Compravendita o permuta: quale opzione scegliere per cambiare casa

Quando arriva il momento di cambiare casa, sono sempre più le persone che valutano soluzioni alternative rispetto al classico acquisto di un immobile. E proprio in quest’ottica, è utile considerare quali siano le principali differenze tra compravendita e permuta. Questi due istituti si differenziano principalmente per il corrispettivo: mentre nella vendita l’immobile è scambiato per una somma di denaro, nella permuta viene trasferito in cambio di un altro bene, mobile o immobile. Quest’ultima opzione può garantire minori costi notarili, tuttavia è solitamente soggetta a una maggiore complessità in termini di valutazione dei beni scambiati e determinazione delle relative imposte.

Qual è la differenza tra permuta e compravendita

La ricerca di una nuova casa non è strettamente vincolata all’acquisto di un immobile: esistono infatti anche delle opzioni alternative, che permettono a due o più soggetti di scambiare beni senza la necessità di una transazione monetaria. Ma, nella pratica, qual è la differenza tra permuta e vendita? In linea generale:

• la permuta, regolata dall'articolo 1552 e successivi del Codice Civile, è un contratto in cui ciascuna parte trasferisce all’altra la proprietà di un bene o di un diritto, senza che vi sia necessariamente un corrispettivo monetario. Nella pratica, due soggetti possono semplicemente scambiarsi gli immobili in loro possesso, senza nessuna transazione;
• la compravendita, disciplinata dall'articolo 1470 e successivi del Codice Civile, è il contratto con cui una parte - il venditore - trasferisce la proprietà di un bene o un diritto alla controparte - l’acquirente - attraverso il versamento di un corrispettivo di denaro.

L’elemento che determina la maggior differenza è proprio l’assenza di un pagamento, tuttavia possono esistere casi di permuta con conguaglio in denaro, ad esempio quando il valore degli immobili scambiati non è equivalente. 

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In ogni modo, è bene sapere che la permuta immobiliare è comunque soggetta ad alcune norme tipiche della compravendita, quando applicabili e compatibili, come le garanzie sui vizi o, ancora, l’obbligo di trascrizione del trasferimento di proprietà nei registri immobiliari.

Come viene tassata una permuta

Non è però solo l’assenza di un corrispettivo monetario, a caratterizzare le differenza fra i due istituti. Anche la disciplina fiscale è diversa: nei fatti, la permuta è considerata un unico negozio giuridico e, pertanto, la definizione delle imposte dipende dalla natura dello scambio.

La tassazione è regolata principalmente dall’articolo 43 del Testo Unico dell’Imposta di Registro - il D.P.R. 131/1986 - seguendo le specifiche della Circolare dell’Agenzia delle Entrate 2/E/2014. Per la permuta immobiliare tra privati, gli oneri proporzionali si corrispondono una sola volta sul valore del bene che genera la maggiore imposta: in altre parole, sul valore catastale più alto o, a parità di valore, sull’aliquota più elevata. Partendo dall’imposta di registro, si dovrà versare:

• il 2% del valore catastale più alto se almeno una delle due parti può approfittare delle agevolazioni sulla prima casa per l’immobile che riceve, purché in presenza dei necessari requisiti, come la residenza nel comune e l’assenza di altre abitazioni principali;
• il 9% sul valore catastale più alto, se nessuna delle due parti ha diritto ai benefici sulla prima casa.

A questa si aggiunge l’imposta ipotecaria, in misura fissa di 50 euro una singola volta per l’intero atto, e l’imposta catastale sempre di 50 euro. In caso si renda necessario un conguaglio in denaro:

• se il conguaglio è inferiore o uguale al 5% del valore catastale dell’immobile di minor valore, non è prevista alcuna imposta aggiuntiva;
• se il conguaglio è invece superiore al 5%, si paga l’imposta di registro proporzionale al 2% o al 9% - sulla parte eccedente, con un minimo di 1.000 euro per l’imposta sul conguaglio.

Tuttavia, se almeno una parte dello scambio è un soggetto passivo IVA - come nel caso di un’impresa costruttrice - l’atto di permuta non beneficia del principio di assorbimento e si configura, perciò, come due cessioni distinte. Di conseguenza:

• per il trasferimento soggetto a Imposta sul Valore Aggiunto si applica appunto l’IVA - al 4% per la prima casa, al 10% per immobili ordinari e al 22% su immobili di lusso - e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa da 200 euro ciascuna;
• per la permuta della casa da privati, si continua ad applicare l’imposta di registro proporzionale - del 2 o del 9% sul valore del bene ricevuto, a seconda dei requisiti sulla prima casa - e le imposte ipotecarie e catastale in misura fissa da 50 euro ciascuna.

È inoltre utile specificare che l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali sono esenti solo per gli atti con registro proporzionale - cioè, solitamente quelli fra privati - ma restano dovuti nei casi IVA oppure misti.

Chi paga il notaio nella permuta

Similmente a quanto accade per la vendita, anche nella permuta il trasferimento deve essere registrato da un notaio con un atto pubblico, che dovrà poi essere trascritto nei registri immobiliari. Di norma, il notaio redige un unico rogito che incorpora entrambi i trasferimenti, riducendo così i costi proprio rispetto a una più comune compravendita. Ma chi deve sostenere l’onorario?

In linea generale, i costi notarili sono generalmente divisi in modo equo tra le parti, salvo accordi diversi nel contratto. L’onorario è determinato dal notaio secondo parametri e prassi professionali - ad esempio, il DM 265/2012 e successive disposizioni -  calcolandolo sul valore complessivo dei beni permutati.

Tuttavia, se risulta presente un conguaglio, per prassi consolidata chi lo riceve potrebbe decidere di assumersi una quota maggiore dei costi notarili. È però utile ribadire che non esistono precisi obblighi in tal senso: sulla permuta il Codice Civile non specifica la ripartizione, lasciando piena libertà contrattuale alle parti.

È meglio la permuta o la vendita?

Specificate le differenze dei due negozi giuridici, e le principali modalità di tassazione, è utile chiedersi se sia meglio scegliere la permuta o la vendita di un’immbile. Non vi è però risposta che valga per tutti: molto dipende da fattori economici, fiscali e personali, nonché dalla natura dei beni e dall’effettiva disponibilità di liquidità.

Quando preferire la permuta

Lo scambio di immobili rappresenta una soluzione ideale in tutti quei casi in cui si vuole evitare un’intermediazione monetaria, in particolare quando i beni sono pressoché complementari e, ancora, si può instaurare un sufficiente rapporto di fiducia fra le parti.

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In media, è molto frequente la permuta immobiliare tra parenti - come i coniugi - perché non solo si riduce il rischio di contestazioni future, data la natura del rapporto fra le parti, ma anche per sfruttare le agevolazioni fiscali previste. Ad esempio, in una permuta immobiliare fra fratelli, il costo è generalmente contenuto se lo scambio avviene su prime case: si paga il 2% di imposta di registro sul valore catastale più alto e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuno. La presenza di un unico atto notarile, inoltre, riduce ulteriormente la spesa. 

Quando preferire la compravendita

Per contro, quando si ha bisogno di ottenere liquidità immediata o si cerca flessibilità, la compravendita è una soluzione decisamente preferibile. È infatti ideale quando si vuole monetizzare l’immobile per investire il ricavato altrove o, ancora, quando la valutazione del valore è complessa, tanto da non trovare proposte comparabili sul mercato immobiliare, che giustificherebbero una permuta.

Infine, non bisogna dimenticare che l’acquisto di un immobile, se accompagnato da un mutuo ipotecario, offre la possibilità di usufruire di importanti agevolazioni fiscali, come ad esempio la detrazione al 19% sugli interessi passivi del finanziamento, fino a un tetto massimo di 4.000 euro.