crescono Energy (+32%), Banking & Finance e fintech (+22%) e IT (+13%). I settori legale e consulenza strategica registrano invece le contrazioni più nette.
Prospettive per l'offerta fino al 2028
Guardando all'offerta futura, entro il 2028 sono attesi circa 380.000 mq di nuovi spazi distribuiti su 39 progetti di sviluppo — un volume che potrà contribuire a riequilibrare progressivamente il mercato, anche se il 68% di questa pipeline è speculativo e solo il 14% è già impegnato da owner occupier. Nel primo semestre 2026 sono stati completati circa 64.000 mq, di cui il 65% già locato alla consegna.
Eros Chiodoni, Head of Office Leasing di Savills, ha descritto il rallentamento come il riflesso della pressione combinata dell'aumento dei canoni di locazione e della disponibilità persistentemente limitata di spazi di qualità nei sottomercati prime, sottolineando come la tendenza pluriennale verso spazi di dimensioni più ridotte ma efficienti e ad alta qualità in location prime rimanga la caratteristica distintiva del mercato milanese.
Roma: dinamismo crescente, vacancy al minimo, canoni a 620 euro
Il mercato romano delle locazioni mostra un dinamismo crescente che rafforza il suo ruolo nel panorama nazionale. I canoni prime hanno raggiunto i 620 euro al mq all'anno, con prospettive di ulteriore crescita nella seconda parte dell'anno. Il vacancy rate per gli immobili di grado A si mantiene su livelli estremamente contenuti — segnale di una domanda sostenuta che non riesce ancora a essere pienamente soddisfatta dall'offerta esistente di qualità.
La domanda romana è trainata dalla Pubblica Amministrazione — tradizionale motore del mercato direzionale capitolino — e dal comparto dei Servizi, con particolare riferimento al settore Legal. La distribuzione geografica conferma la concentrazione nel CBD e nell'area EUR, dove si sono registrate le operazioni di maggiore dimensione del semestre.
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