“se nel 2008 si fossero abbassati i prezzi del 15%, oggi non ci sarebbe il problema dell’invenduto”

Il comparto delle nuove costruzioni soffre oggi per il mutamento di una domanda diventata più esigente rispetto al passato, attraversata da un cambiamento demografico che ridurrà nel 2015 a 85.000 la richiesta di nuove abitazioni. A dirlo è Lorenzo bellicini, direttore del cresme, intervistato da idealista news, il quale ricorda che se si fossero abbassati i prezzi delle case del 15% già nel 2008, oggi non avremmo il problema di 200mila abitazioni invendute

Qual è stato l’andamento del settore delle costruzioni nel corso del 2014?
Negli ultimi mesi del 2013 e primi mesi del 2014 ci sono arrivati segnali particolarmente positivi dal mercato, ma da maggio a settembre è avvenuta quella che abbiamo chiamato “gelata d’estate”, si è fermato anche il settore delle riqualificazioni, che oggi rappresenta il 70% del mercato. In quest’ultima parte dell’anno c’è stata una ripresa generalizzata e prevediamo che l’anno chiuderà in terreno positivo

Qual è il comparto che ha sofferto e soffre ancora per la crisi?
Sicuramente quello delle nuove costruzioni. La produzione edilizia residenziale è tornata al 1949 dome dimensioni en el 2015 andrà anche peggio perché arriveremo a 85000 nuove abitazioni. Sicuramente ciò è dovuto a un cambiamento generalizzato che ha interessato la società italiana dal punto di vista demografico. Siamo passati da 300mila nuove famiglie all’anno a 100mila. C’è una pressione che viene dal basso che ha cambiato la domanda. Il 16% del mercato prima era fatto da stranieri che compravano le case di minor prezzo, oggi la domanda da parte degli immigrati è bassissima perché sono proprio loro i più penalizzati dal quadro generale

Cosa è successo al resto del settore immobiliare?
Quest’anno il settore immobliare è andato molto meglio in termini di compravendite, tutti i comuni capaluoghi sono tornati a crescere, il programma è che un cambiamento generalizzato ha interessato tutto il settore.  Prima c’era tutta una fetta di patrimonio che veniva lasciato fuori dal mercato, in primis le seconde case che non venivano affittate e che comunque si rivalutavano. Oggi la pesante tassazione, i costi di gestione, la crisi económica che erode i redditi famigliari, gli immobili che si deprezzono hanno spinto i proprietari a mettere questi immobili sul mercato, per venderli o affittarli. Tre anni fa il mercato immobiliare non aveva l’affitto, mentre oggi abbiamo una vetrina immobiliare divisa a metà tra affitto e vendita

A cambiare oggi è stata la domanda?
Diciamo che il prodotto usato fa una concorrenza seria alle nuove costruzioni perché è meglio localizzato e a miglior prezzo. Le giovani coppie che rappresentano un segmento importante del mercato preferiscono affittare piuttosto che comprare perché scegliere una casa in periferia, anche se nuova, non è economicamente vantaggioso. Nel campo delle nuove costruzioni c'è spazio solo per chi fa qualcosa di diverso e riesce ad intercettare quella fascia di domanda che ha delle esigenze più alte rispetto a prima e non vuol spendere troppo

Qual è una possibile soluzione al problema dell’invenduto
Una parte di questo invenduto non lo vuole nessuno, quindi è difficilissimo da collocare. Una strada sicuramente potrebbe essere quella delle politiche pubbliche di edilizia sociale. Fermo restando che glli standard energetici richiesti oggi dall’edilizia sociale sono molto diversi rispetto a quelli del prodotto disponibile sul mercato, quindi sarebbe necessario un intervento di messa in efficienza energetica

Nel 2008 scrissi un articolo che si intitolava “è inutile l’arrocco” e consigliavo al settore immobiliare di abbassare i prezzi del 15%. In questa maniera non ci sarebbe stato più il problema dell’invenduto. Oggi i prezzi sono scesi anche del 35% e ci sono 200mila abitazioni invendute

Cosa ci possiamo aspettare nel prossimo futuro
Ci sono delle componente che riguardano la domanda,c he ci fanno capire che i livelli di produzione non saranno più quelli di prima. Per le nuove costruzioni ci saranno dei margini di ripresa, ma i livelli non sono più quelli. Mentre il mercato immobiliare giocherà la partita sull’usato, sulle abitazioni già esistenti, su interventi di edilizia urbani capaci di riqualificare, interventi di investimento che incidono sull’esistente

Se lo scenario complessivo dovrebbe migliorare nel 2015-2016. Ci aspettiamo quest’anno un miglioramento complessivo del residenziale in termini di compravendite (residenziale)

I prezzi scenderanno ancora?
I prezzi scenderanno ancora per tutto il prossimo anno. Alcuni prodotti di qualità reggeranno meglio, altri sono ormai da diversi anni fuori dal mercato. Per questo prodotto anche se i prezzi dovessero crollare, sarà difficile trovare un compratore

Il consiglio per chi ha intenzione di acquistare è di girarsi intorno perché se in questo momento si lavora (acquistare un immobile che vale è un lavoro) si possono trovare delle occasione interessanti