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Identikit professionale del property manager tra gestione imprenditoriale, tecnologia e impresa

Gtres
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Il numero di appartamenti offerti in locazione per poche notti sui portali online cresce vertiginosamente. Non solo nelle Top Destinations Venezia, Milano, Roma, Firenze o Bologna, ma anche in località meno attrattive a livello turistico.

Attratti da prospettive di guadagno facile (che poi facile non è) in molti hanno virato sui cosiddetti affitti brevi senza però conoscere le dinamiche del mercato e senza strutturarsi in maniera imprenditoriale. Fermo restando che c’è spazio per tutti, “piccoli e grandi” purchè si operi nell’assoluta trasparenza e legalità, una cosa è affittare in maniera “amatoriale” la casa di famiglia o degli amici e altra è agire da property manager professionale e da imprenditore del turismo e dell’accoglienza diffusa (come in Italianway chiamiamo i partner che scelgono di entrare nel nostro progetto nazionale).

L’imprenditorialità come garanzia per proprietari e ospiti

I dati ufficiali ci dicono ancora poco. Non esiste un codice ATECO che definisca con precisione l’attività, né un albo (per fortuna!), tantomeno rilevazioni ISTAT o di Enti anche meno prestigiosi a dirci quanti sono, in Italia, ad operare sul mercato del vacation rental gestendo immobili in modo imprenditoriale.

Se non possiamo “contarli” possiamo però dire quali sono le caratteristiche imprescindibili che chi fa seriamente il property manager deve possedere, per esempio aver costituito una società a questo scopo o, almeno, aperto una partita IVA, dichiarando quindi ai suoi stakeholder (lo Stato, il Comune, la Questura, i Proprietari e gli Ospiti) di voler fare le cose secondo le regole. “È il minimo” penserete; ma questo  prerequisito base non è in realtà scontato.

Il contratto e la capacità commerciale

Ogni azienda è un centro di contratti, così si impara dal diritto. E ogni property manager che si rispetti stipula, con i proprietari degli immobili, contratti che gli assicurino il diritto di rappresentanza.

Il contratto definisce infatti il perimetro delle responsabilità che il property manager assume nei confronti dei Proprietari, degli Ospiti, e di tutti i soggetti coinvolti. Deve definire chi si occupa della messa in regola dell’immobile da un punto di vista catastale e di impiantistica, chi si fa carico di stipulare un’assicurazione, chi ha mandato a gestire gli incassi e a che titolo, chi è responsabile della raccolta e del versamento dell’imposta di soggiorno e così via.

Il contratto dovrà necessariamente riflettere l’ampio spettro delle normative regionali che regolano il settore ricettivo in Italia: dovrà ad esempio riportare se l’immobile opera come casa vacanza, in regime di locazione breve, affittacamere, ecc.,.

Un buon contratto però non è sufficiente a fare di un generico gestore di proprietà altrui un property manager che agisca con successo in maniera imprenditoriale: fondamentali sono infatti l’empatia e la capacità commerciale necessarie a convincere un proprietario a farsi dare in gestione il proprio appartamento conquistandone, a ragion veduta, la fiducia.

Gli Italiani, un popolo di Proprietari innamorati

Storicamente gli Italiani sono particolarmente legati alle proprietà che possiedono: le hanno ricevute in eredità da familiari scomparsi oppure le hanno acquistate con anni di duro lavoro. Sono proprietari orgogliosi che considerano questi immobili molto più di un bene materiale e sono quindi interessati al rendimento tanto quanto alla cura e manutenzione del loro immobile.

Un property manager strutturato deve essere quindi un buon commerciale, empatico ed affidabile per conquistare la fiducia dei proprietari, ma deve anche essere in grado di far rispettare le aspettative della proprietà rispetto a rendimento e manutenzione.

Dove vai se il software non ce l’hai

Informatica e tecnologia sono alleate indispensabili per il property manager e trattandosi di settori in perenne sviluppo non è sempre facile orientarsi.

Senza un software strutturato e affidabile un property manager con una discreta scala dimensionale, diciamo una trentina di proprietà, non è nelle condizioni di gestirle in maniera efficace e virtuosa, padroneggiarne la cura e la manutenzione, ottenerne il massimo rendimento possibile con soddisfazione dei proprietari e adempiere in toto ai requisiti normativi previsti dalla legge, operando nella più totale trasparenza e legalità.

Grande parte del successo dell’azienda che guido, Italianway, va attribuito certamente alla professionalità del team ma anche al nostro software sviluppato internamente su cui abbiamo investito enormi risorse e che è in grado di gestire la complessità dello short term: dalla pubblicazione on-line multi canale dell'appartamento, alle gestione di prenotazioni e incassi, check-in e out, fatturazione elettronica, cedolare secca, imposta di soggiorno, report, pulizie e manutenzioni degli appartamenti.

Ecco perché l’Organizzazione aziendale fa la differenza

Per le sue caratteristiche insite (pochi operatori interni ed assorbiti al 100% dalla gestione del quotidiano), la micro-imprenditorialità tipicamente italiana difficilmente può avere al suo interno il set di competenze necessarie ad una vera crescita aziendale che però per una buona società di property management sono necessarie: competenze commerciali, giuridiche, organizzative, IT per gestire i software, operative sui settori del revenue management e del booking, delle lingue per il customer service, di controllo di gestione, di marketing e di comunicazione.

Qual è il numero magico - mi hanno chiesto tante volte - in termini di appartamenti gestiti, che consente ad un buon property manager di potersi permettere le competenze di cui abbiamo parlato finora e quindi un certo standard di qualità da offrire a proprietari e viaggiatori? Dipende ovviamente dalle location e dalla qualità del prodotto (certamente non si può prescindere da destinazione e condizioni dell’immobile) ma quello che con Italianway abbiamo sperimentato sul campo è che sotto gli 80 appartamenti quasi sempre si lavora H24 sette giorni su 7 in nome di una “mera e faticosa sopravvivenza”. È oltre che inizia l’impresa. Per questo sono convinto che fare rete con altri imprenditori del turismo con cui condividere progetto e filosofia d’impresa - come abbiamo fatto noi - sia la scelta giusta. E anche in Italia, che resta il Paese più sognato dai viaggiatori di tutto il mondo, questa consapevolezza si sta - fortunatamente, dico io - sempre più affermando.

Marco Celani è attualmente AD di Italianway, start up innovativa del settore turismo-hospitality che a fine gennaio 2019 ha lanciato il primo franchising italiano del vacation rental.