"Un piano del Comune per rendere sostenibile la morosità delle case popolari arrivata al 40%"

Gabriele Rabaiotti, assessore ai lavori pubblici e alla casa del Comune di Milano, si trova oggi alle prese con un patrimonio residenziale pubblico che rappresenta il 10% dello stock complessivo del capoluogo lombardo e dove la morosità è cresciuta in maniera esponenziale, raggiungendo ormai il 40% delle bollette emesse. Nella convinzione- come spiega in un'intervista a idealista news - che "la risposta alla domanda abitativa dei più deboli può passare solo attraverso le case popolari" - il comune sta avviando un piano di rientro straordinario dei debiti degli inquilini. Allo stesso tempo è a lavoro per incrementare la collaborazione con i privati al fine di sostenere la locazione a canone agevolato, anche attraverso forme di incentivi indiretti che prevedano la riduzione degli oneri di urbanizzazione per gli sviluppi immobiliari privati.

"Ad oggi a quanto ammonta il patrimonio residenziale pubblico del Comune di Milano e che quota rappresenta rispetto all’intero stock residenziale della città?

Gli alloggi di proprietà del Comune di Milano, in gestione ad MM, sono 28mila, 35mila quelli di  Aler. Insieme, rappresentano il 10% circa dello stock complessivo ad uso abitativo di Milano.

Qual è l’affitto medio delle case popolari e in quali zone sono maggiormente ubicate?

Si va dai 150 ai 200 euro al mese per un appartamento di medie dimensioni (65 metri quadrati, ndr). Le case popolari comunali si trovano in prevalenza nei quartieri di Quarto Oggiaro, Gallaratese e Niguarda, mentre lo stock di Aler è concentrato tra san Siro, Lorenteggio, quartiere Mazzini-Corvetto e Molise-Calvairate.

A quanto ammontano le spese di manutenzione delle case popolari?

Lo stanziamento del Comune di Milano nel bilancio 2018 è pari a 6 milioni per la manutenzione ordinaria e a oltre 48 per quella straordinaria. Di quest’ultima voce fanno parte i 26,5 milioni dedicati al Piano di recupero degli alloggi sfitti, cui se ne aggiungono 8 per la manutenzione generale, 3,3 per gli ascensori, 6,2 per le bonifiche amianto e 4,4 per i lavori di riqualificazione del quartiere Saint-Bon. Ogni anno, infatti, cerchiamo di finanziare almeno un intervento dedicato ad un quartiere specifico: gli ultimi individuati sono stati quelli delle vie Cilea, San Bernardo, Villani-Giuffré e, appunto, Saint-Bon”.

Al 31 dicembre 2016, secondo la Corte dei Conti, il debito degli inquilini accumulato negli ultimi 15 anni era pari a 350 milioni. Qual è il bilancio 2017?

Premesso che siamo stati noi ad interpellare la Corte dei Conti fornendo i dati complessivi del debito, e che il consuntivo del 2017 non è ancora disponibile, la morosità negli ultimi 7/8 anni è senza dubbio crescente: ormai è arrivata intorno al 40% delle bollette emesse, tra canoni d’affitto ed oneri accessori.

Perché è così difficile riscuotere queste somme?

E’ difficile perché nelle case popolari vivono persone che si trovano in condizioni di fragilità e povertà, la cui capacità di spesa, già ridotta, è ulteriormente diminuita in quest’ultimo decennio di crisi. Aggiungo che, soprattutto negli ultimi 15 anni, il sistema di controllo e di gestione è stato lacunoso ed eccessivamente complicato. Non escludo poi che sia partita anche una forma di “morosità per protesta”, dovuta al fatto che gli inquilini che hanno sempre versato il dovuto si sono confrontati  con la mancata penalizzazione di vicini che non hanno pagato mai.

Quali misure metterà in campo il Comune di Milano per recuperare almeno in parte gli affitti non pagati?

Per affrontare questa situazione abbiamo messo a punto un piano di rientro straordinario che, con una delibera di Giunta poi avallata anche dal Consiglio comunale, ha esteso da 24 ad un massimo di 120 il numero delle possibili rate. Rate che sono peraltro graduate sulla base del reddito del nucleo familiare in questione. Inoltre, alla luce di un approfondimento della situazione sviluppato con la Corte dei Conti, stiamo verificando la possibilità di praticare transazioni con gli inquilini che consentano di alleggerire il debito, rendendolo sostenibile. Un tema, questo, sul quale abbiamo aperto anche un tavolo di confronto e lavoro con tutti i sindacati inquilini. L’adesione al piano di rientro sarà, ovviamente, volontaria. Ma se l’inquilino non intenderà accettarlo, o se pur sottoscrivendolo dovesse in seguito trovarsi a non pagare un numero superiore alle sei rate, scatterà automaticamente un programma di recupero coattivo, che potrà sfociare anche nella attestazione di decadenza e nello sfratto per morosità.

Quanti procedimenti di sfratto sono stati effettivamente realizzati negli ultimi anni?

I procedimenti, per quanto riguarda le case comunali, sono un’ottantina all’anno. La via giudiziaria, mediamente anche molto onerosa e dispendiosa in termini sia economici che temporali, non rientra tra le mie priorità. L’interesse è, invece, a ripristinare una condizione di legalità accettabile, visto il drammatico punto di partenza

Quali sono le perdite dovute alle occupazioni abusive e quante case sono state recuperate nei primi anni di gestione MM?

Gli occupanti abusivi sono oggi 1.100 circa, pari quindi al 5% del totale degli inquilini. Sono stati recuperati 600 alloggi (le occupazioni abusive erano 1.700 ad inizio gestione, ndr), e negli ultimi 3 anni  sono state ri-occupate solo 27 case. Quanto alle perdite, posso segnalare che l’occupante senza titolo riceve un’indennità di occupazione pari al 200% del valore locativo dell’appartamento, che incide per il 25% sul totale della morosità. I decadenti, invece, ovvero coloro che non hanno più titolo per abitare in una casa popolare, sono intorno al 10% degli inquilini.

Quali sono i piani alternativi di sostegno abitativo alle fasce più deboli? Quanto è importante una collaborazione con i privati?

La risposta alla domanda abitativa dei più deboli può passare solo attraverso le case popolari, e resta compito dell’istituzione pubblica garantirla. Con gli operatori privati stiamo invece cercando di far crescere l’offerta di affitto a canone concordato, ovvero un canone realmente accessibile a quella fascia media che non ha i requisiti per l’Erp ma non può nemmeno accedere al libero mercato milanese, molto oneroso. Questo avviene attraverso due differenti misure, la prima delle quali è il contributo diretto a coloro che accettano questa tipologia di canone: se si accorda con l’agenzia sociale Milano Abitare, gestita da Fondazione Welfare Ambrosiano e convenzionata con il Comune di Milano, il privato che decide di affittare ad un canone inferiore a quello di mercato riceve, oltre agli sgravi fiscali previsti, un contributo una tantum e un sostegno di alcune migliaia di euro per le spese di ristrutturazione dell’alloggio.

Non solo: in caso di morosità dell’inquilino, può beneficiare di una copertura che assicura fino a 18 canoni al proprietario, attraverso una garanzia a costo zero.  L’attività dell’Agenzia, contenuta nella fase iniziale, ha conosciuto un’importante accelerazione  nell’ultimo anno, e le trattative più recenti aperte con grandi proprietà immobiliari – San Carlo Trieste, Fondo Immobiliare Ca’ Granda, Empam real estate – ci fanno ben sperare.

E qual è la seconda misura?

Un’altra misura, in fase di studio, riguarda invece forme indirette di incentivo e di agevolazione: hanno a che fare con le regole di sviluppo urbanistico e quindi interessano i progetti di sviluppo immobiliare privato. All’interno di queste operazioni stiamo lavorando, unitamente all’assessorato all’Urbanistica, per riconoscere strumenti di sostegno alla locazione a canoni accessibili, intervenendo sulla riduzione degli oneri di urbanizzazione e sulla possibilità di considerare alcune tipologie particolari di edilizia sociale come standard urbanistico. 

A fronte di 70mila alloggi sfitti, perché c’è tanta resistenza da parte dei proprietari a optare per il canone concordato?

Perché non ritengono sufficienti le garanzie offerte contro i rischi locativi, quali morosità, manomissione dell’immobile, suo mancato rilascio. Pensano che anche la domanda intercettata dall’Agenzia Milano Abitare sia più esposta al rischio d’insolvenza. Come sappiamo, si tratta in genere di piccoli proprietari, che molto spesso hanno paura di vedere compromesso il loro investimento e preferiscono attendere lasciandolo vuoto, piuttosto che metterlo a valore, affittandolo. Non va dimenticata una questione fondamentale: siamo in un Paese che non ha mai creduto nell’affitto, e che quindi sconta uno scarso interesse e una relativa conoscenza delle leggi e degli strumenti rivolti alla locazione.