Mancato pagamento oneri accessori, quando si può avviare lo sfratto

Le motivazioni che possono portare alla risoluzione di un contratto di locazione non sono legate esclusivamente al mancato pagamento dell’affitto. Quando un inquilino non paga due mensilità del canone gli oneri accessori, lo sfratto è legittimo. Per poter avviare la procedura, il proprietario deve aver chiesto puntualmente il pagamento all’inquilino e deve avergli fornito i criteri adottati per ripartire le spese e i relativi documenti giustificativi

Cosa si include negli oneri accessori

Rientrano nella voce oneri accessori, le spese extra e aggiuntive rispetto al costo principale di un bene o di un qualsiasi servizio: troviamo, per esempio, i costi di trasporto, installazione ed imballaggio. Soffermandosi sulle locazioni, in questa voce rientrano le spese condominiali, quelle di manutenzione ordinaria dell'ascensore e degli impianti, il riscaldamento, i consumi di acqua, elettricità e gas.

A questo punto è importante riuscire a comprendere quale sia la differenza tra le spese condominiali e gli oneri accessori. Si può affermare che ci si trova di fronte ad un contesto diverso: quando si stipula un contratto di locazione si utilizza il termine oneri accessori per indicare le spese condominiali che l'inquilino deve pagare in aggiunta al canone d'affitto.

Quindi, gli oneri accessori sono una sorta di sottoinsieme delle spese condominiali che sono a carico dell'inquilino, come possono essere i servizi per la pulizia, la manutenzione ordinaria delle parti comuni e le utenze dei servizi comuni.

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Quali sono gli oneri accessori nella locazione?

Come abbiamo potuto capire fino a questo momento, nella locazione gli oneri accessori sono le spese condominiali a carico dell'inquilino: stiamo parlando, quindi, dei costi relativi alla manutenzione ordinaria del condominio e alla fornitura dei servizi essenziali, che si vanno ad aggiungere al normale canone di locazione.

In questa voce rientrano le spese che devono essere sostenute per l’acqua, per il riscaldamento, la pulizia e l'illuminazione delle scale. Ma anche per la gestione dei rifiuti e la manutenzione dei vari impianti che sono presenti nello stabile, come quello del riscaldamento e l'ascensore. Sono degli oneri che devono essere ripartiti tra il conduttore ed il locatore sulla base di alcune disposizioni di legge ed apposite tabelle.

Gli oneri accessori a carico dell’inquilino sono i seguenti:

• i servizi generali: all’interno di questa voce ci sono la pulizia delle scale e delle aree comuni, il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti e l’illuminazione delle scale;
• le spese condominiali: i costi di manutenzione ordinaria - come per esempio la pulizia delle grondaie e degli scarichi - e quelli per i vari servizi condominiali, come la portineria, che per il 90% deve essere a carico dell’inquilino, sempre che non vengano presi degli accordi di tipo diverso;
• le utenze dell’alloggio: in questa voce rientrano la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica il riscaldamento e così via;
• impianti comuni, tra i quali ci sono l’impianto televisivo e le cassette postali.

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Come funziona il pagamento degli oneri accessori

Il pagamento degli oneri accessori nell’affitto avviene, generalmente, con degli acconti versati nel corso dell’anno e un conguaglio alla fine. Il proprietario confronta quanto versato ogni mese dall'inquilino con le spese effettive - che sono riportate nel bilancio condominiale - e chiede il versamento della differenza se le spese sono superiori o restituisce l’eventuale eccedenza. Ecco come vengono gestiti questi pagamenti:

• acconti: per coprire le spese ogni mese l’inquilino versa degli acconti al proprietario;
• bilancio: alla fine dell’anno il proprietario riceve dall’amministratore di condominio il bilancio consuntivo delle spese;
• calcolo: a questo punto il proprietario controlla quanto ha versato l’inquilino fino a quel momento con il totale delle spese condominiali;
• richiesta o restituzione: nel caso in cui le spese dovessero essere superiori agli acconti, l'inquilino deve pagare la differenza. Se invece ha pagato di più ha diritto alla differenza.

Quando si può avviare il procedimento di sfratto

La procedura di sfratto per morosità può essere avviata anche in caso di mancato pagamento degli oneri accessori da parte dell’inquilino (qui è possibile consultare la Banca dati inquilini morosi), ma è necessario che si vengano a verificare alcune condizioni.

L’articolo 5 della Legge n. 392/78 (anche nota come Legge Equo Canone) prevede che il mancato pagamento degli oneri accessori possa portare allo sfratto nel caso in cui:

• i mancati pagamenti siano superiori all’importo di due mensilità del canone di locazione;
• il ritardo nel pagamento si stia protraendo per oltre sessanta giorni dalla richiesta scritta inviata dal proprietario;
• nel contratto di locazione sia stato espressamente pattuito che queste spese siano a carico dell’inquilino.

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La procedura di recupero e sfratto

Il primo passo che deve compiere il proprietario è quello di inviare una richiesta formale e scritta all’inquilino, nella quale deve indicare l’importo dovuto e intimare il pagamento entro un determinato termine, che generalmente è 60 giorni. I passi successivi sono i seguenti:

• intimazione di sfratto: nel caso in cui l’inquilino non dovesse pagare, il locatore ha la possibilità di notificare un atto di intimazione di sfratto per morosità e la contestuale citazione per la convalida;
• udienza di convalida: in udienza il giudice convalida lo sfratto nel caso in cui la morosità venga confermata e l’inquilino non si dovesse opporre. Viene emesso un provvedimento di condanna per le somme dovute;
• decreto ingiuntivo: nel caso in cui il locatore non dovesse aver richiesto le somme con l’atto di intimazione - o dovesse recuperare degli importi successivi alla convalida - deve richiedere un decreto ingiuntivo in modo da avere un titolo esecutivo;
• esecuzione forzata: nel caso in cui l’inquilino dovesse continuare ad essere inadempiente, si dovrà procedere con l’esecuzione forzata per il rilascio dell’immobile.