Marciapiede condominiale a uso pubblico, diritti e responsabilità

La gestione degli spazi esterni agli stabili condominiali può generare non pochi dubbi, soprattutto in merito a chi debba assumersi gli oneri della loro manutenzione. Ad esempio, come funziona un marciapiede condominiale a uso pubblico? In linea generale, un marciapiede antistante a un condominio può essere sia pubblico che privato. In questa seconda ipotesi, pur rimanendo di proprietà privata, è solitamente gravato da una servitù di pubblico passaggio: ciò ne determina una particolare configurazione in tema di diritti di transito, costi di manutenzione e responsabilità per danni a terzi.

Come si configura la proprietà di un marciapiede

Innanzitutto, è necessario comprendere di chi sia la titolarità della pavimentazione pedonale esterna di un condominio. L’evenienza più comune è quella del marciapiede pubblico: un’area che rientra nel demanio stradale comunale, ai sensi dell’articolo 822 del Codice Civile e dell’articolo 3 del Codice della Strada, cioè il D.Lgs. 285/1992. Quest’ultimo lo definisce come parte della strada destinata ai pedoni, rialzata o protetta. Possono però sussistere anche altre configurazioni, come nel caso di:

• un marciapiede di pertinenza, quindi di proprietà dello stesso condominio, sul quale però grava una servitù di passaggio pubblica. In questo caso, la servitù può derivare da convenzioni urbanistiche stipulate in fase di lottizzazione, da atti amministrativi del Comune o da usucapione, pur rimanendo la proprietà condominiale;
• un marciapiede privato condominiale, cioè a uso esclusivo, situato all’interno dei confini dello stabile e pensato per raggiungere più facilmente giardini, cortili o altre aree private dell’edificio.

Come sapere se un marciapiede è pubblico o privato

Proprio perché le configurazioni possono essere molteplici, non è sufficiente osservare o usufruire di un marciapiede davanti a una casa privata, per scoprirne la sua titolarità. Per capire se sia pubblico o privato, non basta prestare attenzione alla segnaletica stradale o all’illuminazione pubblica, si rendono necessarie delle specifiche documentali. Bisognerà infatti consultare:

• il primo rogito d’acquisto dello stabile, che solitamente descrive con precisione l’estensione dei confini e le eventuali servitù;
• le planimetrie catastali aggiornate, per controllare i limiti formali della proprietà con lo stato attuale della struttura;
• l’ufficio tecnico municipale, per comprendere se esistano atti amministrativi che testimonino vecchi accordi urbanistici, usucapione o piani di lottizzazione, che abbiano concesso il transito ai cittadini su un marciapiede privato.

Il marciapiede fa parte del condominio?

Un dubbio comune riguarda la possibilità che il marciapiede antistante allo stabile faccia sempre parte del condominio. In realtà, vale sempre la suddivisione già illustrata:

• se di proprietà del Comune, non può far parte dello stabile, sebbene i condomini possano utilizzarlo in qualità di cittadini;
• se di proprietà del condominio, rientra fra le parti comuni dell’edificio, indipendentemente sia a uso esclusivo o sia gravato da una servitù di passaggio.

Magnific

Quando rientra nelle parti comuni del condominio, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, l’assemblea delibera autonomamente sulla sua gestione, pur rispettando il diritto di passaggio eventualmente accordato o gli altri vincoli di accordo con il Comune.

Cosa significa spazio condominiale a uso pubblico

Entrando maggiormente nel dettaglio, è utile ribadire cosa si intenda per spazio condominiale a uso pubblico. In linea generale, si tratta di un’area di proprietà - non necessariamente il marciapiede, possono essere comprese anche altre parti condominiali - che è destinata al transito generalizzato, di fatto o per disposizione.

Non si tratta, però, di una cessione della proprietà, bensì di una destinazione funzionale che soddisfa esigenze pubbliche, come quelle della viabilità pedonale. A questo scopo, è utile specificare che l’uso pubblico:

• può derivare da obblighi urbanistici imposti in sede di permesso di costruire, da un usucapione o altre convenzioni con il Comune;
• non estingue i diritti dei proprietari, che continuano a esercitare facoltà compatibili;
• impone ai titolari di mantenere la pavimentazione sempre aperta, sgombra e fruibile per il transito indistinto pubblico.

Per contro, un marciapiede condominiale a uso esclusivo non è pubblicamente accessibile, è riservato solo ai condomini e risponde alle logiche d’uso interne al condominio, come quelle garantite dall’articolo 1102 del Codice Civile e dal regolamento condominiale.

Il condominio può concedere il marciapiede a terzi?

È inoltre utile ricordare che, quando il marciapiede è di proprietà del condominio, lo stabile ne può concedere l’uso a terzi. Un esempio classico è l’utilizzo dello spazio da parte delle attività commerciali al piano terra, come un ristorante o un bar, per predisporre un dehor su suolo privato. In questo caso, è necessario specificare che se il marciapiede:

• è privato e a uso esclusivo, l’assemblea può affittarlo o concederlo liberamente;
• prevede una servitù a uso pubblico, il condominio può affittarlo alla condizione che l’occupazione non elimini la funzione di transito.

Per l’approvazione in assemblea, così come confermato dalla Cassazione con la sentenza 13618/2026, è sufficiente la maggioranza semplice, generalmente di almeno 500 millesimi: se l’uso è temporaneo e lo spazio occupato parziale, tale da lasciar libero un corridoio per i pedoni, non si configura un mutamento della destinazione d’uso, che richiederebbe invece maggioranze dei 4/5 dei millesimi.

Inoltre, sarà necessario considerare la questione dell’occupazione del marciapiede pubblico: se lo spazio prevede una servitù e non è esclusivamente privato, chi lo affitta o lo riceve in concessione dovrà ottenere l’apposita autorizzazione comunale e pagare il relativo onere fiscale.

Marciapiede privato a uso pubblico: chi paga la manutenzione

Passando a un fronte decisamente più pratico, è utile domandarsi come vengano ripartite le spese. In altre parole, chi paga la manutenzione per un marciapiede privato a uso pubblico?

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La responsabilità primaria è a capo del condominio, che deve provvedere sia alla manutenzione ordinaria e straordinaria del marciapiede, suddividendo la spesa tra i proprietari in base ai millesimi, come previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile. L’ente pubblico può concorrere alle spese, soprattutto nel caso di strade vicinali a uso pubblico ai sensi della Legge 126/1958, in misura variabile secondo l’importanza della via, salvo diverse convenzioni tra condominio e Comune.

Chi paga i danni su un marciapiede privato a uso pubblico?

Infine, è utile valutare anche chi sia effettivamente responsabile dei danni derivanti dall’uso dello spazio su cui grava la servitù. Per una caduta sul marciapiede privato a uso pubblico, la giurisprudenza attribuisce la responsabilità primaria al condominio, quale custode ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile, riconoscendo però una possibile responsabilità concorrente del Comune, in base all’articolo 2043 del Codice Civile, per omessa vigilanza sulla sicurezza della viabilità.

Il danneggiato può quindi agire contro entrambi, per questo è sempre consigliato che il condominio si doti di apposite polizze assicurative sul fabbricato, che includano esplicitamente la copertura per danni a terzi sulle pertinenze esterne dello stabile.