Canoni locazione non incassati, chiarimenti dalla Cassazione

Quello dei canoni di locazione non incassati è un tema caldo, sul quale molto si è dibattuto. Vediamo quali sono le novità introdotte dal decreto crescita e cosa dice una recente ordinanza della Cassazione.

L’articolo 3-quinquies del dl n. 34/2019, il cosiddetto decreto crescita, ha previsto dal 1° gennaio 2020 un’importante novità relativa alla tassazione dei canoni di locazione non percepiti. Per i contratti di locazione abitativa (quindi non commerciale) stipulati a partire dal 2020, per non pagare le tasse sui canoni non percepiti sarà sufficiente attestare la mancata percezione mediante l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento. Non si dovrà dunque più attendere la convalida di sfratto.

Con l’ordinanza n. 31426 del 2 dicembre 2019 la Cassazione ha stabilito che, come riportato da Fisco Oggi, i canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito imponibile indipendentemente dalla loro effettiva percezione.

Nel caso in esame, i giudici di legittimità hanno dovuto affrontare due questioni in particolare: la natura simulata del contratto di locazione e la sua opponibilità all’amministrazione finanziaria; la concorrenza dei canoni pattuiti a costituire fonte per imposizione fiscale fondiaria.

Per quanto riguarda la prima questione, i giudici di legittimità hanno sottolineato che “il negozio che si assume simulato, nel caso di specie un contratto di locazione, è opponibile all’Erario, in quanto terzo rispetto alla simulazione (Cassazione, n. 1568/2014), con conseguente applicabilità dell’articolo 26 Tuir (Cassazione, n. 31426/2019)”.

Per quanto riguarda invece la seconda questione, i giudici di legittimità hanno evidenziato che “nella fattispecie esaminata, i giudici di merito hanno fatto corretta applicazione del principio ex articolo 26 citato, secondo il quale i redditi fondiari ‘concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale…’”.