Annullamento del compromesso non registrato: come si procede?

È possibile procedere all’annullamento del compromesso non registrato per la compravendita di un immobile? Capita sempre più di frequente che, prima di arrivare all’atto di vendita vero e proprio, le parti si accordino per un contratto preliminare. Detto anche proposta d’acquisto, il compromesso impegna le parti nella futura sottoscrizione di un contratto definitivo. Ma cosa accade se, in itinere, l’acquirente o il venditore dovessero avere dei ripensamenti?

Per quanto si tratti di un accordo vincolante, in alcuni casi il compromesso può essere sciolto. È però necessario verificare preliminarmente che lo stesso sia stato registrato: se la registrazione non è avvenuta entro i termini di legge, infatti, la proposta d’acquisto mantiene i suoi vincoli civilistici, ma potrebbe comportare sanzioni fiscali, con possibili perdite economiche sia per l’acquirente che per il venditore. Per questa ragione, è utile avvalersi di una guida sul funzionamento del preliminare di compravendita.

Che validità ha un compromesso non registrato?

Così come prevede il DPR 131/86, il contratto preliminare di compravendita di un immobile deve essere sempre registrato. Questo vuol dire che le parti, una volta raggiunto l’accordo, devono necessariamente registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.

Pexels

Il compromesso può essere stilato come semplice scrittura privata, con scrittura privata autenticata dal notaio o con atto pubblico, quindi con un rogito notarile. Quest’ultima opzione è molto diffusa per gli immobili ancora in costruzione nel momento della sottoscrizione del preliminare di vendita. Una volta accettato e firmato dalle parti, il contratto deve essere:

• registrato entro 30 giorni se si tratta di un atto pubblico o di scrittura privata autenticata;
• registrato entro 20 giorni in tutti gli altri casi.

La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate può avvenire da parte di una delle parti contraenti, tramite il notaio oppure dall’agente di mediazione immobiliare iscritto alla Camera di Commercio. Ma in caso non si registrasse il compromesso, questo rimane valido?

In linea generale, un compromesso non registrato:

• rimane valido dal punto di vista civilistico, quindi effettivamente impegna le parti negli accordi presi;
• rappresenta però un’evasione fiscale, poiché non sono state corrisposte le relative imposte, come quella di bollo e di registro. Tuttavia, le parti possono approfittare del ravvedimento operoso entro un anno dalla prima stipula del contratto.

Come annullare un preliminare di compravendita non registrato

Compreso come il preliminare di compravendita rimanga valido dal punto di vista civile anche in assenza di registrazione, esponendo però le parti a sanzioni fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate, come si può procedere al suo annullamento?

Innanzitutto, per fugare ogni dubbio, bisogna distinguere tra:

• l’accordo verbale, che non prevede però tutele in caso una delle parti decida di svincolarsi, poiché appunto non vi è testimonianza scritta degli stessi accordi;
• l’accordo scritto, ma non registrato, che produce invece gli stessi effetti civilistici di un preliminare regolarmente sottoposto all’Agenzia delle Entrate.

In linea generale, sono quattro i casi che permettono di annullare il contratto preliminare di compravendita regolarmente registrato. Poiché la mancata registrazione, come visto, non annulla gli effetti civilistici dell’accordo, le condizioni di annullamento rimangono teoricamente le medesime:

• lo svincolo consensuale tra le parti;
• l’annullamento per vizi di forma;
• l’annullamento per volontà dell’acquirente;
• l’annullamento per volontà del venditore.

È inoltre utile sempre valutare le tempistiche previste tra il compromesso e il rogito e, fatto non meno importante, prendere in considerazione le eventuali limitazioni dovute alla mancata registrazione del contratto. Quest’ultima rappresenta una garanzia di data certa sulla stipula dell’accordo e, di conseguenza, può evitare controversie ulteriori tra acquirente e venditore, soprattutto se il preliminare è stato scritto come scrittura privata in assenza di un notaio.

Lo svincolo consensuale tra le parti

Il primo e più semplice caso di annullamento del compromesso è quello dello svincolo consensuale tra le parti. In questo caso, l’acquirente e il venditore decidono di comune accordo di non procedere alla compravendita dell’immobile e, di conseguenza, di rinunciare a quanto sottoscritto nel contratto.

Per farlo, è sufficiente firmare un accordo di risoluzione consensuale del preliminare di vendita, un documento che testimonierà la volontà di entrambe le parti di annullare il compromesso. Il documento dovrà contenere anche le decisioni prese da venditore e compratore in merito ad eventuali accordi ulteriori, come ad esempio sulla restituzione delle caparre. Per una maggiore sicurezza, è sempre utile sottoscrivere la risoluzione in presenza di un notaio.

L’annullamento del compromesso per vizi di forma

Il compromesso può giungere all’annullamento anche per l’emersione di alcuni vizi di forma che, nei fatti, rendono il contratto sottoscritto non formalmente valido. Ad esempio, un contratto preliminare può essere considerato vizioso se sottoscritto:

• con dolo, ad esempio se il venditore ha stretto il contratto con l’acquirente senza aver avvisato tutti gli aventi diritto, come ad esempio altri eredi o comproprietari dell’immobile;
• tramite violenza fisica o psicologica, quindi costringendo la controparte all’accordo;
• per raggiro, ovvero con l’intento di truffare la controparte;
• per errore o incapacità delle parti che hanno sottoscritto il compromesso.

In questo frangente è utile sottolineare che il mero accordo verbale - che, come già visto, non prevede particolari tutele - può essere considerato una sorta di vizio di forma che rende l’accordo stesso nullo.

Annullamento per volontà dell’acquirente

Può capitare che, dopo aver stretto un preliminare di compravendita - anche quando non regolarmente registrato - l’acquirente torni sui suoi passi. In tal caso, si potranno seguire diverse strade:

• l’acquirente può chiedere l’annullamento del compromesso al venditore, offrendo un’eventuale ricompensazione bonaria come rimborso. Ancora, il venditore potrà trattenere la caparra versata come indennizzo. Anche in questo caso, il sopraggiunto nuovo accordo fra le parti deve essere testimoniato in forma scritta;
• il venditore può non concordare con la richiesta di annullamento avanzata dall’acquirente. In questo caso, può richiedere una somma superiore alla caparra trattenuta come risarcimento o, nei casi più gravi, vagliare il parere del Tribunale per verificare se vi siano le condizioni per obbligare la controparte a mantenere gli accordi sottoscritti.

Pexels

Dal punto di vista giudiziario, il mancato accordo può essere molto complesso da dirimere. Di norma, il tribunale tenderà a non obbligare la controparte all'accordo solo se l’acquirente non dispone dei mezzi economici per portarlo a termine. In questo caso, sarà comunque costretto a cedere la caparra e a farsi carico del risarcimento.

Annullamento per volontà del venditore

Similmente a quanto visto nel precedente caso, dei ripensamenti possono sorgere anche nel venditore: in itinere, potrebbe desiderare l’annullamento del compromesso. Anche in questa situazione, si possono seguire due strade diverse:

• il venditore può accordarsi con l’acquirente per la risoluzione del contratto preliminare, versando un risarcimento, di solito pari al doppio della caparra già versata. Anche in questo frangente, è utile che l’accordo di annullamento venga testimoniato per via scritta;
• se l’acquirente non dovesse accettare la proposta del venditore, può non solo richiedere il doppio della caparra, ma anche rivolgersi al Tribunale affinché venga concesso un risarcimento maggiore o, ancora, il venditore venga obbligato a mantenere fede agli accordi presi.

Annullamento per ritardi o inadempienza

Infine, seppur meno frequente rispetto alle altre casistiche, il compratore o il venditore potrebbero desiderare l’annullamento del contratto preliminare per inadempienze o ritardi. È il caso, ad esempio, di un acquirente che ripetutamente non si presenta agli appuntamenti presi con il notaio.

In questo caso, si può richiedere al Tribunale un risarcimento dei danni subiti, compresa la caparra, e l’annullamento dell’accordo sottoscritto tra le parti. Prima di adire le vie legali, tuttavia, è sempre utile vagliare il parere del proprio avvocato di fiducia.