In un’epoca caratterizzata da un sempre maggiore bisogno di sicurezza domestica, dotarsi di dispositivi che possano garantire un maggiore controllo su chi accede al proprio edificio è di fondamentale importanza. Ma come si installa un videocitofono in condominio? In linea generale, la predisposizione di un simile apparecchio richiede il rispetto della normativa vigente sulle parti comuni, se richiesto da un solo residente, oppure l’approvazione in assemblea se l’installazione è condominiale. In ogni caso, sarà necessario seguire precise procedure e, fatto non meno importante, valutarne attentamente i costi.
Quando si può installare un videocitofono in condominio
Sono sempre più i condomini che desiderano dotarsi di apparecchi dotati di videocamera per controllare gli accessi, sia per aumentare la sicurezza personale che quella dello stabile. Per poter procedere alla sostituzione del citofono con un videocitofono condominiale, però, è indispensabile innanzitutto valutare le principali disposizioni in materia di privacy e, ancora, eventuali limitazioni presenti da regolamento condominiale o da normativa vigente.
La privacy del videocitofono
Come già accennato, prima di poter installare un videocitofono è necessario valutarne le implicazioni a livello di privacy. Anche questo apparecchio è infatti sottoposto alle principali norme previste dal Regolamento UE 2016/679, più comunemente conosciuto come GDPR e recepito con l’aggiornamento del D.Lgs 196/2003. È infatti indispensabile che:
- la telecamera riprenda solo le aree pertinenti all’ingresso;
- lo strumento non venga utilizzato per interferire nella privacy altrui.
Proprio per questa ragione, se il dispositivo registra le immagini, i dati eventualmente salvati vanno conservati solo per il tempo strettamente necessario e devono essere protetti da accessi non autorizzati. Inoltre, dovrà essere esposto un cartello informativo che indichi la presenza di videosorveglianza, specificando il titolare del trattamento e lo scopo. Tale cartello non è invece necessario se l’apparecchio non è dotato di funzioni di videoregistrazione.
Qual è la maggioranza per l’installazione di un videocitofono in un condominio
Comprese le principali implicazioni sulla riservatezza altrui, per procedere all’installazione di un videocitofono è indispensabile vagliarne le finalità. Quando l’apparecchio è previsto a uso condominiale, quindi predisposto per tutti i condomini, sarà innanzitutto necessario verificare eventuali limitazioni da regolamento:
- il regolamento assembleare potrebbe includere disposizioni su materiali, colori e posizione, per garantire il decoro, la stabilità e la sicurezza dell’edificio condominiale;
- il regolamento contrattuale potrebbe invece includere limiti più rigidi, come specifiche imposizioni sulla modifica dell’impianto già esistente.
Dopodiché, sarà necessario procedere all’approvazione in assemblea. Il primo caso è quello di una nuova installazione, perciò un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile. In base all’articolo 1136, sempre del Codice Civile, per il videocitofono in condominio la maggioranza da ottenere sarà quindi pari:
- alla maggioranza dei partecipanti in assemblea,
- purché rappresentino almeno i 2/3 del valore in millesimi dell’edificio.
Se, tuttavia, l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria, come nel caso della sostituzione dei classici citofoni con nuovi apparecchi video, è sufficiente la maggioranza dei presenti, purché rappresentino almeno la metà del valore in millesimi dello stabile. È quanto emerge anche dalla sentenza 3247/2024 del Tribunale di Torino.
È però necessario sottolineare che, se l’installazione è in contrasto con divieti espliciti definiti a livello di regolamento contrattuale sulle parti comuni, sarà necessario ottenere l’unanimità. Naturalmente, servirà rispettare il decoro, la sicurezza e la stabilità dello stabile: la Corte di Cassazione, con la sentenza 12654/2006, ha infatti chiarito che simili innovazioni non possono alterare la consistenza materiale o la destinazione originaria delle parti comuni.
La rinuncia al videocitofono è possibile?
Ma come si procede se, in sede di delibera sull’installazione, uno o più condomini non volessero avvalersi del videocitofono? Nel caso in cui la predisposizione possa essere considerata voluttuaria o gravosa, in base all’articolo 1121 del Codice Civile, i condomini che non decidono di avvalersene possono essere esonerati dalle spese, con la possibilità di rientrarvi in un secondo momento, previo il pagamento della relativa quota.
Dello stesso tenore, è un dubbio frequente che coinvolge i condomini dopo l’installazione: “Posso staccarmi dal videocitofono condominiale?”. Anche in questo caso, il singolo proprietario ha la possibilità di rinunciare all’uso di un videocitofono già installato. È necessario redigere una dichiarazione esplicita di rinuncia, da consegnare all’amministratore di condominio, verificando eventuali vincoli del regolamento contrattuale. In alcuni casi, l’assemblea può richiedere la sigillatura dell’apparecchio o controlli saltuari, nel rispetto della privacy, per accertare il mancato utilizzo.
In alternativa, il condomino può optare per il distacco fisico dall’impianto comune, così da evitare contestazioni condominiali. In questo caso, sebbene non formalmente richiesto, può essere utile far redigere una certificazione di distacco da un tecnico, così da evitare diatribe future.
L’installazione per un solo condomino
Ma cosa accade se si desidera installare un videocitofono singolo in condominio, ovvero di proprietà di un unico condomino? In linea generale, non è necessaria l’approvazione in assemblea, se si rispettano i limiti previsti dall’articolo 1102 del Codice Civile:
- ogni proprietario può infatti servirsi delle parti comuni;
- purché non ne alteri la destinazione d’uso o non impedisca ad altri di fare altrettanto.
Ancora, bisognerà accertarsi di non violare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dello stabile. La Corte di Cassazione, con la sentenza 6643/2015, ha inoltre ribadito che l’installazione di un videocitofono per il singolo condomino è legittima se non compromette la funzionalità di altri impianti - come, ad esempio, il citofono già esistente - e non preclude modifiche analoghe per gli altri condomini.
In base alle già citate disposizioni sulla protezione della privacy, sarà inoltre necessario accertarsi che il videocitofono inquadri solo gli spazi di pertinenza dell’ingresso, evitando aree comuni non necessarie o l’ingresso agli appartamenti altrui. In caso contrario, si rischia di imbattersi nel reato di interferenze illecite nella vita privata, regolato dall’articolo 615-bis del Codice Penale.
Come si ripartiscono le spese del videocitofono
Comprese le modalità di approvazione e installazione, è più che lecito chiedersi come debbano essere ripartite le spese del videocitofono. Per un impianto condominiale condiviso, le spese d’installazione e di manutenzione si dividono in base all’articolo 1123 del Codice Civile, ovvero fra tutti i condomini partecipanti in base ai millesimi di proprietà. Rimangono esclusi gli eventuali rinunciatari, secondo l’articolo 1121 del Codice Civile, se l’innovazione è gravosa o voluttuaria.
Per impianti destinati a singoli condomini, invece, tutte le spese sono a carico dei relativi proprietari.
Quanto costa mettere un videocitofono in condominio
Ma qual è il costo del videocitofono in condominio? La spesa è decisamente variabile, in base al numero di appartamenti da collegare, al tipo di impianto prescelto - ad esempio cablato o wireless - alla qualità dei dispositivi e alla complessità dell’intervento. In media, per un classico condominio, i costi possono essere indicativamente compresi tra 500 e qualche migliaia di euro.
L’esborso può essere però inferiore se non viene fatta un’installazione ex novo - come nel caso di vecchi condomini privi di qualsiasi impianto - bensì si procede con la sostituzione del classico citofono con uno video. In questo caso, spesso si possono recuperare diverse componenti - come la cavistica di collegamento ai singoli appartamenti - riducendo il costo totale.
Tuttavia, è utile sapere che sono detraibili le spese del videocitofono, fino al 36% all’interno del Bonus Sicurezza, rinnovato anche per il 2025.
I costi medi per numero di appartamenti
Sempre a scopo indicativo, è utile anche valutare i prezzi medi a seconda del numero di appartamenti. Anche in questo caso, bisogna ricordare che i costi effettivi possono variare a seconda della complessità dell’impianto, della qualità degli apparecchi prescelti e via dicendo.
In linea generale, si possono stimare costi per il videocitofono in condominio:
- per 4 appartamenti, in media dagli 800 ai 2.000 euro complessivi;
- per 6 appartamenti, tra i 1.000 e i 2.500 euro totali;
- per 8 appartamenti, tra 1.200 e 3.000 euro di spesa complessiva;
- per 10 appartamenti, tra 1.500 e 3.500 complessivi;
- per 12 appartamenti, tra 1.800 e 4.000 euro totali;
- per 14 appartamenti, da 2.000 a 4.500 complessivi.
Questo considerando un’installazione standard, con kit di base e apparecchi privi di funzionalità avanzate. Ancora, vi potrebbero essere degli ulteriori costi per i singoli condomini per l’installazione dei terminali interni, se i singoli appartamenti prevedono necessità o complessità specifiche.
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