Il pagamento di un canone mensile è uno dei principali termini previsti nel contratto di affitto di un immobile, che regola il rapporto tra il locatore e il conduttore e ha la funzione di tutelare entrambe le parti. Con questa premessa, il mancato pagamento dell’affitto da parte dell’inquilino può costituire, oltre una certa soglia, una violazione di tale contratto, e legittimare il proprietario dell’immobile a presentare in tribunale una richiesta di sfratto per morosità, magari avvalendosi di un avvocato per assicurarsi che tutto venga fatto secondo la normativa vigente. Quindi, che succede se non pago l'affitto da 4 mesi?
Quanto si può stare senza pagare l’affitto?
In un contratto di locazione, oltre alla durata dell’accordo e la cifra che il conduttore deve corrispondere ogni mese al locatore per il pagamento dell’affitto, viene riportato anche il giorno del mese entro il quale tale pagamento deve essere effettuato.
Nel caso di una locazione ad uso abitativo, un inquilino moroso - cioè in ritardo con il pagamento del canone mensile - rischia che il locatore avvii la procedura per la richiesta di sfratto se il pagamento non è stato effettuato entro i 20 giorni successivi alla scadenza prevista dal contratto; in alternativa, se a non essere state pagate sono le spese accessorie (come quelle condominiali o di registrazione del contratto), verrà giustificata la risoluzione del contratto con conseguente sfratto se la morosità complessiva supera l’importo di due mensilità.
Questa eventualità è prevista dalla Legge n. 392 del 1978, che regola le locazioni a uso abitativo, e più precisamente dall’art. 5: “Il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione”. Detto questo, è importante fare riferimento anche al contratto di locazione, poiché esso potrebbe prevedere scadenze differenti e più restrittive.
Cosa succede se si paga l’affitto in ritardo?
In determinate circostanze possono sopraggiungere per un inquilino delle difficoltà economiche che non gli consentono di pagare l’affitto in modo puntuale. In questo caso, soprattutto se il locatario può pagare l'affitto in ritardo ma rientra nel mese e quindi se si tratta di un ritardo di pochi giorni, egli può rendere partecipe il locatore della sua situazione, e le due parti possono raggiungere un accordo per una proroga della scadenza.
È anche possibile che sia il locatore stesso a contattarlo con il cosiddetto avviso bonario: si tratta di una comunicazione formale (che non prevede ancora il ricorso alle vie legali né una richiesta di sfratto) con cui il proprietario sollecita il pagamento del canone mensile entro un termine specifico. Ciò non esclude, comunque, che nel frattempo vengano applicati interessi di mora per ogni giorno di ritardo se previsti dal contratto di locazione. Ricordiamo che in alcuni casi specifici ed eccezionali non pagare l'affitto è reato.
Cosa succede se non pago 3 mesi di affitto?
In caso di morosità di 3 mesi, è probabile che l’inquilino abbia già ricevuto una lettera di sollecito da parte del proprietario, e rischi che quest’ultimo decida di procedere per vie legali avviando una richiesta di sfratto per morosità presso un giudice.
L’inquilino potrebbe dunque ricevere, da parte di un ufficiale giudiziario, un atto di citazione in Tribunale per rispondere del mancato pagamento.
Quanti mesi di morosità sono sufficienti per ricevere lo sfratto?
A dettare le condizioni è innanzitutto il contratto di locazione dello specifico immobile preso in considerazione; ma cosa succede se non pago l'affitto per un mese solamente?
In linea generale, in base al già citato art. 5 della Legge n. 392 del 1978, è sufficiente anche una sola mensilità di ritardo per giustificare una richiesta di sfratto per violazione dei termini contrattuali.
Quanto tempo dura la procedura di sfratto?
Non pagare l'affitto comporta conseguenze. Potrebbero passare dai 4 ai 6 mesi dall’inoltro della richiesta di sfratto da parte del locatore alla sua concessione da parte del giudice.
Se l’inquilino non fosse disposto a lasciare l’immobile neanche oltre questo lasso di tempo, dai 3 ai 6 mesi successivi potrebbe presentarsi un ufficiale giudiziario per effettuare l’esecuzione forzata dello sfratto con o senza intervento da parte delle forze dell’ordine. I proprietari hanno comunque a disposizione una banca dati di morosità immobiliare per tutelarsi da inquilini già morosi.
In cosa consiste il termine di grazia?
Un inquilino moroso che ha ricevuto istanza di sfratto, in sede di udienza dinanzi al giudice può richiedere il cosiddetto termine di grazia, ossia un termine ultimo di un massimo di 90 giorni per saldare il debito dovuto (comprese spese legali ed eventuali interessi di mora) ed evitare lo sfratto.
Il giudice lo concede in caso di comprovate difficoltà del conduttore nell’effettuare il pagamento, e rinvierà l’udienza a non oltre 10 giorni dopo la scadenza di tale termine. Questa procedura è regolata dall’art. 55 della Legge 392 del 1978 che, in riferimento a quanto sancito nel già citato art. 5, stabilisce che:
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.
Se l'inquilino non paga l'affitto, può regolarizzare la situazione al massimo quattro volte in un periodo di quattro anni. Se il mancato pagamento non supera i due mesi ed è dovuto a difficoltà economiche sopraggiunte dopo la firma del contratto (come disoccupazione, malattie o altre gravi problematiche comprovate), ha fino a 120 giorni per saldare il debito. Se il pagamento avviene entro i tempi previsti, il contratto di affitto non viene annullato.
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