I maggiori investimenti nel real estate italiano si sono concentrati nel comparto immobiliare logistico, con oltre 1.7 miliardi di euro. A dirlo è il Rapporto 2024 sul mercato immobiliare della logistica in Europa e in Italia di Scenari Immobiliari, in collaborazione con SFRE, società di Project & Construction Management, specializzata in immobili logistici e light-industrial. Il comparto italiano ha dimostrato un dinamismo superiore a quello degli altri Paesi.
Nel 2023 il comparto industriale-logistico ha fatturato circa 5,5 miliardi in Italia, un calo di oltre il 5% su base annuna e con una previsione di un lieve calo per il 2024. Ad oggi il patrimonio immobiliare del comparto ammonta a circa 48mln di m2. Oggi più che mai lo spazio viene considerato un elemento fondamentale da destinare a magazzino, per raccogliere le scorte adeguate a far fronte a nuove interruzioni del processo di approvigionamento, limitare le ricadaute dovute all'aumento dei costi, competere nella velocità di risposta alla domanda
Secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari: la logistica è un segmento di mercato ormai consolidato, sia in termini edilizi che di tipologia di investitori. Un risultato ottenuto grazie alla corrispondente crescita del comparto della Contract logistics, aumentato del venticinque per cento in cinque anni. Gli attori sono investitori istituzionali, specialistici, sviluppatori che sono anche investitori e altri ancora"
Questo nonostante il fatto che, come specifica la Zirnstein, l’attività del comparto nel 2023 è rallentata rispetto al 2022, provocando una diminuzione dei volumi del 43 per cento, non per temi strutturali di settore ma soprattutto per l’incertezza finanziaria e geopolitica, con un mercato italiano che si è dimostrato comunque più attivo di altre realtà europee Nel corso del quarto trimestre 2023 si sono registrati circa 630 milioni di euro di volumi transati”.
La domanda nel settore della logistica
In Italia la domanda di mercato nella logistica è in costante crescita, il che si traduce in un take-up di circa 690 mila metri quadrati registrato nel quarto trimestre 2023, sostanzialmente in linea con quello del trimestre precedente, che ha portato a oltre 1,3 milioni di metri quadrati il volume totale transato nel secondo semestre del 2023. Oggi la richiesta di spazi è orientata sempre più su asset efficienti e sostenibili che gli operatori immobiliari stanno cercando di soddisfare con progetti di sviluppo superiori ai due milioni di metri quadrati.
L'immobiliare logistico dopo la pandemia
Dopo la crisi pandemica, il mercato immobiliare degli immobili logistici in Italia è maturo, ha sostenuto la crescita del 2021, affrontato i molti rischi del 2022 e l’inasprimento economico e la situazione geopolitica del 2023, e ha iniziato il 2024 con evidente contrazione dei risultati rispetto ai trimestri precedenti ma come seconda miglior asset class immobiliare.
La capacità di adeguamento della filiera è confermata dall’incremento ponderato, rispetto alla forte discesa degli anni precedenti, dei rendimenti netti a livello nazionale, che si attestano al 5,8 per cento, con punte ancora inferiori per le prime locations e per i trophy asset, tra il 4,8 e il 5,7 per cento e ulteriori ribassi per gli immobili last mile. I tassi più contenuti si registrano inevitabilmente sui mercati prime, prevalentemente localizzati nelle regioni del nord Italia, con Milano e i suoi territori gravitanti in testa, crescendo proporzionalmente verso il centro e nel sud Italia, con Roma che fa registrare tassi di poco superiori al capoluogo lombardo.
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