Umidità di risalita in condominio: chi paga le riparazioni strutturali

Nei contesti condominiali, uno dei problemi più frequenti da affrontare è la presenza di acqua o infiltrazioni nelle pareti, soprattutto se la stabile è poco recente. Ma chi paga per l’umidità di risalita in condominio? È innanzitutto necessario individuare l’origine del fenomeno: può infatti derivare da vizi di costruzione dello stabile, dalla non corretta manutenzione delle parti comuni e, più raramente, da comportamenti non consoni dei singoli condomini. Le responsabilità di pagamento dipendono dalla causa e possono coinvolgere il costruttore, un singolo proprietario o il condominio nel suo complesso.

Il problema dell’umidità di risalita in condominio

Quello dell’umidità di risalita è un problema decisamente diffuso in condominio, che colpisce soprattutto gli stabili più datati, realizzati con tecniche costruttive meno avanzate rispetto a quelle moderne. Il fenomeno si verifica quando l’acqua presente nel suolo penetra nelle fondazioni dell’edificio e, approfittando dei materiali porosi delle pareti, sale fino a raggiungere i piani abitati.

Sono diversi i segnali che dovrebbero far sospettare la risalita dell’umidità dal terreno: la comparsa di anomale macchie, la degradazione degli intonaci, l’apparizione di muffa sui muri condominiali o, ancora, la formazione di sali e calcificazioni. Se non adeguatamente trattato, il problema può comportare gravi danni strutturali all’edificio, tanto da minarne la sicurezza nei casi più gravi. 

Ma quali sono le cause alla base di questo fenomeno? Le ragioni possono essere molteplici e, in particolare, legate:

• all’impermeabilizzazione insufficiente, sia verticale che orizzontale, delle fondazioni: una questione che accomuna gli edifici più vecchi;
• alla composizione del terreno, ad esempio per la presenza di una falda acquifera sottostante all’edificio o, ancora, a terriccio compatto che riduce la drenabilità;
• a guasti negli impianti idraulici alla base o sottostanti all’edificio;
• ad altri fattori che contribuiscono ad aumentare l’umidità del suolo, come piogge torrenziali prolungate nel tempo.

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La presenza di acqua nelle pareti rappresenta innanzitutto una minaccia alla salubrità e alla sicurezza strutturale dello stabile. Può tuttavia anche avere conseguenze estetiche: ad esempio, l’umidità nei muri perimetrali in condominio può determinare evidenti alterazioni al decoro delle facciate.

Chi risponde dei danni da infiltrazioni dal sottosuolo in condominio

Proprio poiché il fenomeno può essere determinato dalle più svariate cause, individuarne le responsabilità non è semplice. Di conseguenza, chi paga i danni dell’umidità di risalita in condominio? In base all’articolo 2051 del Codice Civile, il condominio è solitamente responsabile dei pregiudizi derivanti da infiltrazioni d’acqua nelle parti comuni, in qualità di custode del bene.

Eppure, nel caso dei danni da umidità di risalita, l’applicazione di questa norma non avviene automaticamente, perché molto dipende dalle cause che hanno determinato il problema. Fra i soggetti che ne possono perciò rispondere, si elencano:

• il condominio, se il problema ha origine nelle parti comuni - ad esempio, giardini o cortili non perfettamente drenati e non sottoposti a manutenzione - o da impianti condivisi;
• il costruttore, se l’umidità è dovuta a vizi strutturali, entro i termini di garanzia previsti per legge;
• il singolo condomino, se il fenomeno è dovuto a una sua condotta colposa - ad esempio, il mancato arieggiamento degli ambienti - o deliberata, come la mancata riparazione di impianti idraulici di proprietà esclusiva.

Diverse sentenze sull’umidità di risalita, come la 25239/2011 della Corte di Cassazione, hanno chiarito che la responsabilità secondo articoli 2051 può essere esclusa quando i difetti sono storici e originari, non eliminabili con l’ordinaria custodia, e non sono aggravati da una mancata manutenzione attuale del condominio. Per identificarne le precise origini, è quindi necessario condurre perizie da parte di tecnici qualificati.

Quando ci si può rivalere sul costruttore

In linea generale, quando l’acqua che penetra dal suolo nelle pareti è dovuta alle parti comuni dello stabile, è lo stesso condominio a dover sostenere tutti i costi di ripristino. Per contro, se il fenomeno è legato al comportamento negligente di un singolo proprietario, sarà quest’ultimo a dover provvedere alla spesa. Ma in quali situazioni ci si può rivalere sul costruttore?

Ai sensi dell’articolo 1669 del Codice Civile, il costruttore è ritenuto responsabile quando l’umidità di risalita è un vizio occulto, ovvero quando deriva da gravi difetti costruttivi che minano la funzionalità o il godimento dell’immobile. Ad esempio, l’impresa costruttrice potrebbe non aver isolato correttamente le fondamenta o, ancora, aver fatto ricorso a materiali di scarsa qualità.

Affinché ci si possa rivalere sul costruttore, è però necessario che:

• il vizio occulto sia emerso entro 10 anni dal completamento dell’opera, perché oltre questo termine la responsabilità dell’impresa decade;
• la denuncia avvenga entro un anno dalla scoperta delle difformità.

Se ne viene riconosciuta la responsabilità, il costruttore dovrà provvedere a riparazioni a sue spese o, ancora, a risarcire il condominio. È però utile sapere che non ne risponde se non vi è un grave difetto, ad esempio quando si tratta di normale vetustà o di degrado derivante dalla mancata manutenzione successiva, purché l’opera sia stata realizzata secondo le regole dell’arte dell’epoca.

La ripartizione delle spese per gli interventi di ripristino

Quando il problema è dovuto alle parti comuni dello stabile - come giardini non ben drenati o guasti agli impianti idraulici alla base dell’edificio - è l’intero condominio a risponderne. Ma come vengono suddivisi i costi fra i condomini? La ripartizione delle spese per l’umidità di risalita segue i principi di proporzionalità dell’articolo 1123 del Codice Civile: tutti i proprietari concorrono al pagamento, in base ai millesimi di proprietà posseduti.

Questa divisione rimane generalmente valida anche quando i danni non si manifestano in tutto l’edificio - si pensi all’umidità di risalita al piano terra, che non coinvolge però i livelli superiori - poiché gli interventi sulle fondazioni e sulle parti comuni sono necessari per la conservazione e la stabilità dell’intero edificio, salvo casi particolari in cui l’intervento risulti esclusivamente locale e non strutturale.

Tuttavia, se il danno è imputabile a un singolo condomino - come ad esempio modifiche non autorizzate di unità o cantine private, che hanno favorito la risalita dell’acqua - quest’ultimo dovrà:

• integralmente sostenere i costi di riparazione, come ad esempio il ripristino di intonaci o pavimenti di unità private;
• sostenere anche risarcimenti, in presenza di riconosciuti pregiudizi sanitari.

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Ad esempio, con la sentenza 812/2023, il Tribunale di Savona ha escluso l’obbligo condominiale di provvedere alle spese, per un problema di umidità aggravato da un uso improprio di un locale di proprietà esclusiva: un magazzino, non correttamente arieggiato, poi trasformato in un’attività commerciale.

Quanto costa risanare l’umidità di risalita

Definite le relative responsabilità, e chi paga per l’umidità di risalita, è indispensabile anche valutare i costi per gli interventi di ripristino. Questi possono variare in virtù della complessità e della gravità del danno, così come dalle tecnologie da impiegare affinché le fondamenta rimangano sempre correttamente isolate. Gli interventi possono infatti comprendere:

• la predisposizione o il ripristino di intonaci traspiranti o del vespaio aerato, che può richiedere dai 35 ai 60 euro al metro quadrato;
• il ricorso a barriere chimiche, con costi di circa 200-400 euro per singola parete di medio spessore;
• gli interventi di elettrosmosi attiva, per rimuovere l’acqua in eccesso nelle superfici porosi dei muri, a circa 100-150 euro al metro quadrato;
• l’installazione di impianti elettrosmotici permanenti, a circa 130-200 euro al metro lineare.

Le cifre riportate rappresentano solo delle medie esemplificative: a incidere ulteriormente sulla spesa vi possono essere le tariffe fisiche della zona in cui sorge l’edificio, oltre alle caratteristiche dello stesso immobile.

Cosa non copre l’assicurazione condominiale

Il ripristino dei danni dovuti all’umidità di risalita può essere anche particolarmente oneroso e, per questo motivo, lo stabile potrebbe valutare di avvalersi dell’assicurazione condominiale. Tuttavia, in molti casi la polizza globale fabbricati per i condomini non prevede la copertura per questo fenomeno, specialmente quando è considerato un evento graduale o cronico, non un sinistro improvviso e accidentale. Di solito, le polizze condominiali standard tendono a escludere:

• i danni derivanti da vizi costruttivi storici o difetti occulti;
• i problemi legati a mancanza o insufficiente manutenzione ordinaria;
• l’umidità di risalita, la trasudazione e lo stillicidio, spesso citati esplicitamente tra le esclusioni;
• le infiltrazioni da impianti di proprietà esclusiva;
• i danni da gelo, occlusioni non improvvise o fenomeni naturali non eccezionali;
• i pregiudizi estetici o sanitari derivanti da degrado progressivo nel tempo.

È quindi fondamentale verificare attentamente le condizioni della polizza e, in caso di dubbio, richiedere una perizia tecnica per capire se il danno può rientrare in qualche garanzia o se è possibile attivare estensioni opzionali, che però comportano un aumento del premio assicurativo.