Mutuo cointestato: come svincolarsi e quali obblighi considerare

Quando si decide di acquistare casa insieme al partner o a un familiare, optare per un finanziamento condiviso appare una scelta pratica e conveniente. Eppure, con il passare del tempo le circostanze personali possono cambiare, tanto da rendere necessaria una nuova valutazione degli obblighi condivisi. Ma come svincolarsi da un mutuo cointestato? Per uscire dal vincolo, le principali opzioni sono l’accollo del finanziamento, la sostituzione o la surroga del mutuo, la vendita dell’immobile o la cessione delle proprie quote. Queste soluzioni dipendono anche dalle condizioni sottoscritte con la banca, per questo è sempre utile sfruttare strumenti online per trovare il mutuo migliore, che garantisca una facile uscita dalla cointestazione.

Le caratteristiche del mutuo cointestato

Nel contesto immobiliare italiano, è abbastanza frequente che un finanziamento venga sottoscritto da due o più individui: grazie a questa soluzione, è infatti possibile puntare su immobili di maggior valore o, più semplicemente, ridurre il peso relativo delle rate per ogni partecipante. Ma come funziona un mutuo cointestato?

Questa forma di finanziamento si basa sul principio di solidarietà passiva: tutti i firmatari sono responsabili in egual misura del rimborso del debito. Questo vuol dire che, indipendentemente dagli accordi interni fra gli intestatari, in caso di insolvenza la banca può esigere il pagamento da qualsiasi parte che ha sottoscritto il contratto. Si tratta di un principio sancito a livello normativo, dagli articoli 1292 e successivi del Codice Civile, nello stabilire che i creditori possano agire autonomamente verso ciascuno obbligato.

Nella pratica, i cointestatari possono autonomamente decidere di:

• corrispondere in modo uguale le rate del mutuo;
• dividere il pagamento per quote, spesso in relazione alla percentuale di proprietà dell’immobile detenuta da ogni intestatario;
• assegnare il pagamento completo a un solo firmatario.

Nel frattempo, in caso l’istituto di credito dovesse riscontrare il mancato versamento di alcune rate o una situazione di grave insolvenza, può rifarsi su ognuna delle parti del contratto, indipendentemente si tratti di quella che materialmente provvede al pagamento.

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È bene sapere che il vincolo solidale persiste anche dopo eventi personali, come ad esempio le separazioni, a meno che non si intervenga per modificare la cointestazione, ad esempio con la vendita dell’immobile, l’accollo o la surroga del mutuo. In altre parole, finché il contratto rimane posto in essere, il coniuge separato potrebbe essere chiamato a corrispondere i debiti del partner insolvente.

Come si può uscire da un mutuo cointestato

Proprio in virtù del vincolo solidale che lega i cointestatari, anche dopo il termine di eventuali relazioni personali, è indispensabile sapere come svincolarsi da un mutuo cointestato. Vi sono diverse opzioni disponibili, che tuttavia richiedono un’attenta valutazione della situazione finanziaria e l’accordo delle parti coinvolte, compresa la banca.

Non si può infatti procedere abbandonando unilateralmente il contratto: serve sia il consenso dell’istituto di credito, che dovrà valutare la solvibilità complessiva del finanziamento in assenza di una o più parti, così come l’accordo con gli altri cointestatari.

In linea generale, se un cointestatario desidera uscire dal mutuo, si possono valutare diverse alternative:

• la vendita dell’immobile, che permette alle parti di estinguere il mutuo esistente, con il ricavato della compravendita. In questo caso, bisogna considerare che tutti i firmatari saranno svincolati dal mutuo, con l’accordo della banca;
• l’estinzione anticipata del mutuo, dove uno o tutti i cointestatari versano l’importo residuo in un’unica soluzione. Anche in questo caso, tutte le parti saranno svincolate e, se il mutuo è stato sottoscritto dopo il 2007 - con l’entrata in vigore della Legge Bersani, ovvero la Legge 40/2007 - non vi sono penali da corrispondere;
• l’accollo del mutuo con liberazione da parte di un firmatario, che avviene quando il debitore uscente cede le sue quote, svincolandosi completamente dal finanziamento.

È però indispensabile ribadire che, in caso si desideri procedere con l’accollo, la banca deve approvare l’operazione: è necessario che la parte rimanente si trovi in una condizione di stabilità finanziaria e reddituale tale da garantire la solvibilità del debito. In alternativa, è possibile procedere con un accollo interno tra le parti: i cointestatari si accordano affinché le rate vengano pagate unicamente da un firmatario, liberando nella pratica l’altro debitore. Tuttavia, in un simile scenario permane l’obbligo di solidarietà con l’istituto di credito: se il cointestatario che ha assunto gli oneri di pagamento diventa insolvente, la banca può rivalersi anche sull’altro.

Bisogna prestare anche attenzione all’eventualità che i cointestatari non trovino un compromesso: in tal caso, la decisione sull’uscita dal mutuo cointestato potrebbe giungere in tribunale, dove sarà il giudice a decidere sia sulle quote di proprietà che sul debito residuo.

Come togliere una persona da un mutuo cointestato

Del tutto simile è la situazione opposta, ovvero di un cointestatario che desidera rimanere l’unico responsabile del mutuo, procedendo alla rimozione della controparte. Anche in questo caso, è necessario che il firmatario che vuole diventare titolare unico si trovi in una condizione finanziaria che permetta di sostenere il debito, affinché la banca approvi l’operazione.

In questa situazione, la vendita non è un’opzione percorribile, proprio poiché vi è un intestatario che desidera proseguire con il mutuo e mantenere la proprietà sull’immobile. Rimangono invece valide l’estinzione anticipata, che permetterebbe al firmatario di conservare la proprietà senza altri oneri di finanziamento, così come l’accollo delle quote degli uscenti.

È però possibile valutare anche delle opzioni aggiuntive, che potrebbero risultare anche più vantaggiose dal punto di vista economico:

• la surroga del mutuo, ovvero il trasferimento del finanziamento a un altro istituto di credito. In questo caso, è possibile avvalersi di condizioni migliori a seconda della banca d’approdo, richiedendo il cambio dell’intestazione del mutuo a una persona sola. Sempre per effetto della Legge 40/2007, la surroga è gratuita per il mutuatario, senza penali con il precedente istituto di credito;
• la sostituzione del mutuo, che prevede di estinguere il finanziamento originale, per aprirne uno nuovo unicamente a nome del titolare rimanente. In questo caso, si può concordare con la banca anche un rifinanziamento, ad esempio per coprire le quote da rimborsare al cointestatario uscente. Tuttavia, bisogna considerare che, trattandosi di un nuovo mutuo, si dovranno corrispondere le spese di perizia, istruttoria e notarili.

Cosa succede al mutuo cointestato se ci separa

Una situazione molto frequente, che può rendere più complessa la gestione del finanziamento, è rappresentata dalla conclusione di un legame sentimentale, si tratti di un mutuo cointestato nella separazione tra sposati o, ancora, di una semplice convivenza.

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Sempre per effetto del vincolo di solidarietà fra i cointestatari del mutuo, gli obblighi nei confronti della banca rimangono invariati anche al termine del rapporto personale: un intestatario potrebbe quindi essere chiamato a pagare, se l’ex partner risulta insolvente. Come risolvere questa situazione, di conseguenza?

Nelle coppie sposate, la separazione consensuale consente di definire soluzioni private - omologate dal tribunale - per la gestione del mutuo cointestato. I partner potrebbero optare per la vendita dell’immobile, l’estinzione anticipata del mutuo o l’accollo, per risolvere il finanziamento. Nella separazione giudiziale il percorso potrebbe essere più complicato, perché è il giudice a decidere sull’assegnazione della casa - spesso, al genitore collocatario dei figli minori, in base all’articolo 337-bis del Codice Civile - ma l'obbligo solidale sul mutuo persiste, richiedendo iniziative separate per modificare gli obblighi verso la banca.

Per il mutuo cointestato in una separazione per conviventi, la gestione del finanziamento è solitamente più semplice, proprio per l’assenza di vincoli matrimoniali. Ma come uscire da un mutuo cointestato tra conviventi? In linea generale, sono sufficienti accordi privati tra le parti, seppur dipendenti dalla verifica di solvibilità della banca, se il mutuo rimane a carico di un solo partner.

Di solito, le strade percorribili sono le medesime già precedentemente elencate:

• la vendita dell’immobile, affinché si possa estinguere il mutuo con il ricavato, svincolando entrambi i partner da ogni obbligo;
• l’accollo del mutuo da parte di un solo cointestatario, sempre previa approvazione della banca;
• la surroga o la sostituzione, per trasferire o chiudere il contratto originario, prevedendo un solo intestatario finale;
• la divisione giudiziale, in caso di separazione, che può comportare la vendita forzata o l’acquisto coattivo delle quote fra i partner in disaccordo, con l’obbligo di restituzione delle rate del mutuo cointestato in separazione per i versamenti eccedenti la quota di proprietà.

In ogni caso, è sempre utile documentare il pagamento di ogni data - ad esempio, in vista di futuri conguagli - e rivolgersi a un avvocato o al notaio anche solo per accordi privati, affinché ve ne sia testimonianza scritta e in conformità delle leggi vigenti.