Regolamento dehors su suolo privato: quali autorizzazioni servono?

A partire dagli anni della pandemia, i proprietari di bar, pizzerie, ristoranti e gelaterie hanno occupato uno spazio esterno ai propri locali sempre maggiore per realizzare i dehors. In questo modo, tavolini e sedie si sono moltiplicati all’esterno degli esercizi, consentendo di accogliere più clienti e di aumentare le distanze tra i posti a sedere. 

Di fatto, gli esercenti continuano a beneficiare di un regime speciale, prorogato di volta in volta, con vincoli più morbidi rispetto alle regole ordinarie. Da ultimo è arrivato il decreto "Semplificazioni" che ha prolungato ulteriormente i titoli ottenuti durante l'emergenza rispetto alle autorizzazioni imposte dal regolamento sui dehors su suolo privato, ma soprattutto di quelle occorrenti per il suolo pubblico.   

Cosa si intende per dehors all'aperto

Una definizione esaustiva di cosa si intenda per dehors all’aperto si può leggere nel decreto del Presidente della Regione Siciliana n. 531 del 20 maggio 2022. L’articolo 54, recante "Dehors su suolo pubblico e privato ad uso pubblico", definisce i dehors come "l'insieme degli elementi mobili, smontabili e facilmente rimovibili posti in modo funzionale ed armonico sullo spazio pubblico o privato che costituiscono, delimitano e arredano lo spazio, per il ristoro all'aperto, annesso a un locale di pubblico esercizio di somministrazione". Pertanto, le strutture sono costituite da: 

• tavoli e sedie;
• tavoli, sede e ombrelloni;
• tavoli, sedie, pedane in legno e ombrelloni;
• tavoli, sedie, pedane in legno, ombrelloni ed elementi di delimitazioni costituite da fioriere;
• strutture precarie chiuse, realizzate con materiali leggeri (come metallo e Pvc) e montanti sottili, tamponatura e copertura in vetro o policarbonato trasparente rigido similvetro, nonché pavimentazione con pedana in legno. 

Ulteriori indicazioni sono fornite per quanto concerne la superficie massima dei dehors (che non deve superare il 50% di quella di somministrazione del locale nel limite di 50 m2), le misure degli arredi e il rispetto del passaggio pedonale. 

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Quale autorizzazione serve per i dehors su suolo privato

Un dehors può essere collocato sul suolo privato perché lo spazio appartiene al condominio oppure perché aderente alla facciata del fabbricato. In questa situazione, al proprietario del locale serve l’autorizzazione del condominio per installare il dehor, da adottare mediante una delibera dell'assemblea approvata con la maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni. Ai sensi dell’articolo 1120 del Codice civile, serve quindi almeno la maggioranza degli intervenuti e non meno dei 2/3 del valore dell’edificio. 

Tuttavia, la delibera condominiale può bloccare l’installazione del dehors anche se il proprietario del locale abbia ottenuto l’autorizzazione comunale. In questo senso si è espressa la sentenza del TAR del 4 marzo 2016 relativa all’impugnazione dell’installazione di una struttura di tavolini e sedie di un bar nelle parti comuni di un condominio. 

Autorizzazioni per le occupazioni di suolo privato con tavoli e sedie

Pur trattandosi di un’area privata, è necessario ricordare che l’occupazione del suolo privato con tavoli e sedie è gravata da servitù di uso pubblico ai sensi dell’articolo 20 del Codice della Strada. Pertanto, occorre rispettare le norme specifiche che stabiliscono la larghezza minima utile al passaggio pedonale di almeno due metri e altri requisiti e vincoli stabiliti da ciascun Comune. 

Se si tratta, quindi, di area privata a uso pubblico, quale può essere ad esempio un porticato, è necessario ottenere l’autorizzazione da parte del Comune e pagare la relativa tassa. Fa eccezione l’area privata a uso esclusivo che non necessita di alcuna autorizzazione.

Inoltre, la somministrazione su suolo privato comporta la necessità di richiedere anche i titoli di destinazione d’uso commerciale e di agibilità. In rapporto alle dimensioni e al tipo di esercizio, potrebbe essere richiesta la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) e la notifica sanitaria, essenziale nel settore alimentare. 

Chi autorizza l’occupazione del suolo pubblico

Per installare un dehor serve l’autorizzazione del Comune, per la cui domanda è necessario far riferimento al regolamento di occupazione del suolo pubblico. In primis, la domanda deve essere il più possibile dettagliata, allegando alla stessa: 

• la planimetria del suolo oggetto di occupazione;
• la descrizione della struttura da realizzare;
• il tempo di occupazione, se stagionale o permanente. 

In secondo luogo, l’occupazione del suolo pubblico comporta il pagamento di una tassa comunale. L’onere differisce a seconda del comune e, naturalmente, in base all’ampiezza della superficie per la quale si richiede l’occupazione. 

Infine, è necessario far riferimento a tutta una serie di vincoli e di regole specifiche che possono rendere difficoltosa l’installazione dello spazio antistante l’attività ristorativa. Infatti, vari Comuni prevedono regole ulteriori a tutela del decoro urbano e della fruibilità degli spazi pubblici. Alcuni di questi vincoli possono comportare, per esempio: 

• un’altezza massima della struttura o l’utilizzo di specifici materiali;
• la limitazioni per evitare ingombri nel passaggio dei pedoni;
• ulteriori norme la salvaguardia dell’estetica di palazzi collocati nei centri storici o nelle zone vincolate, fino ad arrivare al nulla osta della Soprintendenza per specifiche zone gravate da vincoli paesaggistici e architettonici;
• il rispetto delle distanze tra i dehors e gli edifici, oggetto di specifiche misure variabili a seconda del Comune.

Quando serve il permesso di costruire

Un punto critico riguarda le strutture permanenti o, in ogni modo, destinate a rimanere per lungo tempo, anche se precarie. I Tribunali Amministrativi Regionali si sono espressi sottolineando che, proprio la precarietà delle strutture, non deve esimere i proprietari dalla necessità della domanda del permesso di costruire. L’adempimento è richiesto, in particolare, se la struttura rimane installata per un lungo periodo. 

Strutture chiuse, peraltro dotate di impianti di riscaldamento, luci e, addirittura, climatizzazione per la stagione estiva, portano a considerare molti dehors alla stregua di una nuova costruzione. Se una struttura si mostra come chiusa e stabile, anziché precaria e aperta, deve essere sempre richiesto il permesso di costruire. Per la domanda dell’autorizzazione occorre rivolgersi al Comune. 

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Occupazione di suolo pubblico senza autorizzazione: cosa succede

Si ricorda che i dehors senza autorizzazione, sia che si tratti di permessi di costruire che di autorizzazione di occupazione del suolo pubblico ai sensi di quanto prevede il regolamento, sono da considerare abusivi e, pertanto, possono comportare l’addebito di sanzioni amministrative per abusi edilizi. 

Inoltre, si può procedere con l’interdizione dell’area fino a che il richiedente non riceva i relativi permessi e procedere alla demolizione qualora la struttura non dovesse risultare conforme alle regole contenute nei regolamenti comunali. 

Infine l'occupazione, anche abusiva, delle aree appartenenti al demanio o al patrimonio indisponibile degli enti e degli stati soprastanti o sottostanti il suolo pubblico può comportare il pagamento del canone unico patrimoniale. 

Quando non si paga l’occupazione di suolo pubblico

I casi nei quali non si paga l’occupazione di suolo pubblico sono ristretti ad aree inferiori a mezzo m2. Tuttavia, le maggiori agevolazioni per gli esercenti e i ristoratori arrivano dal prolungamento delle regole introdotte per assicurare il distanziamento durante il periodo della pandemia. 

Il recente decreto "Semplificazioni 2025" del governo, approvato in via definitiva dalla Camera dei Deputati il 26 novembre scorso, ha previsto la proroga dei dehors di bar e ristoranti fino a giugno 2027. Ciò significa che le strutture installate in tutta Italia sulla base delle norme emergenziali potranno fruire dei titoli ottenuti durante il periodo di emergenza per un altro anno e mezzo.

Ultime novità sull’occupazione pubblica dei dehors

Tra le regole più importanti del regime speciale rientra quella per la quale le opere temporanee installate da esercenti, bar e ristoranti su vie, piazze, strade e altri spazi aperti di interesse culturale o paesaggistico, consistenti in strutture amovibili, non sia subordinata alle normali autorizzazioni, come quella della Sovrintendenza, nonché al limite di sei mesi all’anno prima della rimozione, come prevede il Testo Unico dell’Edilizia. 

La proroga del decreto "Semplificazioni 2025" consentirà nel frattempo al governo di intervenire sulla materia, riformando il regolamento dei dehors su suolo pubblico.