Direttiva Case green, Avv Marino: "Si aprono nuove opportunità di investimento, sviluppo e valorizzazione degli immobili"

Nel cuore delle politiche climatiche europee prende forma una delle trasformazioni più ambiziose degli ultimi decenni: quella del patrimonio edilizio. Ma questa transizione non nasce solo dall’urgenza di ridurre le emissioni. Le guerre in Medio Oriente e le conseguenti preoccupazioni sull’approvvigionamento di petrolio e gas spingono l’attenzione del legislatore italiano ed europeo verso nuovi fronti: la sicurezza energetica e la sostenibilità economica per famiglie e imprese. 

In questo contesto, la Direttiva (UE) 2024/1275 ridefinisce in profondità le regole sulla prestazione energetica degli edifici, inserendole nel più ampio quadro del Green Deal e della neutralità climatica entro il 2050. L’edilizia, infatti, è tra i settori più energivori e più esposti alle fluttuazioni dei prezzi energetici. Intervenire qui significa non solo ridurre le emissioni, ma anche proteggere i cittadini dal caro energia e rafforzare l’autonomia energetica del continente. Non a caso, la nuova Direttiva sostituisce integralmente quella del 2010, introducendo obiettivi più stringenti e strumenti più articolati.

Per individuare i concetti chiave di questa riforma che sta profondamente condizionando il settore delle costruzioni e dell’edilizia, e aprendo nuove opportunità nel mondo delle ristrutturazioni, abbiamo intervistato Donatella Marino, civilista con specifica expertise in Real Estate e Hospitality, fondatrice e Partner di Hospitality Lab Law, think tank specializzato nell’evoluzione del diritto del Real Estate e della Hospitality.

L’obiettivo è l’edificio “a emissioni zero”. Cosa si intende?

In effetti, il concetto cardine attorno a cui ruota la Direttiva è quello (ad oggi quasi utopico) dell’“edificio a emissioni zero”. 

Si tratta di immobili ad altissima prestazione energetica, con consumi quasi nulli e senza emissioni dirette di carbonio da combustibili fossili. In altre parole, edifici progettati o riqualificati per funzionare grazie a fonti rinnovabili e tecnologie efficienti, riducendo al minimo l’impatto ambientale. Questo standard diventerà obbligatorio per tutti i nuovi edifici entro il 2030, e già dal 2028 per quelli pubblici.

Più in generale, la Direttiva introduce altre novità?

Accanto a questa definizione, la Direttiva aggiorna altri concetti fondamentali. Rimane, ad esempio, la nozione di edificio a energia quasi zero, ma come livello intermedio destinato a essere progressivamente superato. Viene inoltre introdotto il calcolo del “potenziale di riscaldamento globale” lungo l’intero ciclo di vita dell’edificio: non solo i consumi durante l’uso, ma anche le emissioni legate ai materiali e alla costruzione entrano nel bilancio ambientale complessivo.

Che ruolo avrà il cosiddetto “passaporto di ristrutturazione”?

Un altro strumento innovativo è il passaporto di ristrutturazione, un documento che accompagna l’edificio nel tempo e pianifica gli interventi necessari per raggiungere gli obiettivi energetici.

 Si tratta di un cambio di prospettiva importante: non più interventi isolati, ma strategie progressive e coordinate.

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Come interviene la Direttiva sugli immobili già esistenti?

La Direttiva non si limita alle nuove costruzioni. Il nodo centrale riguarda il vasto patrimonio edilizio esistente, spesso inefficiente e obsoleto. 

Qui entrano in gioco le cosiddette norme minime di prestazione energetica, che impongono miglioramenti graduali soprattutto agli edifici con le peggiori prestazioni. Per il settore non residenziale sono fissate soglie precise da raggiungere entro il 2030 e il 2033, mentre per il residenziale si richiede agli Stati membri di definire traiettorie nazionali di riduzione dei consumi. Questa flessibilità tiene conto delle diverse condizioni dei Paesi europei, ma non riduce l’ambizione complessiva: il traguardo è un parco immobiliare completamente decarbonizzato entro metà secolo. Per raggiungerlo, ogni Stato dovrà adottare un piano nazionale di ristrutturazione, con obiettivi, strumenti finanziari e misure sociali.

In che modo si affronta il possibile impatto sociale di queste misure?

In effetti, è proprio l’aspetto sociale uno dei punti più delicati della Direttiva. La transizione energetica comporta costi significativi e rischia di gravare soprattutto sulle famiglie più vulnerabili. 

Per questo il testo insiste sulla necessità di incentivi mirati, sostegni economici e meccanismi per evitare effetti distorsivi, come l’aumento degli affitti o gli sfratti legati alle ristrutturazioni. La lotta alla povertà energetica diventa così parte integrante della strategia climatica.

Qual è il ruolo delle energie rinnovabili e delle nuove tecnologie?

Le energie rinnovabili sono centrali: gli edifici dovranno essere “predisposti al solare”, cioè progettati per facilitare l’installazione di impianti fotovoltaici. Parallelamente, dovranno essere potenziate anche le infrastrutture per la mobilità elettrica, con punti di ricarica e predisposizioni nei parcheggi anche privati. 

La Direttiva punta anche sulla digitalizzazione, promuovendo edifici “intelligenti” capaci di ottimizzare i consumi e interagire con la rete energetica. 

Vengono promossi sistemi di automazione e controllo, indicatori di “intelligenza” degli edifici e banche dati interoperabili. L’obiettivo è trasformare gli edifici in elementi attivi del sistema energetico, capaci di adattarsi ai consumi, interagire con la rete e ottimizzare le risorse.

Nuovi obblighi di Compliance per proprietari e Player del Real Estate, dunque?

Sì, ma anche nuove opportunità. La Direttiva (UE) 2024/1275 rappresenta un passaggio cruciale nella politica sulla sostenibilità energetica europea. 

La casa del futuro sarà più efficiente, con bollette sensibilmente ridotte e un miglior comfort abitativo, ma richiederà ai proprietari interventi concreti di adeguamento energetico.

 Al contempo, offrirà agli operatori del Real Estate nuove opportunità di investimento, sviluppo e valorizzazione degli immobili. Non si tratta soltanto di norme tecniche, ma di una vera e propria trasformazione del modo in cui costruiamo, abitiamo e valorizziamo gli edifici. Una sfida che richiederà investimenti ingenti, competenze diffuse e un forte coordinamento tra istituzioni, imprese e cittadini.