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Aste immobiliari, cosa cambia con il Recovery Plan?

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Proprio in queste settimane, Il disegno di legge delega approvato in Senato conferma le modifiche al processo di esecuzione previste dal Piano nazionale di ripresa e resilienza (Pnrr), nel quale sono stati definiti gli obiettivi che verranno realizzati tramite l’utilizzo dei fondi europei previsti dal Recovery Fund.

Oltre a concentrarsi sulle misure che volte a stimolare in modo diretto la ripresa dalla crisi generata dal Coronavirus, il Pnrr prevede tutta una serie di aree di intervento a cui verranno destinate le risorse disponibili: innovazione, sostenibilità ambientale, sanità, infrastrutture, occupazione, tanto per citarne alcune. Tra queste riveste un ruolo centrale la giustizia, per cui è stata prevista una riforma diretta ad accorciarne i tempi e a velocizzare di conseguenza l’esecuzione delle sentenze . In merito alle esecuzioni immobiliari, il Piano nazionale di ripresa e resilienza ha definito linee di intervento che hanno lo scopo di rendere più celere e spediti i procedimenti esecutivi, intervenendo sotto diversi profili.

Dal testo dall’attuale art. 12 del DDL possiamo già dedurre i punti principali della riforma:

  • La liberazione dell’immobile pignorato, non abitato dall’esecutato e dal suo nucleo familiare ovvero occupato da soggetto privo di titolo opponibile alla procedura, avverrà al più tardi, nel momento in cui è pronunciata l’ordinanza con cui è autorizzata la vendita o sono delegate le relative operazioni di vendita e non più al momento del decreto di trasferimento
  • ·L’introduzione del meccanismo della cosiddetta vente privée (vendita diretta del bene pignorato da parte del debitore) che, con i necessari accorgimenti, può favorire una liquidazione “virtuosa” e rapida attraverso la ricerca di un acquirente con istanza depositata non oltre dieci giorni prima dell’udienza prevista dall’articolo 569 c.p.c., per un prezzo non inferiore al prezzo base indicato nella relazione di stima, allegando un’offerta di acquisto irrevocabile per centoventi giorni con cauzione non inferiore a un decimo del prezzo proposto.
  • La riduzione del termine per il deposito della relazione notarile ex art. 567, 2° comma, c.p.c., coincidente con quello previsto dal combinato disposto degli articoli 497 e 501 c.p.c. per il deposito dell’istanza di vendita
  • L’abrogazione delle disposizioni del c.p.c. che si riferiscono alla formula esecutiva e alla spedizione in forma esecutiva, stabilendo che le sentenze e gli altri provvedimenti dell’autorità giudiziaria e gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale per valere come titolo esecutivo devono essere formati in copia attestata conforme all’originale

In caso di approvazione definitiva, è mia opinione il ritenere opportuna l’introduzione di adeguati correttivi in grado di ridurre i rischi di un maggior onere a carico del creditore procedente (si pensi al termine per il deposito della relazione notarile) e alle possibili finalità dilatorie perseguibili con l’istanza di vendita diretta che, allo stato attuale, prevede una cauzione pari al solo decimo del prezzo proposto senza specificare le sanzioni dell’art. 587 c.p.c. in caso di inadempimento.

Traspare nell’intento del legislatore l’esigenza, da un lato, di dare una maggior tutela al creditore procedente con l’introduzione di una serie di interventi volti a garantire la semplificazione delle forme e quindi dei tempi del processo esecutivo, dall’altro, quello di tutelare il debitore attraverso la già citata “vente privée”, strumento, guidato dalla stessa ratio della rinegoziazione del mutuo, che, se ben disciplinato ed utilizzato, può, proprio come la rinegoziazione, favorire, attraverso la collaborazione del debitore stesso , migliori e più rapide realizzazioni, nell’interesse di tutte la parti del processo e della tenuta dello stesso mercato immobiliare e del sistema dei crediti in sofferenza, ad esso strettamente connesso.

Maurizio Cinà, Architetto, dal 2018 Ceo di AsteXte,  Network specializzato nella consulenza per l’acquisto di immobili all’ Asta; da Febbraio 2021 è Direttore Generale di NplXte, consulting boutique specializzata in Npl & Real Estate Asset Management; da Marzo 2021 è Formatore di BVinvest per il corso “Fare Business con gli Npl”