Vendere casa a un prezzo simbolico vale davvero la pena?

Negli ultimi tempi si sente spesso parlare di immobili messi in vendita a prezzi simbolici: è il caso, ad esempio, delle tante “case a un euro” offerte da diverse amministrazioni comunali. Vale davvero la pena vendere casa a un prezzo simbolico, ad esempio per cederla a un parente anziché ricorrere alla donazione? Per quanto legalmente possibile, poiché venditore e acquirente sono liberi di concordare il prezzo che preferiscono per un immobile, la vendita a prezzo simbolico tende a sollevare le attenzioni dell’Agenzia delle Entrate, poiché strumento purtroppo utilizzato anche per scopi non sempre limpidi, come l’evasione fiscale.

Perché vendere casa a un prezzo simbolico?

Considerando la già citata libertà di negoziazione fra le parti, ovvero il proprietario e il suo acquirente, perché alcuni scelgono di vendere casa a un prezzo simbolico? Sono diverse le ragioni che potrebbero spingere un proprietario a seguire questa strada, alcune lecite e altre invece non ammesse:

• alternativa alla donazione dell’immobile: alcuni proprietari ritengono che la vendita a un prezzo simbolico rappresenti una buona alternativa alla semplice donazione della casa. Ad esempio, il proprietario potrebbe optare per questa strada nel tentativo di lasciare un immobile a una persona cara, senza che gli eredi possano avanzare pretese. Infatti, la donazione può essere contestata dagli stessi eredi nei successivi 10 anni;
• eludere il Fisco: la possibilità di vendere un immobile a un prezzo simbolico potrebbe essere sfruttata da malintenzionati per eludere il Fisco. La vendita viene infatti fatta figurare a somme irrisorie, per nascondere il reale accordo tra proprietario e acquirente, che verrà pagato in nero con metodi non tracciabili;
• evitare un pignoramento: un proprietario in difficoltà potrebbe decidere di vendere l’immobile a prezzo vantaggiosissimo, allo scopo di non vederselo pignorare. La donazione, invece, può essere revocata dai creditori.

Ovviamente quelli elencati sono casi limite, e connessi a scelte non ammesse dal nostro ordinamento, ma spiegano perché l’Agenzia delle Entrate presti particolare attenzione a questa tipologia di compravendite fra privati.

Cosa si intende per prezzo simbolico

Quando si parla di vendere casa a prezzo simbolico, si intende la volontà di offrire a terzi un immobile a somme davvero irrisorie. Di conseguenza, non si tratta semplicemente di proporre un prezzo di poco inferiore alle valutazioni di mercato, bensì di un immobile praticamente regalato, a una manciata di euro.

Come accennato in apertura, la vendita di immobili a prezzi simbolici più famosa è quella del progetto “Case a un euro”, lanciato da diverse piccole amministrazioni locali. Grazie a questa iniziativa, i Comuni colpiti da spopolamento e calo demografico hanno potuto attirare nuovi residenti o, ancora, turisti. Chiaramente, in questo caso si è dinnanzi a iniziative promosse da amministrazioni ed enti pubblici, più che esaustivamente regolamentate, che di solito prevedono:

• la richiesta di ristrutturare l’immobile acquistato a prezzi super-scontati;
• il ricorso a immobili in dotazione alla stessa amministrazione locale, ad esempio perché ceduti o donati o, ancora, poiché abbandonati e senza più eredi.

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Diverso, invece, è quando la vendita a prezzo simbolico viene condotta fra privati sul consueto mercato immobiliare. Per questa ragione, è sempre utile capire come calcolare il valore catastale della propria casa, poiché una differenza eccessiva tra prezzo proposto e valore effettivo potrebbe sollevare dubbi da parte degli enti di controllo.

Posso vendere casa al prezzo che voglio?

In generale, è sempre utile sapere quanto vale sul mercato la propria casa, ad esempio approfittando di un servizio di valutazione degli immobili, allo scopo di proporre sempre ai papabili acquirenti dei prezzi consoni.

Di norma, quando si decide di vendere una casa il prezzo è stabilito prendendo in considerazione diversi fattori. Spesso i proprietari si affidano al prezzo di valore catastale dell’immobile, allo scopo di chiudere una compravendita senza intoppi e scongiurare problemi con il Fisco. Altrettanto di frequente, molti scelgono di aggiungere una quota ulteriore al già citato valore catastale, ad esempio per allinearsi ai listini medi di mercato della propria di residenza.

Ma chi decide a quanto effettivamente vendere una casa? A livello normativo, non vi sono particolari vincoli nello stabilire il prezzo di un immobile: il venditore e il papabile acquirente possono accordarsi come meglio credono, poiché vige l’autonomia della negoziazione. In altre parole, ognuno ha facoltà di stringere un contratto alle condizioni economiche che si ritengono più soddisfacenti.

Però, a ben guardare, non solo vendere un’abitazione a valori diversi di quelli di mercato può rivelarsi una scelta economicamente svantaggiosa, ma in genere si rispettano le consuetudini sui prezzi minimi degli immobili, pari al valore catastale dello stesso moltiplicato per 115,5 per la prima casa o alla rendita catastale per 126 per la seconda. 

I rischi di vendere casa a prezzo simbolico

Anche quando si è mossi dai più nobili intenti, e non si ricorre alla vendita a prezzo simbolico sfruttandola indebitamente, si possono correre degli importanti rischi. Su due fronti diversi: quello dei rapporti con l’Agenzia delle Entrate e, ancora, quello con gli eredi.

Casa a prezzo irrisorio e controlli dall’Agenzia delle Entrate

Come si è visto nei precedenti paragrafi, la vendita a prezzo simbolico di una casa potrebbe sollevare le attenzioni dell’Agenzia delle Entrate, anche quando pienamente legittima. Questo perché questa tipologia di compravendita potrebbe essere sfruttata indebitamente per l’evasione fiscale:

• elusione delle tasse: può destare sospetti il fatto che il proprietario rinunci al valore di mercato che otterrebbe dalla vendita della casa, accontentandosi di un prezzo simbolico. Innanzitutto, poiché effettivamente ottiene un vantaggio in termini di tassazione, commisurata al prezzo di vendita, come nel caso delle imposte di registro. Poi, poiché effettivamente si verseranno meno imposte sul reddito;
• vendita in nero: come già spiegato, un proprietario malintenzionato potrebbe decidere di vendere ufficialmente casa a un prezzo simbolico, per poi ricevere la porzione mancante del valore tramite pagamenti in nero.

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Date queste possibilità, l’Agenzia delle Entrate potrebbe intervenire con controlli ferrei e puntuali e, in caso di violazioni, applicare le relative sanzioni. Ad esempio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale verranno ricalcolate in base al valore effettivamente concordato, e nascosto dalla vendita a prezzo irrisorio, con multe dal 50 al 100% in più sulle differenza tra l’imposta dovuta e quella applicata.

I rischi con gli eredi

Quando la vendita a prezzo irrisorio viene scelta in alternativa alla donazione, si rischia di subire azioni risarcitorie da parte dei legittimi eredi. La donazione prevede che, entro 10 anni dal decesso del donante, gli eredi ne possano chiedere revoca se ritengono che la donazione stessa abbia danneggiato i loro legittimi diritti ereditari. Ovviamente, optando per la vendita simbolica, in teoria si elude questo rischio.

Considerando, però, come spesso questo stratagemma venga impiegato tra parenti - si pensi al padre famiglia che vende la casa a un cugino, per evitare venga ereditata dai figli - vi possono essere ragionevoli sospetti per avviare richieste di controllo. Gli eredi possono infatti:

• richiedere di verificare che la vendita non sia fittizia, per ottenerne in caso contrario l’annullamento;
• imporre l’azione revocatoria sulla donazione effettuata.

In definitiva, se si vuole ricorrere alla vendita a prezzo simbolico di un immobile, per evitare controlli, sanzioni o cause legali è necessario essere in grado di dimostrare motivi del tutto leciti, per giustificare questa tipologia di vendita. In questo senso, prima di procedere con la vendita stessa, è indispensabile farsi assistere da un esperto legale.