Riforma del condominio 2026: cosa succede ora

La proposta di legge A.C. 2692, per la riforma del condominio, è stata ritirata. A far discutere adesso c’è il disegno di legge n. 1816 recante “Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici”, che è stato comunicato alla presidenza il 24 febbraio 2026. Quello che appare certo è che il tema cattura l’attenzione del mondo politico. E l’obiettivo sembra chiaro: riordinare la disciplina del condominio, modernizzare la categoria degli amministratori condominiali e colmare le lacune della Legge n. 220/2012. Ma cosa prevede questo nuovo progetto? Cerchiamo di scoprirlo insieme. 

Perché è stata ritirata la proposta di legge sul condominio?

La proposta di legge A.C. 2692, la quale ha suscitato tante polemiche, è stata ritirata. A distanza di più di dieci anni dall’ultima riforma del condominio, la proposta è stata presentata lo scorso dicembre. Ma le critiche non si sono fatte attendere e la proposta A.C. 2692 è stata formalmente ritirata dalla proponente Elisabetta Gardini, vicecapogruppo di Fratelli d’Italia alla Camera, il 14 febbraio 2026. 

Qualche giorno dopo, il 24 febbraio 2026, è stato presentato il disegno di legge n. 1816, che vede come primo firmatario il senatore leghista Paolo Tosato. Il nuovo testo è composto da undici articoli e punta a superare le criticità riscontrate con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, di modifica alla disciplina del condominio negli edifici.

Getty images

Nuova legge condominio 2026: quali modifiche sono previste?

Ecco cosa prevede il disegno di legge n. 1816.

Nomina, revoca e obblighi dell’amministratore

L’articolo 1 del disegno di legge, “Modifiche all’articolo 1129 del codice civile in materia di nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”, punta all’obbligo di trasparenza, prevedendo la pubblicazione online dell’estratto conto del conto corrente condominiale entro trenta giorni dalla fine di ogni trimestre, e interviene sulla responsabilità dell’amministratore e sul relativo esonero laddove dimostri di non aver potuto ottemperare ai propri obblighi a causa della morosità dei condomini, ove dimostri di aver correttamente adempiuto ai propri obblighi.

L’approvazione di interventi obbligatori per legge

L’articolo 2 del disegno di legge, “Adeguamenti obbligatori del fabbricato condominiale”, che modifica l’articolo 1136 del Codice civile, prevede una riduzione della maggioranza richiesta per l’approvazione di interventi obbligatori per legge, quali quelli finalizzati ad ottenere il certificato di prevenzione degli incendi.

L’obbligo della per perimento e responsabilità civile verso terzi

L’articolo 3, “Obbligatorietà della polizza condominiale per perimento e responsabilità civile verso terzi”, introduce per l’appunto l’obbligatorietà della polizza condominiale per perimento parziale o totale dell’edificio e della responsabilità civile verso terzi.

La sospensione dei servizi suscettibili di utilizzazione separata

L’articolo 4, “Sospensione dei servizi suscettibili di utilizzazione separata in caso di morosità e saldo della morosità da parte dell’acquirente”, prevede la sospensione dei servizi suscettibili di utilizzazione separata in caso di morosità e il saldo della morosità da parte dell’acquirente, apportando modifiche all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie. 

In particolare, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, sulla base dello scadenzario delle rate deliberato dall’assemblea dei condomini, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, indipendentemente dalla natura del servizio. Inoltre, la norma prevede che chi subentra nei diritti di un condomino sia obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’esercizio in corso e ai due esercizi precedenti. 

L’acquirente, in sede di atto di compravendita, deve previamente ricevere, per il tramite del notaio rogante, la dichiarazione dell’amministratore di condominio attestante la morosità relativa ai due esercizi precedenti.

Getty images

Il supercondominio e le deleghe in assemblea

L’articolo 5, “Deleghe in assemblea del supercondominio”, modifica l’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, prevedendo che nei supercondomini, ove i partecipanti sono più di sessanta e ciascun condomino deve designare il proprio rappresentante all’assemblea, all’amministratore non possano essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Le sanzioni in caso di infrazioni al regolamento condominiale

L’articolo 6, “Erogazione di sanzioni”, dispone una modifica all’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, che prevede sanzioni in caso di infrazioni al regolamento condominiale, prevedendo che il condomino sia responsabile delle infrazioni commesse dai propri aventi causa a qualsiasi titolo.

I requisiti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio

L’articolo 7, “Modifiche dei requisiti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio”, apporta modifica l’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, in materia di requisiti per svolgere l’incarico di amministratore di condominio, introducendo in primis il requisito del conseguimento della certificazione UNI 10801:2024 (la nuova UNI 10801: 2024 è la norma tecnica di riferimento sui requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità dell'amministratore di condominio), qualora vengano amministrati edifici con bilanci di esercizio superiori a 100.000 euro o stabili costituiti da più di cinquanta unità immobiliari. 

Come specificato dalla proposta, la modifica che si intende apportare è particolarmente rilevante se si considera la portata della nuova norma UNI 10801:2024, la quale si allinea alle esigenze del mercato, offrendo agli amministratori di condominio gli strumenti necessari per operare in modo trasparente, responsabile e professionale. Essa infatti disciplina i requisiti di conoscenza, abilità, autonomia e responsabilità dell’amministratore di condominio e introduce nuove linee guida per la corretta gestione dei dati personali nel contesto condominiale in conformità con le normative vigenti, nonché parametri di qualità che devono essere soddisfatti per garantire un servizio di qualità e procedure standardizzate per la gestione della rendicontazione economica condominiale, stabilendo maggiori garanzie di trasparenza e coerenza. Inoltre, è eliminata la possibilità per l’amministratore nominato tra i condomini dello stabile di essere eletto senza i necessari requisiti di formazione e aggiornamento.

Il conduttore e le spese per i servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria

L’articolo 8, “Modifiche all’articolo 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392”, modifica per l’appunto l’articolo 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392, secondo il quale il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Con la modifica apportata dall’articolo 8 del disegno di legge il conduttore risponderà altresì in solido con il proprietario delle spese relative ai suddetti servizi.

Spese condominiali riconosciute con precedenza

L’articolo 9, “Spese condominiali riconosciute con precedenza anche nelle procedure di espropriazione individuale”, modifica l’articolo 30 della legge 11 dicembre 2012 n. 220 e prevede che le spese condominiali siano soddisfatte con precedenza anche nelle procedure di espropriazione individuale.

La detraibilità del compenso dell’amministratore

L’articolo 10, “Detraibilità del compenso dell’amministratore”, prevede la detraibilità del compenso dell’amministratore, relativamente all’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, per un importo non superiore a 500 euro per ciascuna annualità.

Le disposizioni finanziarie

L’articolo 11, “Disposizioni finanziarie”, precisa che “agli oneri derivanti dall’attuazione dell’articolo 10 della presente legge, valutati in 10 milioni di euro annui a decorrere dall’anno 2026, si provvede mediante corrispondente riduzione del Fondo per interventi strutturali di politica economica” e che, “salvo quanto previsto dal comma 1, le amministrazioni competenti provvedono all’attuazione della presente legge con le risorse umane, strumentali e finanziarie disponibili a legislazione vigente e, comunque, senza nuovi o maggiori oneri per la finanza pubblica”.