Imposta sostitutiva del mutuo per l'immobile commerciale: quanto costa

Quando si procede all’acquisto o alla ristrutturazione di immobili per attività d’impresa, è indispensabile prendere in considerazione anche i relativi oneri fiscali. A partire dall’imposta sostitutiva per il mutuo un’immobile commerciale, un tributo dovuto quando si ottiene un finanziamento destinato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un negozio, un ufficio, un magazzino, un capannone o un laboratorio. Similmente alle prime case e ai terreni, l’aliquota è dello 0,25% del finanziamento. L’imposta viene versata direttamente dalla banca, che la sottrae dall’importo erogato: è quindi utile compensarla con altri vantaggi offerti dai vari istituti di credito, così da trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Quando si paga l’imposta sostitutiva sui mutui

L’imposta sostitutiva sui mutui è un tributo dovuto per i contratti di finanziamento di durata superiore ai 18 mesi, erogati da istituti bancari o finanziari operanti sul territorio nazionale. Introdotto con il D.P.R. 601/1973, questo onere nasce per inglobare e sostituire altre tasse che, altrimenti, verrebbero applicate singolarmente:

• l’imposta di bollo;
• l’imposta di registro;
• le imposte ipotecarie e catastali;
• le imposte sulle concessioni governative.

Il tributo è previsto per tutte le operazioni di mutuo ipotecario, chirografario o per le aperture di credito, purché il finanziamento sia destinato a scopi specifici - ad esempio, l’acquisto di un immobile - e con durata definita. Il pagamento avviene al momento della stipula del contratto di mutuo: il versamento viene effettuato dall’istituto di credito, sottraendolo poi dall’importo che verrà effettivamente erogato al mutuatario. 

L’imposta è solitamente dovuta per l’acquisto di abitazioni residenziali, terreni agricoli o edificabili, il finanziamento di beni mobili o per immobili a uso non abitativo. Limitatamente agli immobili commerciali, il tributo è dovuto quando il finanziamento è destinato:

• all’acquisto, ad esempio di locali da impiegare come negozi;
• alla ristrutturazione di fabbricati utilizzati per attività produttive, commerciali o professionali;
• la costruzione di nuovi fabbricati, sempre a scopo commerciale, produttivo o professionale.

Freepik

L'imposta deve essere versata ogni volta che si attiva un nuovo finanziamento, anche in caso di sostituzione. Non è invece prevista nella surroga del mutuo, poiché in questo caso il finanziamento già esistente viene semplicemente trasferito da un istituto di credito all’altro.

Qual è l’imposta sostitutiva per un mutuo per un locale commerciale

Per finanziamenti destinati all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di immobili non abitativi, l’imposta sostitutiva del mutuo segue specifiche aliquote definite sempre dal D.P.R. 601/1973, incluse le sue successive modificazioni. In particolare, il tributo ammonta:

• allo 0,25% dell’importo del mutuo erogato;
• purché l’immobile sia correttamente accatastato come locale commerciale, produttivo o professionale.

Nella pratica, così come confermato dall’articolo 18 del D.P.R. 601/1973 e dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate 19/E/2005, lo 0,25% è concesso anche a tutti gli immobili non abitativi - uffici, negozi, capannoni, magazzini, laboratori - indipendentemente che il finanziamento venga richiesto da un privato o da un’impresa. L’imposta massima del 2%, invece, è prevista solo per le seconde case.

L’imposta sostitutiva del mutuo per l’acquisto di un immobile commerciale, o per la sua ristrutturazione, prevede perciò un’aliquota fra le più basse disponibili, tanto da essere la medesima di finanziamenti per la prima casa o per i terreni. Si tratta di una scelta nata per favorire il credito a soggetti professionali, riducendo così gli oneri su coloro che vogliono fare impresa. Non a caso, la stessa percentuale si applica anche all’imposta sostitutiva del mutuo per società - come le SRL o le SpA - proprio per evitare aggravi aggiuntivi sulle realtà imprenditoriali.

Come si calcola l’imposta sostitutiva per il mutuo fondiario per le imprese

Ma come si calcola l’imposta sostitutiva per un mutuo fondiario, quindi garantito da ipoteca, per necessità imprenditoriali, commerciali o professionali? In linea generale, è sufficiente moltiplicare l’importo totale del finanziamento per l’aliquota prevista per legge, in questo caso sempre del 0,25%.

Si ipotizzi, ad esempio, di voler conoscere l’ammontare dell’imposta sostitutiva del mutuo per l’acquisto di un ufficio, in relazione a un finanziamento da 150.000 euro. Moltiplicando l’importo erogato per l’aliquota dello 0,25%, il valore del tributo sarà pari a 375 euro. 

Freepik

È però necessario sottolineare che l’uso strumentale dell’immobile deve essere provato, ad esempio conservando tutta la documentazione necessaria in vista di eventuali verifiche fiscali, che potrebbero portare a una riclassificazione. La dichiarazione non conforme - come locali commerciali in realtà non utilizzati per la propria attività professionale - rischia di portare alla decadenza delle agevolazioni, con la necessità di corrispondere tutti i tributi sostituiti singolarmente e, ancora, farsi carico di importanti sanzioni.

Quanto costa l’imposta sostitutiva per un mutuo

Il peso relativo dell’imposta sostitutiva per il mutuo su un’immobile strumentale è generalmente ridotto, proprio in virtù dell’aliquota particolarmente vantaggiosa di cui possono approfittare le unità destinate a uso commerciale o professionale. 

Ad esempio, si consideri l’ammontare totale dell’imposta per un mutuo destinato all’acquisto di un negozio:

• l’importo del mutuo è di 300.000 euro;
• la banca versa lo 0,25% per l’imposta sostitutiva, pari a 750 euro;
• al mutuatario viene effettivamente erogato 299.250 euro, ovvero la somma del finanziamento approvato, decurtata dal tributo pagato direttamente dall’istituto di credito.

Se si considera che nei casi non sottoposti ad agevolazione - quali l’acquisto di una seconda casa - l’aliquota sia del 2%, il risparmio è evidente: per un mutuo da 300.000 euro, si sarebbero dovuti versare ben 6.000 euro. Nel complesso, per finanziamenti commerciali il costo medio si attesta quindi dalle poche centinaia a qualche migliaia di euro, a seconda della scala del finanziamento, per un accesso al credito senza oneri eccessivi per chi desidera lanciarsi in un’attività imprenditoriale.

Infine, è utile ricordare che per i mutui commerciali cointestati, il costo dell’imposta si suddivide. Se l’uso è completamente commerciale, l’aliquota rimane sempre dello 0,25% e la somma totale del tributo viene ripartita fra tutti i cointestatari, in base alle relative quote di proprietà. 

Se invece il mutuo serve contemporaneamente per un immobile commerciale e per una seconda casa, quindi ha finalità miste, le banche richiedono quasi sempre due mutui separati: in questo modo si mantiene lo 0,25% sulla parte commerciale ed il 2% solo sulla parte residenziale non prima casa. Mescolare le due finalità in un unico contratto farebbe infatti scattare il 2% sull’intero importo.