Obbligo dell’amministratore per un condominio da 8 unità: cosa sapere

Quando si parla dell’obbligo dell’amministratore per un condominio da 8 unità, ci si riferisce più propriamente a una delle tante introduzioni previste dalla Riforma del Condominio. Infatti, proprio grazie alla Legge 220/2012, è stato modificato l’articolo 1129 del Codice Civile, che stabilisce l’indispensabile nomina dell’amministratore quando il numero dei condomini supera le 8 unità, quindi dal nono in poi.

Ma come si applica questa disposizione di legge, esistono eccezioni e, soprattutto, come si gestiscono i condomini con un numero di unità inferiore?

La normativa di riferimento per l’obbligo dell’amministratore

Per comprendere quando l’amministratore sia effettivamente obbligatorio, è innanzitutto necessario vagliare la normativa vigente. Così come già accennato in apertura, a partire dal 2012 è stata introdotta una nuova legge di condominio sull’obbligo dell’amministratore. Più nel dettaglio, con la Legge 220/2012 - ovvero, la cosiddetta Riforma del Condominio - è andata a modificare l’articolo 1129 del Codice Civile, prevedendo:

• la necessità di nominare un amministratore quando i condomini sono più di 8;
• la conseguente obbligatorietà a partire dal nono condomino.

È utile specificare che, prima della modifica introdotta dalla Legge 220/2012, l’obbligo di nominare un amministratore scattava quando i condomini erano più di quattro - perciò, dal quinto in poi - rendendo più complesse e onerose le attività di gestione nei condomini di piccole dimensioni.

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Affinché la normativa vigente possa essere applicata correttamente, è però necessario capire cosa si intenda effettivamente per condomini e, soprattutto, il rapporto tra singoli proprietari e numero di unità immobiliari possedute.

Quando i condomini sono meno di otto?

Come visto, la legge prevede l’obbligo dell’amministratore quando il numero dei condomini supera le 8 unità, cioè a partire dalla nona. Ma cosa si intende, più precisamente, per unità?

Innanzitutto, è necessario sottolineare che la normativa si riferisce al numero di proprietari e non, come facile fraintendere, alle unità immobiliari presenti nel condominio. Infatti, se un proprietario possiede più appartamenti all’interno dello stesso stabile condominiale, viene conteggiato come un singolo condomino. Di conseguenza, nei condomini dove vi sono 9 o più proprietari, non si potrà evitare la nomina dell’amministratore. Negli stabili con 8 o meno proprietari, tale disposizione non sussiste.

Ma cosa succede quando i condomini sono meno di otto? In questo caso, ci si trova più precisamente in un condominio piccolo o in un condominio minimo, ovvero con un numero di proprietari inferiore alla soglia prevista per legge. I proprietari che vivono in questi stabili possono autonomamente decidere se:

• gestire le loro necessità con un’interazione diretta, in assenza di un’intermediazione formale;
• nominare un condomino avente funzioni da amministratore, come si vedrà nei prossimi paragrafi;
• procedere comunque alla nomina di un amministratore qualificato, ovvero un professionista esterno.

Quanti appartamenti per non avere l’amministratore?

In considerazione degli obblighi di legge sulla figura dell’amministratore, è abbastanza comune che i condomini si chiedano quanti appartamenti servano per evitare questa figura professionale. In realtà, si tratta di un dubbio fuorviante poiché, come spiegato nei precedenti paragrafi, l’articolo 1129 del Codice Civile si riferisce al numero di condomini e non di unità immobiliari.

Dal punto di vista giuridico, la scelta di fondare l’obbligatorietà sul numero di condomini è più che logica e comprensibile, perché potrebbero esistere stabili con più di otto unità condominiali, tuttavia possedute da un numero inferiore di proprietari. Ad esempio, se il condominio presenta 12 appartamenti, ma complessivamente intestati a sei condomini, non sussiste alcun vincolo di legge alla nomina dell’amministratore.

La gestione degli stabili con meno di 8 condomini

Analizzate le questioni normative, è più che lecito domandarsi come, almeno a livello pratico, vengano gestiti gli stabili condominiali con un numero di condomini inferiori a 8. D’altronde, indipendentemente dai proprietari presenti nello stabile, i condomini devono comunque provvedere a:

• tenere la contabilità del condominio, con un controllo del flusso di entrate e uscite;
• gestire le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dello stabile;
• gestire l’eventuale fondo comune proprio dedicato alle spese o, ancora, alla raccolta delle relative quote;
• mantenere i rapporti con i fornitori esterni.

Per farlo, come già visto, questi condomini possono affidarsi all’autogestione, alla nomina di un condomino con funzioni da amministratore o, ancora, a un professionista esterno.

Chi può essere amministratore in un condominio con meno di 8 condomini

Per quanto l’autogestione sia una pratica ancora decisamente frequente, soprattutto negli stabili a carattere familiare, anche provvedere a un piccolo condominio può essere un’attività estremamente complessa. Per questo, non capita raramente che queste realtà si dotino comunque di un amministratore, pur in assenza di un obbligo. Ma chi può farlo?

Come già specificato, il condominio può decidere se avvalersi di un professionista esterno - in tal caso, i requisiti e le regole da rispettare dell’amministratore saranno i medesimi previsti per legge per stabili condominiali con più di otto condomini - oppure scegliere un condomino con funzioni da amministratore.

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Qualora si proceda alla nomina di un condomino interno, non sono richiesti requisiti particolari, come un diploma di scuola superiore o la frequentazione degli appositi corsi, così come previsto per i professionisti di settore. Tuttavia, l’incarico dovrà essere assegnato:

• previo il raggiungimento della maggioranza per la nomina di un amministratore di piccolo condominio;
• pari alla maggioranza dei presenti in assemblea, purché rappresentino almeno la metà del valore in millesimi del condominio, così come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile.

I compiti del condomino con funzioni da amministratore

Una volta formalmente nominato dall’assemblea, il condomino con funzioni da amministratore è soggetto alle disposizioni dell’articolo 1130 del Codice Civile, le stesse che si applicano ai professionisti di settore. Obblighi che, invece, non sussistono nelle situazioni di autogestione senza amministratore. Per questa ragione, si dovrà occupare di: 

• convocare l’assemblea almeno una volta l’anno, per approvare il bilancio e discutere di questioni rilevanti;
• eseguire le delibere dell’assemblea, verificando che vengano rispettate dai condomini;
• disciplinare l’uso delle parti comuni, come cortili, giardini, scale e via dicendo;
• procedere alla verifica delle tabelle millesimali e alla suddivisione delle spese;
• erogare le spese e riscuotere i relativi contributi, ovvero pagando i fornitori e raccogliendo le quote di ogni condomino;
• mantenere il registro dell’anagrafe condominiale, aggiornando i dati dei condomini e delle unità immobiliari;
• conservare tutti i documenti relativi al condominio, compresi atti e giustificativi di spesa, e rendere conto della gestione;
• compiere atti conservativi, ad esempio di tutela sulle parti comuni in caso di interventi urgenti;
• fornire l’accesso ai documenti relativi del condominio ai proprietari che ne fanno richiesta.

Teoricamente, il condomino con funzioni di amministratore deve anche preoccuparsi del rispetto del regolamento. Tuttavia, l’articolo 1138 del Codice Civile impone il regolamento quando i condomini sono più di dieci, mentre è facoltativo sotto a questa soglia. In ogni caso, l’incaricato può comunque stilare delle norme di base per assicurare la convivenza pacifica, come ad esempio gli orari in cui garantire il silenzio, oppure le modalità di pulizia del palazzo, sottoponendo il tutto all’assemblea. Naturalmente, poiché non si tratta di un regolamento formale, queste norme non potranno essere considerate legalmente vincolanti.

Il consiglio, sia per il condomino con funzioni di amministratore che per gli altri proprietari, è quello di avvalersi sempre di un consulente legale, per comprendere quali siano gli spazi d’azione per gestire le piccole e grandi necessità quotidiane che la comproprietà impone.