Intermediazione immobiliare: cos’è e come funziona

L’intermediazione immobiliare è un’attività fondamentale sul mercato della compravendita e della locazione degli immobili. Ma come si svolge, quali sono le figure professionali e cosa prevede la legge? Quella della mediazione immobiliare è una professione complessa, in continuo aggiornamento, anche in relazione ai nuovi software gestionali immobiliari come Miogest.

Cosa si intende per intermediazione immobiliare

Innanzitutto, è utile approfondire il significato di intermediazione immobiliare. Si tratta di un’attività che si svolge all’interno delle compravendite, delle locazioni o delle consulenze immobiliari, quindi più propriamente nell’acquisto, nella vendita o nell’affitto di immobili a uso residenziale o commerciale, nonché di terreni.

Al centro di questa fondamentale attività si trova il mediatore, solitamente nella figura dell’agente immobiliare, che ha il principale compito di favorire l’incontro tra domanda e offerta di immobili sul mercato. Questa figura è regolata dall’articolo 1754 del Codice Civile, secondo cui il mediatore:

• è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare;
• agisce in modo imparziale, senza essere subordinato alle stesse parti.

In linea generale, l’intermediazione immobiliare può essere utile per: 

• facilitare l’incontro di domanda e offerta sul mercato immobiliare, così come già accennato;
• valutare il reale valore di mercato degli immobili;
• gestire la comunicazione, l’interazione e la negoziazione tra acquirenti e venditori o, ancora, tra locatori e locatari;
• occuparsi della documentazione su contratti, consulenze, questioni fiscali relative all’acquisto, alla vendita o alla locazione di immobili;
• facilitare la registrazione dei contratti preliminare e il loro deposito presso gli uffici competenti;
• assistere le parti in tutte le fasi del processo di compravendita o locazione, incluso il supporto postumo alla finalizzazione del contratto.

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Di norma, l’intermediazione immobiliare si basa sul riconoscimento di una provvigione, che le parti accordano al momento della conclusione dei loro affari immobiliari. In alcuni rari casi ci si può avvalere anche dell’intermediazione immobiliare gratuita, possibile quando il mediatore prescelto decide volontariamente di rinunciare al proprio compenso.

Chi può fare intermediazione immobiliare

Come già accennato, quella dell’intermediazione immobiliare è una professione normata dalla legge e, pertanto, deve essere condotta da figure riconosciute. In particolare, è prevista per:

• agenti immobiliari;
• consulenti immobiliari;
• agenzie immobiliari.

L’accesso a queste professioni, e i relativi requisiti, sono stabiliti dalla Legge 57/2001, che prevede che l’intermediazione immobiliare possa essere eseguita solo da agenzie iscritte al Registro delle Imprese e da agenti immobiliari iscritti al REA, cioè al Repertorio Economico Amministrativo della Camera di Commercio. Per poter effettuare l’iscrizione, il mediatore dovrà conseguire l’apposito patentino, come previsto sia dal D.M. 300/1990 che dalla stessa Legge 57/2001. 

In linea generale, possono operare in qualità di mediatori immobiliari i soggetti che:

• abbiano raggiunto la maggiore età;
• siano cittadini italiani, europei o provenienti da Paesi Extra-UE purché in possesso di un regolare permesso di soggiorno;
• abbiano conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• rispettino i requisiti personali, morali e professionali stabiliti dal D.M 452/1990, come ad esempio non aver subito interdizioni o condanne per reati quali truffa, estorsione, furto e molti altri;
• siano in possesso del già citato patentino.

In merito a quest’ultimo punto, l’ottenimento del patentino è vincolato:

• al possesso dei requisiti 
• alla frequentazione di un corso di formazione professionale presso la Camera di Commercio o altro ente accreditato, ai sensi della Legge 39/1989;
• al superamento di un apposito esame.

Come già specificato, per poter esercitare sarà poi necessario effettuare l’iscrizione al REA della propria Camera di Commercio di competenza. Di conseguenza, chi si occupa di intermediazione immobiliare senza patentino esercita abusivamente la professione, come previsto dall’articolo 348 del Codice Penale. Per questa ragione, può essere soggetto a sanzioni.

Che differenza c’è tra agente immobiliare e mediatore immobiliare

In merito alle figure professionali che si occupano di intermediazione immobiliare, emerge spesso un dubbio comune: quale differenza sussiste tra il mediatore e l’agente immobiliare? In realtà, nessuna, almeno stando alla legge: il già visto articolo 1754 del Codice Civile, infatti, spiega che il mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, ovvero ciò che effettivamente svolge l’agente immobiliare.

Di conseguenza, si può considerare quello di mediatore come un termine generico per identificare la figura dell’agente e delle agenzie immobiliari. Vi potrebbe essere una differenza, però, se si parla più specificatamente di altri tipi di mediazione, ovvero esterni all’ambito immobiliare. Si pensi, ad esempio, al caso di un cliente che si avvale di un agente immobiliare per la ricerca di una nuova abitazione e, contemporaneamente, di un mediatore creditizio per trovare soluzioni finanziarie mirate per gestire al meglio il suo patrimonio in vista dell’imminente acquisto di un immobile.

Quali sono le responsabilità del mediatore immobiliare

Nell’esercizio della sua professione, il mediatore immobiliare deve farsi carico di alcune specifiche responsabilità stabilite dalla legge. Tra le più importanti, si elencano:

• l’obbligo all’imparzialità, come previsto sempre dall’articolo 1754 del Codice Civile, agendo come parte neutrale tra le parti;
• il dovere d’informazione, come da articolo 1759 del Codice Civile, fornendo alle parti tutte le informazioni rilevanti sugli immobili e le relative transazioni, comprese criticità legali, urbanistiche o catastali;
• l’obbligo di sottoscrivere un’assicurazione professionale, come da Legge 57/2001;
• l’obbligo di rispetto della normativa fiscale e contrattuale vigente, incluse le prescrizioni previste dal D.Lgs. 231/2007 in materia di antiriciclaggio.

Ancora, è utile ricordare che il mediatore immobiliare deve sottoporre alle parti un contratto di mediazione immobiliare, dove indicare i termini e le scadenze dell’accordo, nonché rispondere personalmente di omissioni, false informazioni e negligenza che potrebbero aver effetti diretti sui suoi stessi clienti.

Intermediazione immobiliare: costi e profilo fiscale

Nei precedenti paragrafi, si è accennato al fatto che l’intermediazione immobiliare sia un’attività soggetta al pagamento di un compenso o, più propriamente, di una provvigione. Ma quale profilo fiscale segue chi si occupa di mediazione immobiliare, quali sono i costi ed esistono eventuali agevolazioni?

Come opera il mediatore immobiliare dal punto di vista fiscale

Innanzitutto, come opera il mediatore immobiliare dal punto di vista fiscale? Come facile intuire, dipende dal soggetto. Semplificando, si può trovare:

• l’agenzia immobiliare, che lavorerà quindi in un assetto societario, come ad esempio una società individuale, una S.r.L. o altro tipo di società;
• l’agente immobiliare dipendente della stessa agenzia, che sarà quindi contrattualizzato e pagato secondo la normativa vigente;
• l’agente immobiliare autonomo, che opererà quindi in Partita IVA, secondo il codice ATECO per l’intermediazione immobiliare, ovvero il 68.31.00.

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È utile specificare che i soggetti abilitati, quindi dotati di patentino, possono svolgere anche attività di intermediazione immobiliare occasionale, ad esempio se autonomi. In questo caso, i relativi compensi dovranno essere inseriti nella sezione “Altri redditi” della dichiarazione dei redditi annuale.

Qual è la percentuale dell’agenzia immobiliare

Il diritto alla provvigione per l’attività di intermediazione immobiliare è previsto dalla legge, dall’articolo 1755 del Codice Civile. Quest’ultimo prevede che:

• il mediatore abbia diritto a un compenso;
• se, per effetto del suo intervento, l’affare tra le parti viene concluso tramite un atto giuridicamente vincolante.

La percentuale dell’agenzia immobiliare, o dell’agente immobiliare, viene concordata con le parti e può variare a seconda di molti fattori, come i prezzi medi del luogo in cui si realizza l’affare immobiliare, la complessità dell’intervento, il valore e il pregio dell’immobile, nonché molto altro ancora. In media, si attesta attorno al 2-4% del valore della compravendita, o importo analogo sul canone mensile di locazione. Come già specificato, si tratta di una forbice indicativa, che non può essere generalizzata, su cui influiscono anche le indicazioni delle associazioni di categoria.

Ma quando si paga l’intermediazione immobiliare? La provvigione è solitamente dovuta al pagamento del contratto preliminare di compravendita o alla firma del contratto di locazione, tuttavia gli accordi con il mediatore possono essere anche differenti.

Invece, chi paga l’intermediazione immobiliare? Di norma, il compenso è diviso equamente tra venditore e acquirente o, ancora, di locatore e locatario.. Tuttavia, le parti si possono anche accordare diversamente, ad esempio decidendo che l’intero compenso sia a carico di un solo soggetto. È però fondamentale che qualsiasi tipo di accordo sia riportato nel contratto, così da evitare controversie future.

È infine utile specificare che chi si fa carico dei costi per l’intermediazione immobiliare può approfittare di detrazioni, ad esempio nel 730. La più comune è la detrazione del 19% delle spese sostenute fino a un massimo di 1.000 euro, come previsto dal TUIR. Naturalmente, per tutte le agevolazioni fiscali previste, il consiglio è quello di affidarsi al proprio commercialista di fiducia.