Case “fantasma”, la Legge di Bilancio 2026 punta a far emergere 4 milioni di immobili sconosciuti al Fisco

Tra le novità in discussione nella Legge di Bilancio 2026 c’è una proposta collegata al censimento degli immobili non registrati: l’obiettivo è dare la caccia alle cosiddette “case fantasma”, ossia abitazioni o edifici che esistono realmente ma non risultano denunciati al catasto, e quindi virtualmente “invisibili” al Fisco. 

Secondo le stime, si tratterebbe di circa 4 milioni di immobili, tra abitazioni private e immobili strumentali. Questo vuoto — spiegano i promotori — rappresenta un grave vulnus per le casse pubbliche: su queste proprietà infatti non è calcolata né l’IMU, né – in molti casi – il valore ai fini ISEE delle famiglie. 

Come prevede di agire la norma

La proposta, contenuta nell’emendamento 7.0.2 a firma di alcuni parlamentari, attribuirebbe all’Agenzia delle Entrate il compito di lanciare un vero e proprio piano di “stanamento” degli immobili ignoti: grazie a verifiche tecnico-amministrative, telerilevamento, sopralluoghi e altre attività, verranno segnalati i fabbricati che non risultano accatastati. 

Il processo prevede poi una procedura in più fasi: prima una lettera di “compliance bonaria”, con invito a regolarizzare la posizione; in caso di mancata risposta, verrà chiesta formalmente la presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Se nemmeno allora si ottiene una risposta, si procederà d’ufficio, con una rendita presunta attribuita automaticamente. 

Rendita presunta “al massimo livello” per chi resta inadempiente

Per gli immobili non dichiarati e rimasti “invisibili” anche dopo la comunicazione, l’Agenzia procederà all’attribuzione di una rendita catastale presunta. Questa sarà calcolata applicando la tariffa d’estimo più elevata prevista per la categoria — per le case quella più alta del “Gruppo A”, per immobili non residenziali quella del “Gruppo C”. 

Dal punto di vista fiscale, la rendita presunta avrà effetto a partire dal 1º gennaio dell’anno di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della comunicazione oppure da quello di notifica dell’atto di attribuzione. Inoltre, in caso di persistente inadempienza, l’Agenzia potrà procedere da sola con l’aggiornamento catastale e notificare definitivamente le risultanze: in tal caso gli effetti fiscali decorrono dall’anno successivo alla notifica definitiva. 

Finalità della misura: correttezza fiscale e maggior gettito

L’emendamento nasce nell’ambito della riforma del catasto prevista dal PNRR e dal documento programmatico di finanza pubblica — ed è pensato come una misura straordinaria per far emergere basi imponibili finora ignorate, contrastare l’evasione e garantire equità fiscale. 

Se approvata, la norma potrebbe portare a un ampliamento significativo della platea di immobili soggetti a tassazione e a un incremento del gettito derivante da imposte come IMU e dai calcoli ISEE.