Legionella in condominio: cosa fare e come prevenirla

La sicurezza nei contesti condominiali non è mai troppa, soprattutto quando le minacce non sono facilmente identificabili e possono andare a detrimento della salute. È il caso delle proliferazioni batteriche all’interno degli impianti idrici comuni, che possono mettere a serio rischio tutti i condomini. Ma come comportarsi? Ad esempio, cosa fare con la legionella in condominio, uno dei batteri più pericolosi che si possono annidare nelle tubature dello stabile?

Cos’è la legionella?

Innanzitutto, è bene ricordare cosa sia la legionella. Si tratta di un batterio gram-negativo che prolifera in ambienti acquatici, in particolare nelle acque stagnanti, a temperature comprese tra i 25 e i 45 gradi centigradi. A livello residenziale, è possibile identificarlo soprattutto negli impianti idrici - dalle tubature ai serbatoi, passando per i boiler - dove può trovare un ambiente adatto alla sua proliferazione, in presenza di un apposito biofilm.

Il batterio della legionella può causare la legionellosi, una malattia che può manifestarsi con due forme principali:

• la febbre di Pontiac, un’infezione mediamente lieve, con sintomi simil-influenzali;
• la cosiddetta malattia dei legionari, ovvero una grave polmonite, particolarmente pericolosa per gli anziani, le persone immunodepresse o affette da patologie croniche.

Il contagio avviene tramite l’inalazione di aerosol contaminati, come le goccioline d’acqua prodotte da docce, rubinetti o sistemi per la climatizzazione degli ambienti.

Qual è il rischio di contrarre la legionella da persone affette da legionellosi

Non vi è rischio di contrarre la legionella da una persona affetta da legionellosi, poiché il batterio non si trasmette fra individui. L’unica modalità di contagio è l’inalazione di aerosol contenenti il batterio, quindi le piccole gocce d’acqua che si possono sprigionare - come già accennato - facendosi la doccia, utilizzando i rubinetti di casa o accendendo gli impianti di climatizzazione.

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Tuttavia, quando si verifica un caso di legionellosi in condominio, l’allerta deve essere elevata: potrebbe infatti segnalare la contaminazione degli impianti idrici dello stabile, con il rischio che altre persone contraggano la malattia.

Il rischio legionella in condominio

I condomini possono rappresentare dei luoghi ad alto rischio di proliferazione della legionella, data la complessità degli impianti idrici centralizzati, che possono prevedere serbatoi, boiler o tubi dove è possibile rimanga dell’acqua stagnante. Degli inevitabili punti morti, che devono essere sottoposti a manutenzione costante, affinché non si formi il biofilm che favorisce il batterio. Ma chi ne è responsabile e, soprattutto, cosa bisogna fare?

Chi è il responsabile della sicurezza in condominio?

In base a quanto previsto dal D.Lgs. 18/2023, che aggiorna il D.Lgs. 31/2001, e alle Linee Guida per la Prevenzione e il Controllo della Legionellosi del 2015, l’amministratore di condominio è fra i principali responsabili della sicurezza degli impianti idrici, specialmente in presenza di sistemi centralizzati a rischio. Un ruolo previsto anche dall’articolo 1130 del Codice Civile, che attribuisce all’amministratore la gestione e manutenzione delle parti comuni, per garantire la sicurezza dello stabile.

In qualità di gestore della distribuzione idrica interna, deve garantire la salubrità delle acque dal contatore fino ai rubinetti degli ambienti. Per quanto non esistano precisi obblighi per la legionella nei condomini, le Linee Guida del 2015 raccomandano che l’amministratore predisponga una valutazione del rischio e un piano di gestione e autocontrollo, in particolare per impianti a rischio come quelli centralizzati, che identifichi i punti critici dell’impianto e le relative misure di prevenzione.

Sempre in merito agli eventuali obblighi di legge sulla legionella, è necessario sottolineare che le responsabilità non ricadono unicamente sull’amministratore di condominio, ma anche sul gestore del servizio idrico, che si deve occupare della tratta di distribuzione dell’acqua fino al contatore.

La prevenzione della legionella in condominio

Ma, nella pratica, come si traduce l’eventuale obbligo di controllo della legionella in condominio? In linea generale, l’amministratore di condominio deve:

• predisporre una valutazione del rischio per la legionella, con la mappatura dell’impianto idrico, identificandone eventuali rischi e definendo un piano di gestione e autocontrollo, come raccomandato dalle Linee Guida del 2015;
• assicurarsi che la manutenzione venga eseguita regolarmente, perché la pulizia e la disinfezione periodica dei serbatoi, dei boiler, delle tubature e dei sistemi di climatizzazione riducono la possibilità di proliferazione della legionella, tramite l’eliminazione del biofilm.

Naturalmente, vi possono essere anche altre forme di prevenzione consigliate, quali ad esempio:

• il controllo della temperatura, preferibilmente sopra i 50 gradi per l’acqua calda e sotto i 20 per quella fredda, affinché non rientri nel range che favorisce lo sviluppo del batterio;
• l’analisi dell’acqua, per accertarsi dell’assenza del batterio.

È però necessario sottolineare che non esiste un generalizzato obbligo di analisi dell’acqua del condominio, tuttavia il D.Lgs. 18/2023 e le Linee Guida del 2015 ne consigliano fortemente l’esecuzione, soprattutto in impianti a rischio, per adempiere alla responsabilità di garantire la salubrità dell’acqua.

Ancora, è utile ribadire che la normativa in vigore non stabilisce ogni quanto effettuare il controllo della legionella. Sempre a livello di linee guida, sono suggeriti controlli annuali o, ancora, più frequenti se l’impianto è a rischio.

Infine, i condomini in possesso di condizionatori privati, dovrebbero seguire le indicazioni di manutenzione per la climatizzazione estiva, così da ridurre la possibilità di proliferazione domestica della legionella.

La diffusione della legionella in condominio

Cosa fare, invece, quando la legionella si è già diffusa nell’impianto del condominio? Affinché si possa intervenire tempestivamente, è necessaria immediata segnalazione all’ASL:

• sussiste infatti un obbligo di denuncia della legionella, stabilito dal D.M. del 15 dicembre 1990 e successive integrazioni, che riguarda i medici: questi ultimi sono chiamati a notificare all'ASL i casi rilevati nei pazienti;
• l’amministratore di condominio deve invece collaborare con l’ASL, fornendo tutte le informazioni necessarie sugli impianti.

A questo punto, le autorità si attivano per effettuare analisi immediate, con campionamenti microbiologici che possano confermare l’effettiva presenza del batterio negli impianti e identificare la fonte della contaminazione. Nel frattempo, l’amministratore:

• avvisa prontamente i condomini sui rischi e sulle misure da adottare, come evitare l’uso dell’acqua calda fino a nuova comunicazione;
• agevola la gestione degli interventi di bonifica, secondo quanto previsto dall’ASL e dalle autorità competenti.

Cosa fare per eliminare definitivamente la legionella

L’eliminazione completa della legionella prevede un procedimento complesso, che richiede la massima collaborazione tra l’ASL, l’amministratore di condominio e gli stessi condomini. In genere, a seguito delle analisi microbiologiche, si procede con la bonifica degli impianti, che può comportare:

• trattamenti disinfettanti termici, facendo circolare negli impianti acqua superiore a 60 gradi, per eliminare sia i batteri presenti che per ridurre il biofilm;
• trattamenti disinfettanti chimici, con cloro o altre sostanze, sempre per rimuovere il batterio e il relativo biofilm.

Dopodiché, si rendono necessari interventi di manutenzione per rimuovere componenti a rischio, come serbatoi, tubature o boiler vetusti. Al termine, l’ASL conduce nuova analisi e, se il batterio è stato eliminato, autorizza nuovamente i condomini all’uso dell’acqua.

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Naturalmente, dopo un caso di legionella in condominio, è indispensabile puntare sulla prevenzione con un piano di autocontrollo aggiornato e con la sensibilizzazione dei condomini, che dovranno attivarsi per segnalare eventuali anomalie o ridurre la possibilità di stagnazioni d’acqua.

Cosa fa l’ASL in caso di legionella?

Come visto nei precedenti paragrafi, l’ASL ha un ruolo fondamentale nella gestione dei casi di legionellosi in condominio. Di norma, si occupa di:

• condurre indagini epidemiologiche, per identificare i rischi ed eventuali fonti di contaminazione;
• prescrivere interventi di bonifica, sia degli impianti idrici che di quelli di climatizzazione;
• monitorare le azioni correttive e richiedere analisi periodiche per verificare l’effettiva rimozione del batterio;
• predisporre le misure necessarie per la gestione dei malati.

Conseguenze legali della legionella in condominio

Ma quali sono le conseguenze legali della scoperta della legionella in condominio? Qualora l’amministratore non avesse provveduto alla preparazione della valutazione del rischio e del piano di autocontrollo raccomandati, o non abbia predisposto interventi di ciclica manutenzione degli impianti, i condomini possono procedere:

• alla revoca in assemblea per negligenza, in base all’articolo 1129 del Codice Civile;
• alla revoca giudiziale, che può essere richiesta dal giudice anche da un singolo condomino, in presenza di gravi irregolarità nella gestione degli impianti.

Infine, l’amministratore negligente può essere chiamato al risarcimento dei danni causati, in base all’articolo 2051 del Codice Civile, e subire anche conseguenze penali se la diffusione della legionellosi fosse direttamente causata dalla sua inadeguata gestione.