Case all'estero, i migliori posti in cui comprare

Anche il marocco è una meta considerata attraente, ma credo che i prezzi sono già aumentati

Spesso fate ottimi articoli, questo invece mi sembra proprio buttato là...

Peccato perchè è davvero un ottimo spunto, per mollare davvero tutto

Un numero sempre maggiore di Italiani è tentato di acquistare immobili all’Estero a titolo di investimento . Spesso lo fa senza adottare le dovute precauzioni

Complici l’euro forte, le quotazioni immobiliari in picchiata, una crescente sfiducia verso il mercato borsistico, torna la voglia da parte di tanti Italiani di investire comperando una casa all’estero puntando sull’affitto e su un probabile incremento di valore. Riviste specializzate, agenzie immobiliari promettono a suon battuto rendimenti a due cifre e crescita del capitale. Ma comperare all’estero rappresenta davvero un buon investimento senza rischio ? La risposta è sì a condizione che , oltre al prezzo conveniente, si osservino alcune precauzioni e si valutino gli oneri e gli impegni che tale tipo di investimento comporta. Diversamente è sconsigliabile.

Occorre sottolineare che gli investitori di immobili all’estero si suddividono i due tipi:
Gli investitori Istituzionali (Immobiliari, imprese di costruzioni , banche.) che in quei Paesi aprono delle vere e proprie filiali ; a capo viene posto un direttore generale locale bilingue che assume per conto della società e dopo severa selezione, soggetti di fiducia e capaci di quel Paese, quali ingegneri, avvocati, commercialisti, interpreti. Questi Enti si installano stabilmente forniti di adeguate risorse economiche ed organizzati con staff di fiducia. Evidentemente tale genere di investitore si muove sul mercato estero con cognizione. L’investitore Istituzionale inoltre, a monte beneficia di studi di mercato e sviluppo, della consulenza dell’ I.C.E e può contare su finanziamenti di Banche Italiane allo scopo preposte. L’investitore istituzionale può contare in fase esecutiva , come detto, di uno staff tecnico, giuridico, legale e fiscale ben pagato preposto alla tutela di tutti gli adempimenti obbligatori.

L’investitore occasionale ed inesperto : il profilo di questo soggetto è molto diverso dal precedente. Si tratta in genere di una risparmiatore-consumatore che sensibile “alle sirene” di agenzie immobiliari Italiane e Estere operanti nei paesi stranieri, desideroso di imitare le performance di redditività che vengono pubblicizzate da giornali anche specializzati si getta nell’avventura correndo rischi più o meno grandi rispetto al Paese prescelto per l’investimento; in genere improvvisa e ha scarsa cognizione di quello che gli aspetta.
Innanzitutto i problemi principali che si presentano subito sono linguistici e normativi che lo inducono ad appoggiarsi in genere ad una Agenzia Immobiliare con la convinzione di essere ben tutelato. Non parlare la lingua e conoscere poco la legislazione locale impone il doversi consegnare mani e piedi all’Agenzia che intermedia l’affare la quale punta a lucrare una provvigione e pertanto non si pone in condizioni di neutralità tanto è che Se l’affare và in fumo con esso ci và anche la provvigione . Nei Paesi Esteri l’agente immobiliare è solo un intermediario con responsabilità minime al più riconducibili a comportamenti di grave negligenza o dolosi. Comunque l’agenzia che reperisce e propone l’immobile è una tappa obbligatoria e naturalmente ha un costo . Và pagato anche un interprete “abilitato” spesso laureato e oneroso la cui presenza è richiesta sia nelle fasi preliminari che davanti al Notaio rogante che pure ha un costo.
Come muoversi? L’investitore inesperto ma intelligente dovrà ricorrere ad un tecnico delle costruzioni locale (omologo del ns. Geometra o ingegnere) prima di firmare alcunchè perché sappia riferire circa la legittimità delle autorizzazioni edilizie, sui futuri sviluppi negativi della zona (futuro passaggio di tangenziali, apertura locali rumorosi o insalubri nelle prossimità etc) sulle caratteristiche tecniche delle parti comuni (caldaia centralizzata, tetto, facciate, androne, ascensore, antenne, citofono, scale etc.) e della unità immobiliare esclusiva (impianto riscaldamento, elettrico, sanitari, infissi etc.). Anche in questi Paesi , se il venditore è pieno di debiti e vende in fretta e furia per evitare sequestri e pignoramenti, esiste il problema della revocatoria con il pericolo che l’unità comprata venga sequestrata per essere riammessa nella massa attiva al fine di ripristinare la c.d. “Par conditio creditorum”.
Fatti i debiti accertamenti tecnici preventivi senza nulla firmare, pare evidente come l’investitore accorto debba appoggiarsi ad un studio legale estero dando al professionista un chiaro mandato scritto contenente l’incarico di fare ogni accertamento utile e necessario per pervenire ad una tranquilla definizione della compravendita. Ovviamente occorrerà pagare un onorario all’avvocato da concordare preventivamente e ancora all’interprete oltre che al geometra .
Occorrerà inoltre valutare il costo di viaggi di aereo per recarsi sul posto di tanto in tanto per controllare l’investimento, incontrare l’amministratore immobiliare, il commercialista ed i conseguenti costi di vitto e alloggio in alberghi locali , se l’immobile è affittato.
L’acquirente cauto è inoltre interessato a capire e seguire l’evoluzione delle fasi contrattuali : il problema della comprensione delle trattative evidentemente varia in base al livello di conoscenza della lingua dei contraenti. Più facile comunicare ed interpretare gli atti se gli interlocutori parlano Francese o Inglese o Rumeno o Spagnolo o Portoghese; molto più problematico essere partecipi se gli interlocutori sono Olandesi, ungheresi Slovacchi o Cechi; impossibile interagire senza interprete se gli attori sono Greci, russi o Bulgari, cinesi o Giapponesi

Una volta fatto l’acquisto , per gestire l’investimento occorrerà appoggiarsi ad un amministratore immobiliare locale . Se costui conosce solo la Lingua del suo paese (ipotesi frequentissima nei Paesi dell’Est) ogni volta che si vorrà suggerire qualcosa, dare incarichi particolari etc. Occorrerà richiedere l’intervento dell’interprete, a meno che non gli si dia carta bianca , sconsigliabile .
Alle riunioni condominiali l’investitore Italiano dovrà delegare l ’amministratore e far tradurre i resoconti . Dovrà appoggiarsi ad un commercialista locale per essere certo di adempiere a tutte le formalità . in alcuni Paesi non pagare le imposte è grave e si rischia di trovarsi ipotecata la casa senza preavviso. Spesso le leggi fiscali per esigenze di bilancio vengono variate o se ne inventano di nuove. Se non si compera in una zona abitata dalla classe medio-alta si rischia di dover rinunciare alle migliorie delle parti comuni (scale, facciate, tetto impianto riscaldamento etc.) perché i condomini hanno redditi modesti e fan di tutto per non spendere così che l’ investimento decade di valore sempre più. nei Pesi del secondo (compresi quelli dell’Est) e terzo mondo non si è ancora sviluppato il diritto condominiale cosicché l’amministratore la fa da padrone irritando non poco. Nei Paesi dell’ Est è normale che un soggetto che decida di staccarsi dall’impianto di riscaldamento lo faccia unilateralmente senza chiedere conto a nessuno . E’ anche normale che alcune proprietà non siano ben delineate visto che appartenevano allo Stato e sono state cedute con procedure rapide e sommarie minando certezza giuridica e continuità degli atti

A questo punto possiamo trarre alcune conclusioni e ritagliare qualche consiglio:
1- Conviene investire nei Paesi in cui il diritto della proprietà e condominiale è consolidato, che hanno alle spalle garanzie di serietà ; in testa la Francia dove il Notaio è garante a 360 gradi dell’atto e dove l’agenzia immobiliare è severamente controllata dallo Stato
2- Conviene investire in immobili ben coibentati e attrezzati per il risparmio energetico ( anche gli altri Paesi hanno il problema dei costi di energia) meglio se l’impianto è centralizzato con contabilizzatori di calore e valvola termostatiche nell’appartamento (omnipresenti in Svizzera, austria, germania ) ; preferire l’ubicazione al piano primo o terra in palazzine senza ascensore
3- Farsi assistere da un tecnico delle costruzioni , da un avvocato, da un commercialista come d’altro canto bisognerebbe fare in Italia con l’aggiunta del costo dell’interprete. Magari recuperando il costo tramite negoziazione al ribasso della provvigione dovuta all’agente
4- Effettuare ogni trasferimento di somme tramite istituto bancario per non infrangere la normativa “ antiriciclaggio”
5- Dichiarare il trasferimento del denaro e l’investimento nel quadro W del modello Unico
6- Pagare le imposte locali nel Paese Estero
7- Dichiarare il reddito o l’affitto del fabbricato sia nel Paese Estero sia in Italia prestando attenzione alle convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni che consento di scalare in Italia le imposte pagate all’estero

Ennio Alessandro rossi commercialista esperto compravednita immobiliare
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