Ipoteca sulla casa, il valore imponibile viene ridotto

Il valore imponibile del bene conferito ai fini dell’imposta di registro deve essere ridotto del valore dei debiti ipotecari gravanti sul bene stesso. Ad affermarlo la Ctp Reggio Emilia 73/2/2019.

Tale principio è stato stabilito in quanto l’ipoteca iscritta sul bene conferito rappresenta il massimo grado di inerenza e collegamento fra bene e passività, atteso che il creditore ipotecario ha il diritto di soddisfare il proprio credito sul bene ipotecato.

Ma vediamo la vicenda. I soci di una società hanno conferito, in sede di aumento di capitale sociale, alcuni immobili gravati da ipoteca a garanzia di un mutuo. In sede di atto, l’imposta di registro è stata liquidata sul valore degli immobili conferiti al netto del debito ipotecario residuo.

L’ufficio ha notificato un avviso di liquidazione con il quale ha contestato la deduzione dei debiti ipotecari dal valore dei beni conferiti, per mancanza di inerenza e collegamento tra passività e bene conferito. Ha quindi richiesto maggiore imposta di registro senza però specificarne il relativo calcolo. I contribuenti hanno impugnato l’atto, eccependo sia la carenza di motivazione per mancanza del calcolo della maggiore imposta, sia l’irragionevolezza della mancata deduzione dei debiti ipotecari.

Secondo la Ctp, la motivazione dell’atto ha il fine di consentire al contribuente di conoscere la pretesa impositiva, in modo tale da consentirgli sia di valutare l’opportunità di impugnazione, al fine di contestare efficacemente l’an e il quantum della pretesa. In applicazione di tale principio, la Ctp ha stabilito l’accoglimento del ricorso per carenza di motivazione dell’atto, mancando i conteggi con cui è stata determinata la maggiore imposta, carenza confermata dallo stesso ufficio che ha fornito tali conteggi solo in sede di controdeduzioni.

In materia di inerenza e collegamento, secondo quanto precisato, l’ipoteca iscritta rappresenta il massimo grado di inerenza e collegamento fra bene gravato e passività, visto che il creditore ipotecario ha il diritto di soddisfare il proprio credito sul bene ipotecato. Nel caso particolare, non può poi essere contestato alcun comportamento elusivo, dato che il mutuo era stato acceso ben sette anni prima del conferimento. Ne consegue, ha concluso la Ctp, l’accoglimento del ricorso e l’annullamento dell’atto.