Calcolo dei millesimi dell'ascensore e relative spese, come funziona

Vivere in condominio significa dover spesso affrontare delle spese nell’interesse di tutta la collettività, come nel caso di interventi di manutenzione straordinaria o dell’installazione di nuovi impianti. Ma come avviene il calcolo dei millesimi dell’ascensore, quando il condominio decide di dotarsene? In linea generale, si applica l’articolo 1124 del Codice Civile: la spesa si divide in parti uguali, metà in base ai millesimi di proprietà e metà in proporzione dell’altezza di ciascun piano dal suolo. 

Quanti millesimi servono per mettere un ascensore

Innanzitutto, è necessario comprendere quali siano le maggioranze approvative e i millesimi necessari per installare un ascensore in un condominio che ne è sprovvisto. Se l’opera è voluta da tutto il condominio, e rappresenta pertanto un’innovazione ai sensi dell’articolo 1120 del Codice Civile, secondo l’articolo 1136 del Codice Civile sarà necessario raggiungere:

• la maggioranza degli intervenuti in assemblea;
• purché rappresentino almeno i 2/3 del valore millesimale dello stabile.

Per contro, se l’installazione è per iniziativa del singolo o di un piccolo gruppo di condomini, l’articolo 1102 del Codice Civile permette di procedere senza autorizzazione assembleare, purché la destinazione delle parti comuni rimanga inalterata e non si impedisca agli altri condomini di fruirne in pari misura. In più, i lavori non devono minare la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dello stabile.

Quando basta la maggioranza ridotta

In alcuni specifici casi, per l’installazione di un ascensore in condominio può bastare una maggioranza ridotta. È il caso di un impianto previsto per l’eliminazione delle barriere architettoniche - ai sensi della Legge 13/1989 - al fine di garantire il massimo dell’accessibilità anche ai condomini con disabilità. 

In questo caso, in base all’articolo 1120 del Codice Civile, il quorum si raggiunge con la maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

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È utile sottolineare che la facilitazione opera per interventi diretti all’eliminazione delle barriere architettoniche, anche in assenza di un disabile residente, poiché la legge tutela l’accessibilità dell’edificio. Tuttavia, l’impianto installato dovrà presentare una larghezza della porta, della cabina e spazi di manovra sul pianerottolo a misura di sedia a rotelle o altri dispositivi analoghi. 

Quando non si può installare un ascensore

Anche in presenza dell’approvazione assembleare, vi sono alcune situazioni che possono rendere impossibile l’installazione di un ascensore in condominio. In particolare, tra le ragioni bloccanti vi rientrano:

• pericoli per la stabilità dell’edificio, ad esempio perché i lavori necessari - come il taglio dei gradini o l’abbattimento di muri portanti - possono alterare la tenuta statica dell’immobile;
• ostacoli alle vie di fuga, che si verifica soprattutto quando l’ingombro dell’ascensore riduce la larghezza delle scale sotto ai limiti di sicurezza, solitamente di 80-120 centimetri a seconda dei casi;
• lesioni dei diritti altrui, come nel caso di una gabbia dell’ascensore che va a bloccare il ricircolo dell’aria o l’illuminazione negli appartamenti vicini;
• incompatibilità con il decoro architettonico dell'edificio. 

Come si fa il calcolo dei millesimi

Per capire come si dividano le spese all’interno del condominio, è innanzitutto necessario comprendere come avvenga il calcolo dei millesimi. In linea generale, l’intero edificio rappresenta 1.000 millesimi:

• ogni condomino ne detiene una certa quota;
• il calcolo avviene grazie a un tecnico specializzato - un geometra o un architetto - che, dopo aver analizzato la superficie o il volume dell’unità abitativa, applica coefficienti di correzione a seconda della caratteristiche dell’immobile. Ad esempio, un appartamento molto luminoso e con grande terrazzo, a parità di dimensioni avrà un valore millesimale maggiore di un’unità con affaccio su un cavedio interno.

In caso di errori o di cambiamenti fisici dell’edificio, è possibile procedere alla modifica delle tabelle millesimali. È bene ricordare che i millesimi servono per determinare il peso del proprio voto in assemblea e anche per suddividere le spese. Tuttavia, vi possono essere delle eccezioni, come nel caso dell’ascensore.

Come si calcola la tabella millesimale di un ascensore

Per alcuni interventi o impianti, la classica suddivisione millesimale non è sufficiente, ma serve una misurazione su misura. Ma come si calcola la tabella dei millesimi dell’ascensore? Per il calcolo della tabella dell’ascensore, si procede a due distinte misurazioni:

• la prima metà, pari a 500 millesimi, si basa sui criteri di proprietà generale, riproporzionando i millesimi di ciascun appartamento escludendo le unità che non beneficiano dell’ascensore, come cantine, box, appartamenti o negozi al piano terra che non usufruiscono o non hanno accesso all’impianto;
• la seconda metà, sempre pari a 500 millesimi, si basa invece sulle altezze. Il tecnico calcola le altezze di tutti i piani serviti dall’ascensore, partendo dal suolo, e li distribuisce in proporzione. Più un appartamento si trova in alto, più tragitto dovrà percorrere l’ascensore.

È utile sapere che le misurazioni valgono anche in negativo, come nel caso del calcolo dei millesimi dell’ascensore con piano interrato: in questo scenario, le distanze si misurano anche sotto al livello del suolo e chi si avvale dell’impianto dovrà pagare proporzionalmente alla propria tratta.

Come si calcolano le spese condominiali per l’ascensore

L’ascensore comporta dei costi: oltre all’installazione, si deve provvedere alla manutenzione ciclica, alla pulizia, ai consumi energetici. Ma come si dividono le spese? Si prendono proprio in considerazione il calcolo dei millesimi per le spese dell’ascensore, secondo il criterio stabilito dall’articolo 1124 del Codice Civile:

• per metà in base ai millesimi di proprietà;
• per l’altra metà in base all’altezza.

Per comprendere maggiormente, è utile ricorrere a un esempio di ripartizione delle spese dell’ascensore. Se è necessario cambiare il quadro elettrico, per una spesa di 4.000 euro:

• 2.000 euro si dividono fra i condomini in base ai millesimi di proprietà;
• 2.000 euro a seconda dell’altezza, con l’attico all’ultimo piano che corrisponderà proporzionalmente di più rispetto all’appartamento al primo.

La suddivisione al 50-50 vale per qualsiasi tipo di spesa, si tratti di manutenzione ordinaria o straordinaria, così come anche ai costi per le verifiche degli enti certificatori o altre necessità di legge.

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Così come evidenziato da diverse sentenze della Cassazione sulla ripartizione delle spese dell’ascensore - ad esempio, la 8823/2015 - l’eventuale modifica o deroga ai criteri legali di ripartizione deve risultare da un accordo unanime di tutti i condomini, non basta un voto a maggioranza in assemblea. 

Cosa paga chi abita al piano terra o non usa l’ascensore

Infine, è utile sapere che il tema dell’ascensore spesso coinvolge anche chi non si avvale dell’impianto. Ad esempio, come funzionano le spese dell’ascensore per il piano terra o, ancora, di chi decide di non utilizzarlo?

Per il calcolo dei millesimi dell’ascensore al piano terra, o di chi non vuole usufruire dell’impianto, per le quote relative all’altezza:

• se l’utilizzo dell’ascensore è separabile - ad esempio, perché condizionato all’accesso con chiavi o tessere magnetiche - chi non ne usufruisce può essere esentato;
• è possibile subentrare in un secondo momento, pagando le relative spese.

Per la quota di proprietà, il discorso è invece diverso. La Cassazione, con la sentenza 31675/2025, ha infatti specificato che anche le unità abitative, i negozi o i locali al piano terra devono comunque concorrere alle spese dell’ascensore, perché ne traggono un beneficio patrimoniale indiretto: in altre parole, l’impianto aumenta il valore dell’immobile nel suo complesso, anche a favore di chi non ne usufruisce.