Guida completa sul supercondominio: cos’è e come funziona

Il supercondominio è un’organizzazione che raggruppa più condomini o edifici tra loro connessi, in un'unica struttura, con l'obiettivo di gestire in modo efficiente e coordinato le aree comuni e i servizi. Comprenderne appieno le regole e il funzionamento è essenziale per stabilire diritti e doveri dei condomini ed evitare controversie. Inoltre, è fondamentale conoscere le normative del Codice civile che disciplinano la proprietà condominiale e forniscono una base giuridica solida per la creazione e l'amministrazione dei supercondomini. Vediamo nel dettaglio qual è la definizione esatta di supercondominio e il suo significato e focalizziamoci su ciò che concerne costi, regole e amministrazione.

Quando si forma un supercondominio: definizione e regole generali

Si tratta di una particolare forma di organizzazione condominiale le cui caratteristiche vengono chiarite dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 19939 del 14 novembre 2012 sul Supercondominio. La sua definizione fa riferimento a un insieme di edifici, che possono o meno essere organizzati in condomini separati, e che sono legati tra loro perché condividono spazi, impianti o servizi comuni come il viale d'accesso, le zone verdi, l'illuminazione, il servizio di portineria, soggetti a regolamentazione specifica.

In molti si chiedono se il supercondominio è obbligatorio, come previsto dall’art. 1117 del Codice Civile, la costituzione del supercondominio avviene “ipso iure et facto”, vale a dire in modo automatico, per effetto della legge stessa e senza bisogno di ulteriori azioni o interventi. L’unica condizione necessaria e sufficiente è che i singoli edifici abbiano in comune alcuni impianti o servizi, di conseguenza non è necessaria la volontà esplicita del costruttore o di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio.

Ma quali sono i vantaggi del supercondominio? Adottare questa tipologia di organizzazione può rivelarsi vantaggioso per svariati motivi, tra i quali una gestione efficiente delle aree comuni, riducendo il rischio di disfunzioni ed ottimizzando le opere di manutenzione necessarie. Stabilire regole e procedure chiare, attribuire le responsabilità e dividere i compiti tra i diversi condomini consente di ridurre i conflitti e garantire un ambiente abitativo confortevole e sicuro per tutti gli abitanti.

In generale, l'istituzione di un supercondominio permette un’amministrazione più organizzata all'interno di complessi residenziali di grandi dimensioni e contribuisce a migliorare la qualità di vita dei condomini e lo stato degli edifici e degli spazi.

freepik.com

Quali sono le parti comuni di un supercondominio?

Come detto in precedenza, il supercondominio sorge quando più edifici hanno in comune delle parti, per questo è bene chiarire quali siano queste parti condivise per favorire un corretto funzionamento dell'intero complesso. In particolare, può trattarsi di:

• aree verdi, giardini;
• parcheggi, aree di sosta;
• strade e vialetti d’accesso;
• piscine, palestre;
• spazi per la raccolta dei rifiuti;
• impianti di illuminazione esterna, elettrici o di riscaldamento;
• scale, ascensori e vani d’entrata.

Un’adeguata attenzione alla cura e alla manutenzione di questi spazi è fondamentale per assicurare la sicurezza e il benessere di tutti gli abitanti.

Chi deve pagare le spese del supercondominio? Il ruolo dell’amministratore

Le questioni relative alle spese interne al supercondominio generano spesso dei dubbi tra i vari condomini, proprio per questo è fondamentale chiarire in che modo queste debbano essere ripartite. I costi devono essere suddivisi tra tutti i proprietari delle unità immobiliari in base ai millesimi di proprietà di ciascuno. Questo significa che ciascuno è tenuto a contribuire in proporzione alle dimensioni dell’immobile posseduto. Per questo motivo nel supercondominio le maggioranze sono cruciali per prendere decisioni importanti riguardanti le spese e la gestione degli spazi.

Un altro aspetto cruciale per garantire un’organizzazione ottimale, ha che fare con il modo in cui il supercondominio nomina l’amministratore. Si tratta di una figura fondamentale che si occupa di questioni amministrative e finanziarie come, ad esempio, la delibera del bilancio annuale o ciò che riguarda le emergenze e le spese straordinarie.

La nomina dell’amministratore avviene durante una riunione del supercondominio, l’assemblea propone dei candidati e i diversi condomini si accordano su chi debba assumere tale ruolo.

In molti si chiedono se è possibile formare un supercondominio senza amministratore: secondo l’articolo 1129 del Codice civile è obbligatorio nominare un amministratore che si occupi di gestire i beni del supercondominio. La sua nomina può tranquillamente essere assegnata a uno degli amministratori dei singoli edifici oppure può essere regolamentata da un sistema di rotazione annuale previsto nel regolamento condominiale.

Si chiarisce inoltre che, anche l’assemblea del supercondominio è obbligatoria e a questa devono partecipare tutti i proprietari delle unità immobiliari coinvolte.

freepik.com

Che differenza c’è tra condominio e supercondominio?

La principale differenza tra condominio e supercondominio ha a che fare con la complessità e le dimensioni della struttura residenziale. In generale mentre il primo fa riferimento ad un singolo edificio, il secondo ne comprende al suo interno diversi.

Nonostante questo, si applica al supercondominio la normativa prevista per il classico condominio ma con alcune specifiche che riguardano ad esempio:

• tabelle millesimali: vengono istituite due diverse tabelle, una per il condominio e un’altra per il supercondominio nella quale si determina la ripartizione delle spese tra gli edifici e non tra i singoli condomini;
• amministratore: deve obbligatoriamente essere nominato e può non essere necessariamente lo stesso degli edifici singoli;
• assemblea: ciascun condomino ha diritto di partecipare all'assemblea del supercondominio, a meno che il regolamento non disponga diversamente. Nel caso in cui siano coinvolti più di sessanta proprietari di immobili, ogni condominio può nominare un rappresentante per la gestione delle parti comuni.

In conclusione, nonostante il condominio presenti delle peculiarità, le sue normative non si discostano molto da quelle del classico condominio. Ciononostante, la sua istituzione è fondamentale per garantire un’adeguata gestione degli spazi comuni dei diversi edifici e favorire un clima di benessere tra i diversi abitanti, evitando controversie che potrebbero scaturire da un’inadeguata manutenzione e pulizia delle aree condivise.