Mutuo fondiario e ipotecario: finalità, requisiti e differenze

Quando si decide di acquistare un immobile, sono diverse le tipologie di finanziamento a cui si può accedere. Fra le più comuni vi sono sicuramente il mutuo fondiario e ipotecario: due soluzioni garantite da ipoteca, seppur con delle sostanziali differenze. Il primo è infatti solitamente rivolto all’acquisto o all’edificazione dell’abitazione principale: si caratterizza per una durata mediamente estesa, l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado e, ancora, di un limite dell’80% sul valore dell’immobile. Il mutuo ipotecario, invece, si utilizza non solo nelle compravendite ma anche nelle ristrutturazioni o per liquidità: ha in media una durata inferiore e, in genere, è possibile superare l’80% di Loan To Value.

Che cos’è un mutuo fondiario

Allo scopo di trovare il miglior mutuo per le proprie esigenze, è indispensabile conoscere le tipologie di finanziamento a propria disposizione. Una delle più comuni è certamente quella del mutuo fondiario, ovvero un finanziamento immobiliare solitamente erogato dalle banche per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili destinati ad abitazione principale.

Questa tipologia di mutuo si caratterizza per l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile e, in genere, offre:

• la possibilità di approfittare di durate medio-lunghe, anche di 30 anni;
• tassi d’interesse generalmente più vantaggiosi rispetto ad altre tipologie di finanziamento.

Originariamente concepito per supportare i settori dell’agricoltura e dell’industria, oggi il mutuo fondiario è soprattutto utilizzato proprio per l’acquisto dell’abitazione principale. Tuttavia, rispetto ad altre forme di prestito immobiliare, può prevedere requisiti e limiti più rigidi, affinché ne sia garantita la sua sostenibilità nel tempo e, fatto non meno importante, minimizzato il rischio per la banca. 

Non a caso, gli istituti di credito tendono a non concedere mutui fondiari con Loan To Value - ovvero il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo richiesto - superiori all’80%, così come anche previsto dalla delibera CICR del 22 aprile 1995.

Che cos’è il credito fondiario

Per comprendere il funzionamento di questo mutuo, è innanzitutto necessario capire cosa si intenda per credito fondiario. Regolato dall’articolo 38 del TUB - ovvero il Testo Unico Bancario, cioè il D.Lgs. 385/1993 - rappresenta il diritto della banca a recuperare il capitale prestato, in caso di inadempimento del mutuatario.

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In altre parole, quando si accende un mutuo fondiario, viene iscritta un’ipoteca di primo grado sull’immobile: così facendo, la banca può recuperare l’immobile stesso, qualora il cliente non dovesse provvedere al rimborso del suo debito. L’ipoteca di primo grado è molto importante per l’istituto di credito, perché gode dei privilegi processuali previsti dall’articolo 41 del TUB. Questo significa che la banca:

• è esentata dalla notifica del titolo esecutivo;
• può procedere all’azione esecutiva anche in caso di fallimento del debitore;
• all’interno di un’asta giudiziaria, può permettere all’aggiudicatario di pagare direttamente o, ancora, di subentrare nel contratto di mutuo.

La differenza tra mutuo fondiario e mutuo edilizio

Ancora, è utile conoscere anche la differenza tra mutuo fondiario e mutuo edilizio, spesso confusi poiché queste due tipologie di finanziamento prevedono alcune caratteristiche simili, come la garanzia ipotecaria.

Il mutuo edilizio è una forma di finanziamento specificatamente orientata alla costruzione o all’ampliamento di edifici, spesso con erogazioni progressive legate all’avanzamento dei lavori. A differenza del mutuo fondiario, potrebbe però essere soggetto a limiti meno rigidi, come quello sul Loan To Value: non si concentra infatti sul valore dell’immobile bensì sul progetto, attraverso le documentazioni fornite dai tecnici, i titoli abilitativi ottenuti dal Comune e sul progresso dei lavori. Più semplicemente:

• nel mutuo fondiario, il capitale è erogato in un’unica soluzione;
• nel mutuo edilizio, il capitale può essere spesso erogato a stati di avanzamento dei lavori.

Questa distinzione è fondamentale, sia perché le finalità sono spesso diverse - in genere, si sceglie il mutuo fondiario per la prima casa in acquisto, mentre l’edilizio per la costruzione di un nuovo immobile - sia per pianificare il proprio investimento. A questo scopo, è utile avvalersi anche di un simulatore della rata del mutuo.

I requisiti del mutuo fondiario

Apprese le finalità, i limiti e le modalità di credito, quali sono i requisiti del mutuo fondiario? Come già specificato, si può richiedere questa tipologia di mutuo per l’acquisto o la costruzione della prima casa, ovvero dell’immobile che verrà destinato a residenza principale del mutuatario.

Per valutarne l’erogazione, la banca prenderà in considerazione sia i requisiti personali del mutuatario, che le caratteristiche dell’immobile. In particolare, l’istituto di credito vaglierà:

• la stabilità reddituale ed economica del richiedente, affinché sia effettivamente in grado di sostenere e rimborsare il finanziamento;
• la storia creditizia del richiedente, anche analizzando eventuali altri finanziamenti attivi o l’iscrizione nei database come quelli del CRIF, per identificare eventuali cattivi pagatori;
• l’età del mutuatario, poiché non sempre le banche erogano finanziamenti se, al termine, il richiedente ha superato i 75/80 anni d’età;
• il Loan To Value che, come già visto, non dovrà essere superiore all’80% del valore dell’immobile. È però necessario sapere che, in base alla sentenza della Cassazione 33719/2022, in caso di superamento dell’80% il contratto non è automaticamente nullo, ma si converte in mutuo ipotecario non fondiario;
• la presenza di eventuali garanzie aggiuntive, oltre all’ipoteca di primo grado, come altri immobili ipotecabili, dei garanti o specifiche polizze assicurative;
• le condizioni dell’immobile, che dovrà essere conforme con le normative edilizie e urbanistiche vigenti, nonché di un valore conforme al mercato.

È utile specificare che l’ipoteca di primo grado rimane un requisito essenziale per questa tipologia di finanziamento. Non è infatti normalmente possibile richiedere un mutuo fondiario con ipoteca di secondo grado.

Cosa significa mutuo ipotecario

Per contro, qual è il significato di un mutuo non fondiario? In linea generale, con questo termine si identifica il mutuo ipotecario, un finanziamento sempre garantito da ipoteca sull’immobile, che può essere appunto utilizzato anche per finalità diverse rispetto al mutuo fondiario. 

Ad esempio, non è limitato alla prima casa, può essere scelto non solo per l’acquisto di immobili, ma anche per ristrutturazioni e, fatto non meno importante, è disponibile anche per liquidità o richieste di rifinanziamento.

Regolato dagli articoli 2808 e seguenti del Codice Civile, prevede sempre che l’ipoteca sia la principale garanzia in caso di morosità, tuttavia può essere più flessibile, sia in termini di importo - che possono superare l’80%, se la banca prescelta lo prevede - che di durata.

I requisiti del mutuo ipotecario

In linea generale, i requisiti del mutuo ipotecario sono meno stringenti rispetto a quelli del mutuo fondiario. Così come già visto, non sono previsti limiti massimi all’importo finanziabile, tanto che si può superare anche a un Loan To Value dell’80%, in base alle valutazioni dell’istituto di credito sulla solvibilità del cliente.

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Ancora, il mutuo ipotecario può includere anche ipoteche di grado inferiore al primo e, fatto non di certo meno importante, può avere durate più ridotte, mediamente fra i 5 e i 20 anni. Come facile intuire, gli altri requisiti - come la stabilità del reddito, uno storico creditizio accettabile, eventuali garanzie aggiuntive e un immobile conforme - rimangono le medesime del mutuo fondiario.

Le differenze principali tra mutuo fondiario e ipotecario

Specificate le caratteristiche delle due tipologie di finanziamento, cosa cambia tra mutuo fondiario e ipotecario? Per comprenderlo, è utile avvalersi di una tabella riassuntiva delle caratteristiche già elencate: