Interventi urgenti di messa in sicurezza in condominio: obblighi e riparto spese

Quando l'integrità dell'edificio è a rischio o vi è un pericolo per l'incolumità di condòmini e terzi, il Codice civile prevede delle deroghe alle normali procedure assembleari al fine di permettere un intervento tempestivo. Lavori di questo tipo richiedono, infatti, uno specifico quadro di norme e di procedure operative per gestire correttamente queste emergenze. 

Ecco perché la gestione degli interventi urgenti in condominio per la messa in sicurezza è un tema delicato che incrocia responsabilità civili, penali e normative tecniche.

Cosa si intende per lavori urgenti?

Si definiscono interventi urgenti le opere indifferibili necessarie a prevenire danni gravi e imminenti all'integrità di persone o beni, e a garantire i requisiti minimi di sicurezza e salubrità. Tali lavori ripristinano la piena funzionalità di servizi essenziali quali, a titolo esemplificativo, gli impianti idrici, elettrici, termici o del gas.

Ai sensi dell'art. 1135 c.c. relativo ai lavori urgenti, l'amministratore ha il potere-dovere di disporre tali interventi senza preventiva autorizzazione dell'assemblea. Tuttavia, è opportuno ottenere la ratifica dei lavori urgenti in condominio nella prima assemblea successiva. La ratifica serve a validare la spesa e il riparto tra i condòmini, a conferma della correttezza dell'operato dell'amministratore.

I relativi oneri sono posti a carico dei condòmini interessati, ripartiti proporzionalmente ai millesimi di proprietà o secondo i criteri legali e regolamentari vigenti, fermo restante la facoltà dell'assemblea di verificare l'effettiva sussistenza del carattere d'urgenza.

Esempi di opere urgenti includono il consolidamento di cornicioni pericolanti, la riparazione di tubazioni principali esplose o interventi strutturali a seguito di eventi sismici o meteorologici estremi.

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Le opere da realizzare senza il consenso condominiale

I lavori urgenti eseguiti in un condominio per effetto dei poteri dell'amministratore includono la facoltà di attingere ai fondi condominiali disponibili o, in casi estremi, di costituire un fondo ad hoc. 

Nella sua azione, l'amministratore deve agire come il "buon padre di famiglia" per evitare responsabilità civili, ovvero danni a terzi, o penali, dovuti all'omissione di lavori in edifici che potrebbero andare in rovina, come previsto dall'ex articolo 677 del Codice penale. 

Oltre all'amministratore, anche il singolo condòmino può agire in autonomia, ma con i limiti più stringenti stabiliti dall'articolo 1134 del Codice civile. Infatti, mentre l'amministratore può ordinare qualsiasi lavoro straordinario necessario alla sicurezza, il condòmino può eseguire interventi sulle parti comuni solo se hanno il carattere dell'indifferibilità. Se il condòmino agisce senza che ci sia una reale urgenza che impedisca di avvisare l'amministratore, non ha diritto al rimborso delle spese sostenute.

Come ottenere una riparazione urgente del tetto condominiale

Se il tetto presenta danni che causano infiltrazioni o distacchi, è necessario seguire la procedura corretta. Più nel dettaglio, occorre:

• la trasmissione di una segnalazione immediata di descrizione del pericolo, mediante un messaggio di Posta elettronica certificata (PEC) o una raccomandata A/R all'amministratore;
• l'invio, da parte dell'amministratore, di un tecnico o di una ditta per un sopralluogo urgente;
• la predisposizione di un intervento d'ufficio, ovvero che l'amministratore, capita la gravità del danno, ordini i lavori di ripristino o di messa in sicurezza immediata;
• il ricorso al tribunale, da parte del singolo condòmino, per un provvedimento d'urgenza ai sensi dell'articolo 700 del Codice di procedura penale in caso di inerzia dell'amministratore e dell'assemblea nonostante il pericolo.

Lavori urgenti in un condominio possono essere dovuti a delle infiltrazioni. In questi casi, la criticità è spesso dettata dal rischio di rendere le strutture insalubri o di danneggiare gli impianti elettrici. Pertanto, l'amministratore deve agire per eliminare la causa del danno, anche se ciò dovesse comportare delle spese ingenti. In questo modo, infatti, si evita di dover sostenere potenziali e più elevati risarcimenti in futuro.

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Che maggioranza serve per deliberare lavori straordinari

Mentre i lavori urgenti possono essere avviati dall'amministratore "pro tempore", gli interventi straordinari in condominio affidati a imprese esterne che non hanno le necessità dell'urgenza richiedono deliberazioni assembleari con maggioranze specifiche. Ecco, nella tabella di seguito, il quadro delle soglie richieste a seconda degli interventi: