Agevolazioni prima casa e credito d’imposta, qual è il limite per il nuovo acquisto

Nuovi chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate in tema di agevolazioni prima casa in seguito all’estensione da uno a due anni, prevista dalla legge di Bilancio 2025, del termine per rivendere l’immobile già posseduto e acquistato con i benefici fiscali. In questo caso si analizza, in particolare, il credito d'imposta per il riacquisto. Si ricorda che l’articolo 1, comma 116, legge n. 207/2024 ha disposto quanto segue: “Al fine di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione, all’articolo 1, nota II-bis), comma 4-bis, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, le parole: ‘entro un anno’ sono sostituite dalle seguenti: ‘entro due anni’”. Vediamo quanto chiarito.

Con la risposta n. 297 del 26 novembre 2025, l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che il raddoppio dei termini è limitato all’agevolazione prima casa e non vale per il credito d’imposta per il riacquisto, che rimane legato al termine di un anno.

Le agevolazioni prima casa e le novità della legge di Bilancio 2025

Nello stabilire ciò, l’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto sottolineato che la Nota II-bis all’articolo 1, Tariffa Parte I del Tur, prevede che, a determinate condizioni, alle compravendite di questo tipo di immobili sia applicabile un’imposta di registro ridotta al 2 per cento. Ha poi evidenziato che il comma 4-bis, come modificato dalla legge di Bilancio 2025, consente di acquistare una nuova abitazione pur possedendo ancora quella precedente, purché questa venga alienata entro due anni. 

Come funziona il credito d'imposta prima casa

Per quanto riguarda invece il credito d’imposta, disciplinato dall’articolo 7 della legge n. 448/1998, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che spetta a chi, dopo aver venduto una prima casa acquistata con le agevolazioni, ne compra un’altra entro un anno dall’alienazione. L’importo del credito è pari all’imposta di registro o Iva pagata sul primo acquisto, fino a concorrenza dell’imposta dovuta sul nuovo. L’articolo 7 della legge n. 448/1998 prevede dunque l’attribuzione di un credito di imposta per l’acquisto di un’altra casa di abitazione con l’agevolazione prima casa, entro il termine di un anno dall’alienazione del precedente immobile acquistato con la medesima agevolazione.

I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha quindi sottolineato che con la risposta n. 197 del 30 luglio 2025 è stato precisato che il maggior termine di due anni per la rivendita dell’abitazione agevolata pre­posseduta non pregiudica il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto, a condizione che l’immobile agevolato pre­posseduto venga alienato entro il termine di due anni dal suddetto nuovo acquisto. 

In relazione poi all’estensione del termine di due anni, previsto dal comma 4­-bis della Nota II­-bis, alla diversa ipotesi disciplinata dall’articolo 7 della legge n. 448 del 1998, relativa all’alienazione e successivo riacquisto entro un anno di un’abitazione agevolata, è stato chiarito che “la modifica normativa introdotta dalla legge di Bilancio 2025 non riguarda la formulazione dell’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, che prevede l’attribuzione di un credito d’imposta per l’acquisizione di un’altra casa di abitazione, con le agevolazioni in esame, entro il termine di un anno dall’alienazione della precedente prima casa”.

L’Amministrazione finanziaria, con la sua risposta, ha dunque sottolineato che considerato “che la modifica normativa in questione ha innovato il termine per la rivendita postuma di cui al comma 4-­bis, della Nota II­-bis, non si ritiene possibile estendere il suddetto termine anche per il riacquisto della prima casa ex articolo 7 della legge n. 448 del 1998 citata”. In quanto, ai sensi dell’articolo 14 delle “Disposizioni sulla legge in generale” del Codice civile, “le leggi [...] che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano oltre i casi e i tempi in esse considerati”. 

Di conseguenza, la natura agevolativa rivestita dalla disciplina della prima casa non consente un’applicazione analogica, né una interpretazione estensiva, della stessa. Questo perché le norme che prevedono agevolazioni tributarie sono di stretta interpretazione.

L’Agenzia delle Entrate ha quindi precisato che il raddoppio dei termini per l’alienazione della casa pre-posseduta introdotto dalla legge di Bilancio 2025 non tocca la disciplina del credito d’imposta. Secondo l’Amministrazione finanziaria, non è possibile una “estensione simmetrica del termine” (di due anni) previsto per la vendita postuma dell’abitazione agevolata pre­posseduta ex comma 4­bis, della Nota II­bis, alle ipotesi di riacquisto previste dall’articolo 7, comma 1, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 ai fini dell’attribuzione di un credito d’imposta.