Uffici a Roma, canoni in salita e offerta scarsa

Il 2026 parte in recupero, ma il mercato resta sotto i livelli storici

Il mercato degli uffici di Roma apre il 2026 con segnali incoraggianti sul fronte della domanda, ma non privi di ombre. L'assorbimento nel primo trimestre si è attestato a circa 38.100 metri quadrati, un risultato in miglioramento rispetto allo stesso periodo del 2025, ma ancora al di sotto delle medie storiche che caratterizzano il mercato direzionale della Capitale. Il dato, tuttavia, non racconta di un'utenza che si ritrae: racconta piuttosto di aziende che cercano e faticano a trovare. La crescente difficoltà di incontro tra ciò che gli occupier richiedono e ciò che lo stock disponibile è in grado di offrire rappresenta la vera chiave di lettura di questo trimestre. Si tratta, secondo il Centro Studi Gruppo IPI, di un disallineamento strutturale destinato a condizionare il mercato direzionale romano nel medio periodo.

La domanda vuole qualità, lo stock vecchio resta sul banco

Il profilo della domanda attiva sul mercato romano è sempre più definito e selettivo. Le aziende che cercano uffici puntano su immobili efficienti dal punto di vista energetico, flessibili nella distribuzione degli spazi interni e ben connessi con le infrastrutture di trasporto. Standard elevati che, però, una quota rilevante dello stock esistente non è in grado di soddisfare, presentando elementi di obsolescenza tecnica e scarsa competitività rispetto ai requisiti attuali.

Questa forbice tra vecchio e nuovo si riflette con chiarezza nella composizione dell'assorbimento: il 77% dei volumi compravenduti o locati nel trimestre ha riguardato immobili di grado elevato — grade A o A green — per un totale di 29.200 metri quadrati. Il comparto secondario, per converso, continua a perdere terreno, incapace di rispondere alle aspettative di un'utenza sempre più esigente. Il mercato si polarizza, e questa polarizzazione non sembra destinata ad attenuarsi.

Il vacancy rate inganna: nelle zone prime quasi niente è libero

A prima vista, il tasso di sfitto complessivo del 7,50% potrebbe restituire l'immagine di un mercato tutto sommato equilibrato, con una discreta quota di spazi disponibili. Ma sarebbe una lettura fuorviante. Nelle aree prime della città la disponibilità reale di uffici si avvicina al 2%, una soglia che di fatto equivale alla piena occupazione. La grande massa degli spazi vuoti si concentra invece nel segmento secondario meno efficiente, quello che le aziende tendono a scartare in fase di selezione. Ne risulta uno stock disponibile complessivo di circa 680.000 metri quadrati, che però, nella pratica, non è tutto ugualmente spendibile sul mercato.

CBD e Grande EUR guidano il mercato, con vocazioni diverse

Sul piano geografico, il primo trimestre conferma le due polarità direzionali più dinamiche della capitale: il CBD Centro e il Grande EUR, che insieme rappresentano il 60% dell'assorbimento complessivo del periodo, rispettivamente al 32% e al 28%. I due poli, però, attraggono tipologie di utenza differenti e rispondono a logiche distinte.

Il CBD Centro esercita una forte attrazione sui tenant istituzionali e sulle attività ad alto valore aggiunto, beneficiando della posizione centrale e di una scarsità di prodotto che, paradossalmente, ne alimenta il prestigio e la desiderabilità. Il Grande EUR si conferma invece il mercato di riferimento per le grandi superfici corporate, grazie a un parco immobiliare più moderno, a una buona accessibilità e a una maggiore disponibilità di spazi rispetto al centro. Più marginali, nel trimestre, i contributi del Semicentro (11%), della Periferia (22%) e del Centro storico (7%).

I canoni salgono, soprattutto dove lo spazio manca

La dinamica dei valori locativi rispecchia fedelmente le tensioni sull'offerta. Nel CBD Centro il canone prime ha raggiunto i 600 euro per metro quadrato all'anno nel primo trimestre 2026, rispetto ai 550 dello stesso periodo del 2025, segnando una crescita che non deriva da un'espansione generalizzata del mercato, ma quasi esclusivamente dalla scarsità di prodotto qualificato nelle location più ambite. Una distinzione non da poco: i canoni crescono non perché il mercato boom, ma perché non c'è abbastanza di buono da affittare.

Anche altri sottomercati hanno registrato incrementi: l'EUR Core è passato da 360 a 400 euro per metro quadrato annuo, il Grande EUR da 310 a 330, Roma Est da 170 a 190, Cinecittà da 180 a 200 e la Periferia fuori GRA da 120 a 130. Stabili, invece, Centro storico (450), Semicentro (350), Corridoio Fiumicino (180) e Parco de' Medici (200). Il prime net yield nel CBD si attesta al 4,5%, in un contesto in cui la compressione dei rendimenti riflette la forte domanda degli investitori per gli asset di massima qualità.

Poca pipeline in arrivo: la pressione sui prime non si allenterà presto

Le prospettive a breve e medio termine non lasciano presagire un allentamento delle tensioni sull'offerta qualificata. La pipeline di nuovi sviluppi prevista per il 2026 è ancora contenuta, con circa 25.000 metri quadrati attesi nell'arco dell'anno. Un incremento più consistente è ipotizzato soltanto per gli anni successivi, ma i tempi del settore immobiliare sono lunghi e l'impatto sul mercato si farà sentire con gradualità.

In questo scenario, la scarsità di prodotto prime sembra destinata a perdurare, con la conseguenza di mantenere sotto pressione i valori locativi nelle zone più richieste e di ampliare ulteriormente il gap competitivo rispetto allo stock secondario di minore qualità. Gli investitori, dal canto loro, continuano a orientarsi verso asset prime e location consolidate, mentre cresce l'interesse per le operazioni di riqualificazione e riposizionamento dello stock esistente: un segnale che il mercato, almeno in parte, ha già individuato nella rigenerazione dell'esistente una delle risposte possibili al problema strutturale dell'offerta.