Il mercato delle locazioni in Italia cambia pelle. L'analisi socio-demografica condotta dall'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sui contratti stipulati nel 2025 attraverso le agenzie della rete fotografa un settore in trasformazione strutturale: più studenti, più stranieri, meno contratti a canone libero e una crescita inarrestabile dei contratti transitori. Un mercato che risponde alle pressioni di una domanda sempre più frammentata, mobile e attenta alla flessibilità.
Chi affitta: scelta abitativa per il 64%, ma studenti in forte crescita
La motivazione prevalente che spinge gli italiani all'affitto resta quella abitativa: il 64,0% dei contratti stipulati nel 2025 riguarda persone che scelgono la locazione come soluzione abitativa per ragioni personali o economiche. I lavoratori trasfertisti rappresentano il 26,2% del totale, in lieve calo rispetto all'anno precedente. La componente più dinamica è quella degli studenti universitari, salita dal 7,9% del 2024 al 9,8% del 2025 — un balzo significativo che riflette sia la crescita delle iscrizioni universitarie sia, in modo sempre più marcato, l'arrivo di studenti dall'estero attratti dall'offerta formativa degli atenei italiani.
Le differenze tra città sono accentuate. Napoli (73,9%) e Palermo (71,0%) sono le metropoli con la quota più alta di affitti motivati da scelta abitativa. Sul fronte dei lavoratori trasfertisti, primeggia Verona con il 43,1%, seguita da Bari (42,9%), Milano (38,0%) e Firenze (37,8%). Gli studenti universitari sono invece più concentrati a Torino, dove rappresentano il 35,5% degli inquilini, Bologna (30,5%) e Firenze (29,7%).
Milano e Roma: la rivoluzione silenziosa del mercato degli affitti
Le due principali città italiane mostrano tendenze convergenti, pur con differenze di composizione. A Milano la percentuale di contratti stipulati con studenti è salita dal 18,5% del 2024 al 22,2% del 2025, mentre la quota di lavoratori trasfertisti è scesa significativamente dal 45,3% al 38,0%. A Roma il 2025 ha segnato un aumento sia degli affitti a studenti — dal 12,8% al 18,5% — sia di quelli a lavoratori trasfertisti, cresciuti dal 26,8% al 30,8%. In entrambe le città la crescita della componente studentesca riflette la pressione sempre più intensa della domanda universitaria su mercati già caratterizzati da un'offerta strutturalmente insufficiente.
La grande svolta contrattuale: i transitori superano il 31%, il canone libero crolla
Il cambiamento più profondo riguarda la tipologia dei contratti. In sei anni il mercato si è trasformato radicalmente: i contratti a canone libero sono passati dal 51,9% del 2019 al 40,4% del 2025, mentre i contratti a carattere transitorio sono più che raddoppiati in termini relativi, passando dal 18,4% del 2019 al 31,2% del 2025. Un segnale chiaro di un mercato che risponde alla domanda di flessibilità crescente da parte degli inquilini — sempre più mobili per ragioni di lavoro, studio o esigenze personali — e di proprietari che preferiscono tutele contrattuali più brevi. I contratti a canone concordato registrano sostanziale stabilità al 28,4%.
Il contratto a canone libero rimane comunque il più diffuso a livello nazionale con il 40,4%, ma il sorpasso dei transitori nei mercati più dinamici è già realtà. A Milano i contratti transitori sono ormai la tipologia più stipulata con quasi il 45% delle scelte, in crescita costante di anno in anno. Un segnale che la capitale lombarda si avvicina sempre più a un modello di mercato delle locazioni da città internazionale, con alta mobilità e contratti brevi come norma. A Milano cresce anche il canone concordato, passato dall'1% circa del 2023 al 5% del 2024 fino al 13,8% del 2025, grazie all'aggiornamento degli Accordi Territoriali del 2023 che ha reso più conveniente questa formula.
A Bari si registra la percentuale più alta di contratti transitori d'Italia con il 78,6% delle stipule. All'opposto, Bologna si distingue per la netta prevalenza del canone libero (90%), mentre Genova è la città dove il canone concordato domina con l'80% delle stipule. Alti tassi di canone concordato anche a Roma, Verona, Napoli e Palermo, con percentuali tra il 40% e il 60%. A Firenze e Torino il canone libero si attesta tra il 44% e il 45%.
Bilocali e trilocali dominano, ma i monolocali avanzano
La tipologia più affittata in Italia rimane il bilocale con il 39,1% delle scelte, seguita dal trilocale con il 30,5%. Una preferenza stabile nel tempo che riflette la domanda prevalente di coppie e single adulti. Ma la novità è rappresentata dall'avanzata dei monolocali, che hanno superato quota 10% già nel 2024 e continuano a crescere nel 2025 — una tendenza direttamente correlata all'aumento dei canoni di locazione, che spinge sempre più inquilini a ridimensionare le proprie aspettative in termini di metratura per contenere la spesa mensile.
Gli inquilini: quasi metà under 34, stranieri ai massimi storici
Sul fronte demografico, quasi la metà degli inquilini — il 47,1% — ha un'età compresa tra 18 e 34 anni, con percentuali in progressivo calo all'aumentare dell'età. Il mercato delle locazioni rimane quindi prevalentemente un mercato giovane, alimentato da chi non ha ancora la capacità o la volontà di acquistare.
Il dato più rilevante è quello sulla cittadinanza: l'86,9% degli inquilini ha cittadinanza italiana, mentre il 13,1% ha cittadinanza straniera. Quest'ultima quota è in aumento rispetto all'11,1% del 2024 e rappresenta la percentuale più alta registrata negli ultimi anni — un segnale che riflette sia l'aumento della mobilità internazionale sia la crescita degli studenti e dei lavoratori stranieri nelle principali città italiane, e che prefigura un mercato delle locazioni sempre più internazionalizzato negli anni a venire.
