Condominio autogestito, come funziona e quando davvero applicarlo

Abitare in uno stabile condiviso comporta la necessità di prendere decisioni congiunte, per la corretta cura e manutenzione delle aree comuni. Ma può esistere un condominio autogestito, ovvero privo di un amministratore formalmente incaricato? In linea generale, questa configurazione si verifica quando i proprietari decidono di gestire le parti comuni in modo autonomo, ad esempio delegando le incombenze quotidiane a un condomino facente funzione. 

È però necessario sapere che, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile, per gli stabili con più di 8 proprietari è obbligatoria la nomina di un amministratore professionista. Al di sotto di questa soglia, i proprietari possono scegliere tra autogestione e nomina volontaria.

Un condominio si può autogestire?

È utile comprendere se un condominio si possa autogestire. Ai sensi dell’articolo 1129 del Codice Civile, l’obbligo di un amministratore è previsto solo per gli stabili con più di 8 proprietari. Questo significa che, al di sotto di questa soglia, il condominio può autonomamente decidere se:

• autogestirsi, garantendo comunque l’ottemperanza alle normative vigenti, ad esempio con il rispetto delle norme di convocazione dell’assemblea o di ripartizione delle spese;
• affidarsi a un professionista su base volontaria.

L’autogestione garantisce che riunioni, bilanci e delibere abbiano lo stesso valore legale di un edificio amministrato in via tradizionale, sempre all’interno dei confini stabiliti dalla legge.

In quali casi è possibile autogestire un condominio

Entrando maggiormente nel dettaglio, è necessario analizzare quali siano i precisi casi che permettono a uno stabile di autogestirsi. In questo senso, il riferimento è sempre all’articolo 1129 del Codice Civile, che impone appunto l’obbligo dell’amministratore per i condomini con più di 8 proprietari. Tuttavia, questa soglia genera spesso confusione:

• l’obbligo è da intendersi a partire dal nono proprietario in poi;
• ai fini della soglia, si devono considerare i condomini e non le unità abitative. In un condominio da 10 appartamenti, se i proprietari totali sono massimo 8, l’obbligo non sussiste.

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Ancora, è bene sapere che i vincoli di legge si applicano anche a situazioni particolari, come nel caso dell’autogestione di un condominio di case popolari: le soglie di legge rimangono invariate, nonostante si tratti di edilizia residenziale pubblica.

Quando i condomini possono autoconvocarsi

Indipendentemente il condominio sia autogestito o preveda un amministratore, l’assemblea è sempre l’organo sovrano per le decisioni comuni. Ma quando i condomini hanno possibilità di autoconvocarsi?

In base all’articolo 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, i residenti possono prendere l’iniziativa di riunirsi autonomamente:

• in occasione della primissima assemblea, indispensabile per dare il via alla vita condominiale, allo scopo di approvare le tabelle millesimali o per redigere il regolamento;
• in presenza dell’amministratore, se quest’ultimo si rifiuta di convocare l’assemblea o ritarda nel farlo, purché la richiesta provenga da almeno due condomini, in rappresentanza di un sesto del valore millesimale dello stabile;
• nelle situazioni di gestione autonoma perché, mancando una figura formale preposta, chiunque tra i proprietari ha il diritto di diramare avvisi per discutere di urgenze o pianificare la manutenzione.

È bene ricordare che, in base all’articolo 1130 del Codice Civile, l’assemblea deve riunirsi almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto, entro 180 giorni dal termine del periodo di gestione.

Chi sostituisce l’amministratore in un condominio autogestito

In assenza di un amministratore, l’assemblea può delegare le operazioni di gestione a una figura interna allo stabile. La persona prescelta assume il ruolo di condomino facente funzioni del condominio e, più precisamente, si dovrà occupare di:

• registrare e raccogliere le quote delle spese dagli altri condomini, assicurandosi che la cassa comune venga gestita correttamente;
• gestire i rapporti e i contratti con i fornitori esterni, come ad esempio l’impresa di pulizie o l’azienda che provvede alla manutenzione dell’ascensore;
• pagare gli oneri a carico del condominio, come le utenze relative alle parti comuni;
• conservare tutta la documentazione contabile e le relative fatture, mettendole a disposizione su richiesta degli altri condomini, per assicurare trasparenza nella gestione.

Quali requisiti deve avere un condomino facente funzione

È inoltre utile sapere se, per assumere il ruolo di condomino facente funzione, sia necessario il rispetto di specifici requisiti. A differenza degli amministratori professionisti, i quali sono chiamati a rispettare anche i requisiti tecnici stabiliti dall’articolo 71-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, per la gestione interna basta rispettare quelli di onorabilità.

Nel dettaglio, è più che sufficiente che il condomino prescelto:

• goda del pieno esercizio dei diritti civili e non sia stato condannato per i reati contro la Pubblica Amministrazione, il patrimonio o altri non colposi, con pena di 2-5 anni;
• non sia sottoposto a misure di prevenzione, né sia iscritto nel pubblico registro dei protesti.

Dopodiché, è utile che il facente funzioni abbia una buona capacità organizzativa e conosca le principali normative, al fine di non esporre lo stabile a sanzioni. Ancora, deve avere a disposizione del tempo sufficiente per dedicarsi alla gestione stessa del condominio, meglio ancora se dimostra spiccate capacità di mediazione per risolvere i conflitti.

Di cosa si deve occupare il condominio autogestito

Il fatto che il condominio sia autogestito non cancella i doveri imposti dalla normativa vigente, in particolare quelli previsti dall’articolo 1130 del Codice Civile. Ma di quali attività ci si deve occupare?

In linea generale, il condominio autogestito è chiamato a:

• aprire il conto corrente intestato allo stabile, essenziale per tracciare ogni entrata e uscita;
• predisporre il rendiconto chiaro delle spese sostenute durante l’anno, unito al preventivo per le uscite dell’esercizio successivo, da approvare in assemblea;
• gestire l’anagrafe condominiale, che dovrà risultare sempre aggiornata;
• eseguire i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile, in base alle delibere approvate;
• gestire i rapporti con fornitori, autorità e Fisco, secondo le procedure di legge;
• adempiere agli obblighi di legge in materia di sicurezza - ad esempio, le norme antincendio o di corretta manutenzione degli impianti - e di privacy, come nel caso dell’installazione di sistemi di videosorveglianza.

Quali sono i vantaggi del condominio autogestito

Per gli stabili che non sono sottoposti all’obbligo di un amministratore, la scelta dell’autogestione può portare a importanti vantaggi. Innanzitutto, di natura economica: viene azzerata la spesa relativa agli oneri e ai rimborsi dello stesso professionista.

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Ancora, i processi decisionali possono essere mediamente più rapidi e aderenti alle esigenze dei residenti, considerando come il facente funzioni sia anch’esso un condomino. Relativamente a questo vantaggio, è utile aggiungere che:

• si può disporre di un controllo maggiormente diretto sulle spese, grazie anche a una maggiore flessibilità nella gestione quotidiana;
• l'autogestione spesso rafforza i rapporti di vicinato e il senso di responsabilità civica, proprio per via della natura diversa che caratterizza le relazioni fra i vari condomini. 

Quando un condominio autogestito è svantaggioso

Allo stesso modo, vi possono essere dei fattori negativi da prendere in considerazione, optando eventualmente per la nomina volontaria di un amministratore. In particolare, bisogna considerare i seguenti svantaggi:

• il condomino facente funzioni si fa carico di oneri importanti, senza che sia formalmente previsto un compenso economico;
• un maggior rischio di errori burocratici e fiscali, soprattutto se il condomino prescelto non dispone di competenze specifiche in materia;
• una maggiore instabilità di gestione, che si manifesta quando il facente funzioni decide di vendere casa o di dimettersi, costringendo i residenti a trovare un nuovo referente fra di loro.

Infine, in caso di contrapposizioni o morosità, non bisogna sottovalutare che la presenza di un gestore interno potrebbe non garantire una sufficiente neutralità per la risoluzione rapida delle dispute.