Immobile al piano terra: le spese per l’ascensore sono dovute?

Nell’ambito delle spese condominiali per il piano terra di un edificio, una delle domande più frequenti tra i possessori di locali al pian terreno riguarda i costi di manutenzione degli impianti che permettono l’accesso agli altri piani, come l’ascensore o le scale. Dunque, chi abita nell’immobile al piano terra paga per l’ascensore? Tali impianti rientrano nell’ambito degli spazi comuni dell’edifico e, pertanto, anche chi vive o possiede un esercizio commerciale al piano terra deve contribuire alle spese.

Come vengono ripartite le spese per l’ascensore?

Le spese necessarie per la manutenzione e sostituzione degli ascensori e delle scale del condominio devono essere distribuite tra i proprietari delle unità immobiliari che ne usufruiscono, secondo tale metodo:

• la metà dell’importo totale è suddivisa tra tutti i co-proprietari in base ai millesimi;
• la parte rimanente viene ripartita in modo proporzionale all’altezza di ciascun piano rispetto al suolo.

In sostanza, viene adottato un approccio di divisione delle spese basato sull'utilizzo differenziato del servizio fornito dai sistemi di accesso ai pianerottoli dell’edificio e, alla luce di quanto detto, è naturale chiedersi come funziona la ripartizione delle spese condominiali dell’ascensore per il piano terra. La risposta a tale quesito è da ricercare nel Codice civile e nella giurisprudenza.

Cosa dice l’articolo 1124 del Codice civile?

L’articolo 1124 del Codice civile è il dispositivo di riferimento per chi si chiede se i soggetti che abitano al pian terreno, che non necessitano dunque di utilizzare il servizio dell’ascensore né tantomeno di utilizzare le scale per avere accesso alla casa, siano tenuti al pagamento delle spese di manutenzione di tali spazi. 

Ebbene, in base al disposto dell’articolo in questione è compito dei proprietari delle unità immobiliari mantenere e sostituire scale e ascensori necessari al condominio. Se, in prima battuta, questa disposizione lascia pensare che coloro che non utilizzano le scale o l’ascensore non siano tenuti a contribuire alle relative spese, la realtà è diversa. Infatti, anche i residenti al piano terra devono pagare le spese per l'ascensore. Questo perché, in qualità di contitolari delle parti comuni dell'edificio, seppur non utilizzino l’impianto, hanno il diritto potenziale di farne uso.
 

Quindi, ciò che conta non è l'utilizzo effettivo dell'ascensore ogni giorno, ma la possibilità potenziale di farlo magari per accedere al tetto o lastrico solare, che rappresentano spazi comuni dell’edificio. Questo principio è stato confermato più volte dalla giurisprudenza, come nel caso del Tribunale di Napoli che ha sostenuto che gli impianti ascensore rientrano nelle parti comuni del condominio anche per i condomini proprietari di locali al pian terreno, in quanto strumento indispensabile per l’accesso (anche eventuale) al tetto e al terrazzo di copertura.

Le pronunce della Cassazione sulle spese per l’ascensore

Anche la Suprema Corte si è espressa diverse volte sull’argomento e ne sono prova le diverse sentenze della Cassazione sulla ripartizione delle spese per l’ascensore. Nello specifico, la Corte ha confermato il principio secondo il quale tutti i condomini sono tenuti a partecipare alle decisioni relative all'ascensore (ad esempio, quelle riguardanti la sua sostituzione), poiché si tratta di un bene di proprietà comune negli edifici condominiali.

Tuttavia, se un ascensore viene installato successivamente alla costruzione dell'edificio grazie all'iniziativa di alcuni condomini e a loro spese, esso non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, bensì appartiene in modo esclusivo a coloro che ne hanno finanziato l'installazione. Solo questi condomini saranno tenuti a partecipare alla suddivisione delle spese straordinarie per l’ascensore del condominio e i relativi costi di manutenzione ordinaria dell'ascensore.

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Come si fa a non pagare un ascensore in condominio?

In base alla normativa sul condominio e la ripartizione delle spese per l’impianto, anche al piano terra, le spese di manutenzione dell’ascensore devono essere sostenute insieme agli altri condomini. Naturalmente, come già affermato, il riparto delle spese d’ascensore per il piano terra deve essere effettuato seguendo la normativa di riferimento (dunque, anche per il piano terra contano le tabelle millesimali).

È bene sottolineare tuttavia che, mediante una decisione assembleare unanime o in sede di approvazione del regolamento di condominio, è possibile disporre dell’esonero dalle spese per l’ascensore per i condomini che abitano al piano terra, od anche nel seminterrato e al piano rialzato. Pertanto, con regolamento condominiale o con delibera assembleare approvata all’unanimità, la rinuncia all’uso dell’ascensore di condominio può essere approvata.

Tuttavia, nel caso in cui l'installazione dell'ascensore avvenga a spese di alcuni condomini, coloro che non partecipano all'iniziativa sono esclusi dall'utilizzo del servizio e non sono tenuti a contribuire alle relative spese, anche se hanno la possibilità di cambiare idea in seguito.

Chi abita al primo piano deve pagare l’ascensore?

Tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese per l’ascensore, inclusi i residenti del primo piano che potrebbero usufruire quotidianamente di tale impianto od anche i proprietari di immobili al piano terra, seminterrato o piano rialzato.

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Il negozio a piano terra e le spese per l’ascensore 

Anche i proprietari di negozi situati al pian terreno in condominio, pur avendo un accesso indipendente dalla strada pubblica, sono obbligati a partecipare alle spese connesse all'ascensore. La giurisprudenza ha chiarito che, a differenza dell'installazione di un nuovo ascensore in un edificio condominiale, le spese relative alla manutenzione e alla ricostruzione di un ascensore preesistente devono essere ripartite conformemente all'articolo 1124 del Codice civile. In particolare, si afferma che l'impianto ascensore assume la qualità di parte comune anche per i proprietari di negozi o locali al piano terra con accesso dalla strada.

Questo perché tali proprietari beneficiano dell'ascensore almeno per quanto riguarda l’accesso, la conservazione e la manutenzione della copertura dell'edificio. Di conseguenza, in assenza di un titolo contrario, si impone loro l'obbligo di partecipare alle spese per i lavori di manutenzione straordinaria e, eventualmente, di sostituzione dell'ascensore, in base alla utilità potenziale che possono trarne, come stabilito nella sentenza della Cassazione del 27 settembre 2018 (n. 23222).