Rifinanziamento mutuo: a cosa serve, come funziona e come ottenerlo

In un contesto caratterizzato da sempre maggiori esigenze finanziarie per le famiglie, e da varie fluttuazioni dei tassi d’interesse, rimanere legati a un vecchio finanziamento può essere per molti limitante. Per questa ragione, grazie al rifinanziamento del mutuo è possibile rinegoziare il debito residuo con la banca, ottenendo anche fondi aggiuntivi, ad esempio per far fronte a spese improvvise. Ma come approfittare di questa possibilità? Innanzitutto, è utile trovare il mutuo migliore per le proprie necessità attuali e, fatto non meno importante, comprendere a fondo le condizioni offerte dall’istituto di credito prescelto.

Cos’è il rifinanziamento del mutuo?

In primo luogo, è necessario comprendere cosa si intenda per rifinanziamento del mutuo. In linea generale, si tratta di un’operazione finanziaria che prevede la chiusura del mutuo già acceso, allo scopo di raggiungere due principali obiettivi:

• estinguere il debito residuo;
• ottenere una somma aggiuntiva di liquidità.

Il rifinanziamento non rappresenta una mera rinegoziazione con la banca o una surroga del mutuo, bensì un vero e proprio azzeramento del piano di ammortamento già posto in essere, per ottenere nuove condizioni. In questo modo, si può adattare il mutuo a nuove necessità personali o, ancora, alle mutate condizioni del mercato.

Si tratta di un’opzione certamente utile per chi ha bisogno di ottenere capitali aggiuntivi rispetto a quelli originari per l’acquisto dell’immobile, come ad esempio nel caso di ristrutturazioni o, ancora, del consolidamento dei debiti. In questo modo, si evitano singoli prestiti personali, che potrebbero essere decisamente più onerosi, continuando ad approfittare dei benefici tipici dei mutui ipotecari.

Quando si può rifinanziare un mutuo

Ma quando si può rifinanziare un mutuo? In linea generale, si può procedere alla richiesta di rifinanziamento in qualsiasi momento dopo la stipula del contratto del mutuo originario, a meno che non si sia molto prossimi all’estinzione. Infatti, le banche tendono a non accordare questa possibilità quando il finanziamento è ormai vicino alla sua naturale scadenza, tipicamente tra i 12 e i 24 mesi residui.

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Ancora, non esistono limiti legali sul numero di operazioni di rifinanziamento possibili, anche se i singoli istituti di credito possono imporre delle specifiche restrizioni, allo scopo di prevenire abusi.

Ma fatte queste premesse, quando questa possibilità si rende vantaggiosa? In linea generale, è utile valutarne l’utilità quando:

• i tassi d’interesse sono più convenienti rispetto a quelli del mutuo originario;
• quando emergono necessità ulteriori, tali da spingere un rifinanziamento del mutuo più liquidità, ad esempio per affrontare emergenze di ristrutturazione sull’immobile o altre necessità.

Tipicamente, è meglio procedere quando il capitale residuo del mutuo iniziale è ancora significativo e, allo stesso tempo, il valore dell’immobile ancora elevato. Teoricamente, il rifinanziamento può essere molto vantaggioso entro i 5-10 anni dall’acquisto dell’immobile, tuttavia può essere una scelta valida anche più avanti nel tempo, a seconda delle esigenze del singolo.

Come funziona il rifinanziamento?

Compresa la natura e l’utilità del rifinanziamento, è utile comprendere il suo funzionamento. La procedura comincia con la presentazione di una domanda formale alla banca - quella con cui si è aperto il mutuo già posto in essere o, ancora, un altro istituto di credito di propria scelta - allegando i documenti anagrafici e reddituali del richiedente, nonché quelli catastali dell’immobile.

A questo punto, la banca procede con:

• la verifica dei requisiti da parte del richiedente;
• la perizia sull’immobile per confermarne il valore di garanzia.

Se il rifinanziamento viene approvato, si procede alla firma del nuovo contratto notarile, che estingue automaticamente il mutuo precedente senza penali, purché sottoscritto a partire dal 2007, così come prevede la Legge 40/2007, che ha convertito il Decreto Bersani. Per i mutui antecedenti, invece, possono ancora sussistere penali a seconda degli istituti di credito. È inoltre utile sapere che:

• la tipologia di tasso - fisso, variabile, misto - può cambiare rispetto al finanziamento precedente;
• la durata del mutuo può essere anch’essa modificata;
• il nuovo capitale residuo può essere più elevato, in caso si sia richiesta più liquidità.

Ancora, se si procede al rifinanziamento del mutuo con la stessa banca, il processo può essere semplificato, spesso senza necessità di cancellare l'ipoteca. Se, invece, si procede con un istituto di credito diverso, la precedente ipoteca dovrà essere chiusa, per poi iscriverne sull’immobile una nuova.

I requisiti da rispettare

Come specificato nel precedente paragrafo, prima di acconsentire a un simile operazione - ad esempio, il rifinanziamento di un mutuo sulla prima casa - la banca procede alla verifica di alcuni requisiti. Ma quali sono i principali da rispettare?

In linea generale, vi sono requisiti sia personali che sull’immobile da rispettare. Di norma, valgono le richieste tipiche per l’accensione di un classico mutuo ipotecario:

• il richiedente deve trovarsi in una situazione reddituale stabile, tale da ridurre il rischio d’insolvenza per la banca;
• deve essere presente una storia creditizia positiva, senza debiti insoluti o protesti, con anche la verifica tramite apposite banche dati, come quella del CRIF;
• l’importo richiesto non dovrebbe comportare rate mensili superiori a un terzo dello stipendio;
• è utile poter disporre di garanzie aggiuntive, oltre all’ipoteca sull’immobile, come ad esempio garanti, polizze assicurative e via dicendo.

In merito all’immobile, la banca procederà a verificare le condizioni dello stabile, il suo effettivo valore di mercato e la conformità ai requisiti edilizi e urbanistici vigenti. Ancora, è bene ricordare che il Loan to Value - ovvero il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dell’immobile - difficilmente può superare l’80%. Un fattore da prendere in seria considerazione per il rifinanziamento, soprattutto se si ha la necessità di ottenere liquidità aggiuntiva.

Infine, non sempre le banche concedono rifinanziamenti se, all’estinzione del mutuo, il richiedente supera i 75 anni.

Un esempio di rifinanziamento

Per comprendere i benefici del rifinanziamento, è utile considerare una simulazione di mutuo per liquidità. Si ipotizzi di aver sottoscritto un mutuo originario da 100.000 euro, con tasso fisso al 3%, durata totale di 30 anni e LTV all’80%. Con un piano d’ammortamento alla francese, si corrisponde una rata mensile di circa 421 euro.

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Al raggiungimento del decimo anno, si decide di optare per un rifinanziamento, allo scopo di ottenere 20.000 euro aggiuntivi da investire in una piccola ristrutturazione. Ci si ritroverà, di conseguenza, a dover ottenere un nuovo mutuo da poco più di 96.000 euro, considerando i 76.019,81 euro di capitale residuo e la somma aggiuntiva richiesta per liquidità. La nuova rata mensile, per i 20 anni rimanenti di mutuo, è di circa 532 euro.

Si ha quindi un aumento della rata mensile rispetto al mutuo originario, che ne va ovviamente a incrementare i costi totali, con però il vantaggio di ottenere 20.000 euro di liquidità immediata per le proprie esigenze. Il rifinanziamento si rivela perciò una soluzione flessibile per alimentare nuovi progetti, come appunto una ristrutturazione, che potrebbe peraltro incrementare il valore dell’immobile in caso di vendita.

Le differenze con la surroga e la sostituzione del mutuo

È però utile sapere che il rifinanziamento del mutuo si distingue da altre opzioni utili per modificare il proprio finanziamento o, ancora, trasferirlo verso un altro istituto. Ad esempio:

• la surroga del mutuo è un’operazione gratuita, in base alla Legge 40/2007, che permette di trasferire il debito residuo a una nuova banca, quindi senza costi notarili o penali. L’importo del mutuo rimane invariato e si può approfittare di condizioni migliori, ad esempio tassi più bassi. In generale, non è possibile procedere a un surroga del mutuo più liquidità: per quanto così comunemente chiamata, si tratta in realtà di una sostituzione del mutuo;
• la sostituzione del mutuo è simile al rifinanziamento e prevede l’estinzione del mutuo esistente e l’apertura di un nuovo contratto, sia con la stessa banca che con un altro istituto di credito. A differenza proprio del rifinanziamento, la liquidità extra è opzionale e non sempre garantita dalle banche.

Naturalmente, bisogna considerare anche la rinegoziazione del mutuo, che permette di concordare con la banca nuove condizioni per il finanziamento già attivo, come il tasso o la durata, senza doverne aprire uno nuovo.

Quanto costa rifinanziare un mutuo?

Ma quanto costa rifinanziare un mutuo? Bisogna considerare che, per poter procedere al rifinanziamento, è necessario considerare alcune spese. In particolare:

• le spese d’istruttoria, tra i 200 e i 1.500 euro, a seconda dell’istituto prescelto e della complessità dell’operazione;
• le spese per la perizia immobiliare, tra le 300 e le 800 euro;
• le spese notarili e le imposte, all’incirca da 1.000 a 3.000 euro;
• eventuali penali, previste unicamente per i mutui pre-2007 in base alle condizioni sottoscritte con la banca. Per i finanziamenti post-2007, il Decreto Bersani ha eliminato ogni penale.

Infine, è bene considerare che, per coloro che procedono a un rifinanziamento per la prima casa, le eventuali agevolazioni fiscali si applicano solo alla quota di sostituzione del debito, non alla liquidità extra.