La pulizia delle scale in un contesto condominiale rappresenta una delle attività più significative per il mantenimento dell'ordine e dell'igiene nelle parti comuni, nonché per la conservazione di un ambiente piacevole e decoroso per tutti i residenti. La gestione di tale compito si basa su regole precise, definite dall’articolo 1117 del Codice Civile e dal regolamento di condominio, che normano tanto l'approccio alla pulizia quanto la ripartizione dei relativi oneri tra i condomini. Il regolamento interno, spesso redatto e approvato congiuntamente dall'assemblea dei proprietari, stabilisce criteri specifici che possono includere la frequenza delle pulizie, le modalità operative e la scelta tra autogestione o affidamento del servizio a ditte specializzate. Per quanto riguarda la ripartizione economica delle spese di pulizia, questa segue generalmente quanto stabilito dall'articolo 1123 del Codice Civile, ossia una divisione proporzionale in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino.
Pulizia delle scale in condominio, il quadro normativo
L'articolo 1117 del Codice Civile italiano elenca le parti comuni dell'edificio che, a meno che non sia diversamente stabilito dal titolo di proprietà, sono di proprietà comune tra tutti i partecipanti al condominio. Tra queste parti comuni sono esplicitamente menzionate le scale, oltre a elementi come il suolo su cui sorge l'edificio, i tetti, le fondamenta, i pilastri e altre parti strutturali indispensabili per l'integrità e l'uso dell'immobile.
La manutenzione e la pulizia delle scale, essendo classificate come parte comune, rientrano quindi nelle responsabilità collettive dei condomini. L'articolo 1123, invece, si occupa poi di specificare come vengano ripartiti i costi di tali manutenzioni tra i condomini.
Riguardo la pulizia delle scale, è rilevante notare che l'articolo 1117 sottolinea l'importanza della manutenzione di queste parti comuni non solo per la conservazione dell'edificio ma anche per la sicurezza e il benessere dei suoi abitanti. Di conseguenza, la pulizia delle scale non è un optional ma una necessità, che ricade sotto la responsabilità diretta del condominio.
La normativa stabilisce quindi che ogni condomino ha il dovere di contribuire alle spese di pulizia delle scale secondo i millesimi di proprietà o secondo quanto diversamente accordato in assemblea. In questo modo, la legge assicura una gestione equa e proporzionata delle parti comuni, promuovendo la condivisione delle responsabilità all'interno del condominio.
Come viene ripartita la pulizia delle scale in un condominio?
La ripartizione delle spese relative alla pulizia delle scale in un condominio è regolata, quindi, dal Codice Civile italiano che stabilisce che le spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, quali appunto le scale, devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione dell'assemblea condominiale.
I millesimi di proprietà sono un criterio di ripartizione che tiene conto del valore proporzionale dell'immobile rispetto al valore totale del condominio: questi vengono definiti in fase di vendita o durante la prima costituzione del condominio e sono solitamente riportati nel regolamento condominiale.
Per quanto riguarda la pulizia delle scale, la spesa sarà quindi divisa in proporzione ai millesimi, e ogni condomino contribuirà in proporzione alla sua quota parte. Ad esempio, se un condomino possiede un appartamento che rappresenta il 10% del valore totale dell'edificio, egli dovrà sostenere il 10% dei costi di pulizia delle scale.
In alcuni casi, l'assemblea dei condomini o il regolamento condominiale possono disporre di adottare un criterio diverso per la ripartizione delle spese di pulizia, come un importo fisso per unità immobiliare o una divisione basata sull'effettivo uso della parte comune, in questo caso le scale. Queste decisioni devono essere approvate dall'assemblea e inserite nel regolamento condominiale per avere validità.
È anche possibile che il condominio decida di assumere una ditta esterna per la pulizia delle scale. In tal caso, il costo del servizio verrà ripartito tra i condomini secondo i millesimi o secondo quanto deciso dall'assemblea.
Chi deve lavare le scale condominiali e come si divide la pulizia delle scale?
Tradizionalmente, la responsabilità della pulizia delle scale potrebbe essere attribuita ai condomini stessi, organizzandosi a turno secondo un calendario prestabilito. Tuttavia, questa soluzione può spesso risultare inefficace, data la difficoltà di garantire uniformità e regolarità nella pulizia.
In alternativa, un'opzione sempre più comune è l'assunzione di una ditta di pulizie specializzata. Questa scelta permette di assicurare una pulizia professionale e costante delle aree comuni. La decisione di ricorrere a un servizio esterno deve essere approvata dall'assemblea condominiale, e i costi saranno ripartiti tra i condomini.
Una volta scelta la ditta di pulizie, il condominio, attraverso l'amministratore, stipulerà un contratto che specificherà la frequenza della pulizia delle scale in condominio (ogni quanto), le modalità e gli orari in cui il servizio sarà effettuato, e altri dettagli operativi, come la fornitura di prodotti specifici o attrezzature necessarie. È fondamentale definire chiaramente il livello di servizio per la pulizia scale in condominio, prezzi, i compiti specifici da svolgere e le aree esatte da pulire.
Qualora la ditta dovesse essere inadempiente è opportuno prima segnalare la situazione all'amministratore e successivamente proporre, in sede di assemblea, la sostituzione con una nuova ditta.
Nel caso in cui si debba affrontare la pulizia della scale in condominio senza amministratore, allora le alternative a disposizione sono: ripristinare i turni tra condomini o che uno dei condomini stipuli il contratto con l’azienda di pulizie e raccolga il denaro tra il resto dei condomini in maniera proporzionale ai millesimi.
Falsi miti da sfatare sulla pulizia delle scale in condominio
Nella gestione condominiale, la pulizia delle scale è spesso soggetta a falsi miti che possono portare a incomprensioni e dispute tra i condomini. Tra i più comuni vi è l'idea che chi abita al primo piano debba pulire le scale: questa supposizione è priva di fondamento giuridico e non trova riscontro nelle normative italiane in materia di condominio. In base al Codice Civile, tutte le spese relative alla manutenzione delle parti comuni, ivi comprese le scale, devono essere ripartite tra i condomini in proporzioni dettate dai millesimi di proprietà, indipendentemente dal piano in cui risiedono.
Un altro mito da sfatare è quello che presume che i condomini possano liberamente decidere di non contribuire alle spese di pulizia delle scale. Ogni condomino ha l'obbligo di partecipare alle spese comuni per la manutenzione e la pulizia delle parti comuni dell'edificio, comprese le scale, a meno che non vi siano accordi specifici approvati all'unanimità che dispongano diversamente.
Spesso si crede anche che la pulizia delle scale possa essere affidata esclusivamente ai condomini, in regime di auto-gestione. Sebbene questa sia una possibilità, la decisione di affidare la pulizia a uno o più condomini deve essere presa dall'assemblea e formalizzata in modo chiaro e condiviso. Inoltre, la qualità della pulizia deve essere adeguata e garantire l'igiene e la decorosa manutenzione delle parti comuni.
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