Case al mare in Italia, nell'estate 2026 il mercato è in espansione quasi ovunque

Il Gruppo Tecnocasa ha fotografato l'andamento delle case al mare nella seconda parte del 2025, disegnando un mercato in espansione quasi ovunque, con una domanda straniera sempre più strutturale e prezzi che in alcune località toccano vette da capogiro. Dall'Emilia-Romagna alla Sicilia, dal Friuli alla Calabria, il mattone balneare si conferma un investimento ricercato sia dagli italiani sia da un'Europa dell'Est che guarda al nostro litorale come rifugio sicuro.

Il Nord: Liguria in ascesa, Romagna stabile, Friuli a sorpresa

La Liguria si conferma tra le regioni più dinamiche del mercato balneare, con una crescita media dell'1,7% dei valori. Il risultato migliore spetta alla provincia di La Spezia, che mette a segno un +5,7%, seguita da Genova con +4,2% e da Imperia con +0,5%, mentre Savona si mantiene sostanzialmente ferma.

Rapallo e Chiavari: il Tigullio corre

A Rapallo il mercato della seconda casa segna un rimarchevole +9%, trainato soprattutto dai bilocali che rappresentano la tipologia preferita da chi cerca una casa vacanza o un investimento da mettere a reddito. La fascia entro i 500 metri dal mare, dove si trovano condomini degli anni Settanta, si scambia tra i 2.000 e i 2.500 euro al metro quadro, mentre i prezzi salgono a 3.000 euro nel tratto dal corso Matteotti al porto. Le soluzioni fronte mare toccano i 5.000 euro al metro quadro, con punte fino a 10.000 euro per le tipologie più signorili. A trainare gli acquisti sono prevalentemente lombardi e piemontesi. Chiavari registra un +3,4% nelle zone centrali, con il fronte mare e il lungomare che arrivano a 6.000-7.000 euro al metro quadro per gli edifici degli anni Sessanta e Settanta in buono stato, mentre il nuovo tocca 6.000-8.000 euro al metro quadro — con punte di 10.000 euro in prima fila. La rivista Forbes ha inserito Chiavari tra le località imperdibili della Liguria nel 2025, registrando un costante aumento delle presenze turistiche anche internazionali.

Lerici, Sestri e la Baia del Silenzio

Nel Levante ligure, Lerici segna un lieve aumento sui fabbricati costruiti tra gli anni Sessanta e Settanta vicini al mare. Il borgo di Tellaro, tra i più pittoreschi della costa, esprime valori di 6.500-7.000 euro al metro quadro, con il fronte mare che arriva a 10.000 euro. Sestri Levante mantiene valori stabili, ma la domanda di case vacanza da Lombardia ed Emilia è sostenuta: immobili degli anni Settanta tra l'Aurelia e il mare raggiungono 4.000 euro al metro quadro, e nella rinomata Baia del Silenzio si tocca la cifra record di 9.000 euro al metro quadro.

Sanremo, Bordighera e il Ponente: Frenchies e acquirenti dell'Est

Sul versante della Riviera di Ponente, Sanremo vive una fase di particolare vivacità grazie alla crescente componente straniera — francesi, est europei e nord europei — attratti dal clima mite e dalla qualità della vita. Le quotazioni delle soluzioni di pregio con vista mare si avvicinano ai 5.000 euro al metro quadro, mentre nelle aree centrali si oscilla tra 3.000 e 4.000 euro. A Bordighera i francesi continuano ad acquistare attratti dal costo della vita inferiore rispetto alla Costa Azzurra, orientandosi su ville e soluzioni indipendenti sulle alture. A Ventimiglia il mercato è movimentato soprattutto da frontalieri che lavorano a Monaco e Mentone, con valori di 2.500-3.000 euro al metro quadro sul fronte mare.

Friuli: Grado vola, Lignano tiene

Il Friuli Venezia Giulia sorprende con Grado in testa a tutta la regione con un +7,6%, spinto da una domanda vivace di acquirenti stranieri provenienti da Slovenia, Ungheria, Austria, Germania e Slovacchia, con una minoranza da Veneto e Lombardia. Nel centro di Grado un usato in buono stato oscilla tra 3.000 e 4.000 euro al metro quadro, con il nuovo a 4.000 euro e punte di 5.500-6.000 euro nelle zone centrali. Lignano Sabbiadoro tiene (+1,6%), confermando la presenza di austriaci, tedeschi, sloveni, polacchi e cechi, oltre alla tradizionale domanda italiana di lombardi, veneti e friulani.

Emilia-Romagna e Veneto: Romagna stabile, Veneto in crescita

In Emilia-Romagna i valori crescono complessivamente dello 0,5%, con le province di Forlì (+1,5%) e Ferrara (+1,9%) a guidare la crescita, mentre Rimini e Ravenna restano stabili. A Cesenatico il mercato registra un +3,3% nelle zone di Ponente, Levante e Zadina, con il Levante che si conferma la zona più costosa: un buon usato si attesta intorno ai 5.000 euro al metro quadro. A Riccione si segnala invece una flessione del -1% sull'usato, penalizzato dalla crescente attenzione degli acquirenti all'efficienza energetica e dalla presenza di nuovo invenduto ritenuto troppo caro. Le soluzioni usate si scambiano intorno a 2.500 euro al metro quadro, mentre nelle aree più quotate come viale Ceccarini si va da 4.500 a 5.000 euro, con punte fino a 7.000-8.000 euro per il raro fronte mare. In Veneto la crescita media è del 3,1%. Jesolo registra prezzi sostanzialmente stabili attorno a 4.000-5.000 euro al metro quadro per il nuovo, mentre a Caorle il centro storico raggiunge i 5.300 euro al metro quadro con un interessante cambio generazionale che trasforma il mercato da prima a seconda casa.

Centro e Sud: Abruzzo e Campania trainano, la Calabria sorprende con alcune perle

Lungo le coste del Centro-Sud il quadro è eterogeneo. L'Abruzzo cresce del 2,9%, con Pescara a +4% e Teramo a +3,7%.

Abruzzo: Tortoreto e Alba Adriatica le più vivaci

A Tortoreto Lido si registra un notevole +9,3%, dovuto principalmente alla contrazione dell'offerta: molti proprietari preferiscono tenere gli immobili a reddito tramite affitti brevi piuttosto che venderli. Le quotazioni sul fronte mare per l'usato in buono stato si collocano tra i 2.000 e i 2.500 euro al metro quadro, con il nuovo che in prima linea può avvicinarsi ai 5.000 euro. Ad Alba Adriatica la domanda di seconda casa prevale, con quotazioni tra i 2.500 euro al metro quadro per i condomini degli anni Settanta-Ottanta e fino a 4.000-5.000 euro per le nuove costruzioni sul fronte mare.

Campania: Amalfi e Sorrento, prezzi fuori portata per i residenti

In Campania l'aumento medio è del 2,0%, con Salerno in evidenza a +2,9%. Amalfi guida la classifica regionale con un +9,6%, ma i livelli ormai molto elevati — da 6.000 fino a 10.000-11.000 euro al metro quadro sul fronte mare, con punte che vanno oltre — stanno rallentando la domanda di prima casa, causando persino un calo demografico nel comune. A Sorrento si toccano 9.000-9.500 euro al metro quadro nel centro storico e 12.000 euro in Marina Grande, con vendite ormai rivolte quasi esclusivamente a investitori per uso ricettivo.

La costiera salernitana: da Vietri a Palinuro

Vietri sul Mare segna un +6,7%, con le zone periferiche collinari come Albori, Raito e Benincasa che diventano alternative interessanti per chi non può accedere alla vicina costiera amalfitana. A Cetara e Maiori le soluzioni ristrutturate con vista mare toccano i 5.000 euro al metro quadro. Ischia mantiene valori stabili intorno a 4.000-4.500 euro al metro quadro nelle zone centrali, con punte di 6.000-6.500 euro fronte mare. A Palinuro e nelle marine del Cilento i valori si muovono tra 2.500 e 3.000 euro al metro quadro per l'usato, con il Golfo di Policastro che attrae soprattutto acquirenti over 60 dalla provincia di Napoli e dalla Basilicata, orientati a case vacanza o B&B in centri storici sotto il milione di euro.

Calabria: Scalea e Cosenza le sorprese

La Calabria registra un aumento medio dell'1,4%, con Crotone a +5,0% e Cosenza a +3,9%, mentre la provincia di Catanzaro cede il -7,5%. Scalea è la sorpresa della regione con un +10%: la crescita è imputabile principalmente all'afflusso di acquirenti dell'Europa dell'Est — in testa polacchi, seguiti da cechi e lituani — che spesso citano il conflitto bellico in Europa come spinta verso l'acquisto. I prezzi si attestano intorno a 1.000 euro al metro quadro nelle zone centrali e a 1.500-1.600 euro nella Baia del Carpino. Isola di Capo Rizzuto segna anch'essa un +5%, con acquirenti del Nord Europa che portano capacità di spesa superiore alla media locale. Diamante cresce del 3,1%, con i villaggi turistici di Cirella che esprimono fino a 3.500 euro al metro quadro.

Puglia: Polignano e il Salento in evidenza

In Puglia la crescita media è del 2,3%, con la provincia di Bari a guidare con +4,5% e Lecce con +3,5%. Polignano a Mare segna un +6,1%, trainato soprattutto dalla domanda locale in crescita, ma con una presenza sempre più strutturata di acquirenti polacchi e cecoslovacchi orientati su case indipendenti in campagna, con terreni di 4.000-5.000 metri quadrati. A Nardò e nelle sue marine la crescita è del 5,8%, con americani, olandesi e francesi che cercano le tipiche abitazioni con volta a stella. Nel Salento profondo il fronte mare di Santa Caterina arriva a 2.000-2.500 euro al metro quadro, mentre Porto Selvaggio si ferma a 1.050 euro.

Lazio: Anzio sale, San Felice cede

Nel Lazio i valori salgono dell'1,3%. Anzio registra un +4,2%, con la carenza di offerta a spingere i prezzi: gli acquirenti dell'Europa dell'Est sono attivi con budget tra 200.000 e 250.000 euro per soluzioni indipendenti tra il mare e via Ardeatina. A Tarquinia Lido i prezzi crescono del 4,5%, mentre San Felice Circeo scende del 5,6% e Sabaudia cede il 2,8%, penalizzate dalla scarsa dotazione di spazi esterni degli immobili in centro. Gaeta mantiene prezzi stabili, con il Borgo Medievale che esprime valori tra 2.500 e 4.000 euro al metro quadro e il lungomare di Serapo che arriva a 5.000-6.000 euro per il fronte mare.

Toscana, Marche e Molise: mercati maturi con qualche dinamismo

In Toscana la situazione è pressoché invariata (+0,1% medio): Massa Carrara guida con +3,4%, con Marina di Carrara a +4,2% trainata dal recupero delle abitazioni in ottimo stato e dalla domanda da Emilia-Romagna e Lombardia. Follonica cede l'1,5%, con gli acquirenti sempre più prudenti e orientati verso le posizioni più vicine al mare. Le Marche crescono dell'1,9%, con Ascoli Piceno particolarmente dinamica a +4,3%: a Porto d'Ascoli sono in corso cantieri sul lungomare con prezzi medi di 5.000-6.000 euro al metro quadro per il nuovo. In Molise, Termoli mantiene valori stabili sul lungomare tra 2.000 e 2.500 euro al metro quadro, con punte a 3.000 euro per il fronte mare.

Le isole: Sardegna trainante, Sicilia con punte al rialzo

La Sardegna è una delle regioni più dinamiche del mercato balneare nazionale, con la città metropolitana di Cagliari a +2,0%, quella di Sassari a +2,4% e la Gallura a +1,9%.

Villasimius, Alghero e la costa settentrionale

A Villasimius la domanda è trainata da acquirenti internazionali — statunitensi, tedeschi, inglesi, francesi, svizzeri — spesso pensionati o famiglie giovani che lavorano in smart working e scelgono l'isola come residenza stabile. Gli immobili di Simius in prima fila mare toccano 6.000 euro al metro quadro, con le unità indipendenti dotate di vista panoramica fino a 5.000 euro. Ad Alghero il mercato sale del 3,4%: nel Lido un usato degli anni Ottanta può raggiungere i 3.000 euro al metro quadro lungo il principale viale Europa, con una media di 2.500 euro. A Castelsardo la stabilità dei prezzi non frena la domanda straniera: polacchi, cechi, francesi e ungheresi preferiscono il borgo storico, mentre gli italiani si orientano verso le zone a mare, con valori tra 2.000 e 2.500 euro al metro quadro per un buon usato con vista mare a Lu Bagnu.

Stintino, Olbia e Arzachena: tra Pelosa e Costa Smeralda

A Stintino la domanda è in crescita, con acquirenti europei e non, spesso pensionati o professionisti in smart working: bilocali e piccoli trilocali si trovano tra 100.000 e 150.000 euro, ma il segmento delle ville singole può superare il milione. Olbia si conferma mercato dinamico, con Pittulongu che registra i valori più elevati dell'area: 4.000-5.000 euro al metro quadro per un'abitazione in buono stato, con il porto turistico di Olbia Mare che per le nuove costruzioni arriva a 6.000 euro. Ad Arzachena si moltiplicano le compravendite di piccoli tagli, con Cannigione a 4.000-5.000 euro al metro quadro e Baia Sardinia su quotazioni ancora più elevate.

San Teodoro e Loiri: i mercati più dinamici della Gallura

Notevole il balzo di Loiri e Porto San Paolo, che salgono del 6,2%, trainati da italiani residenti all'estero e acquirenti milanesi: le abitazioni in prossimità della spiaggia si scambiano a 3.000-4.000 euro al metro quadro, con punte di 6.000 euro per il fronte mare, e a Porto Taverna si sale a 4.000-5.000 euro. San Teodoro registra un +25% sui piccoli tagli in buono stato, passati da 3.200 a 4.000 euro al metro quadro: a guidare l'impennata è la combinazione tra domanda in forte crescita, offerta insufficiente e una componente internazionale — inglesi e tedeschi — sempre più presente e facilitata dallo smart working.

Sicilia: Milazzo e Marsala le più dinamiche

In Sicilia i prezzi crescono dell'1,2% in provincia di Trapani e dell'1,4% in provincia di Messina, mentre Palermo resta stabile. Milazzo segna un +7,1%: la città è base strategica per le escursioni alle Eolie, e questo ha dato impulso agli acquisti per investimento e B&B. Il fronte mare della zona Tono si vende mediamente a 2.000 euro al metro quadro per l'usato, con le nuove costruzioni a Ngonia a 4.000-4.500 euro. Marsala guadagna anch'essa il 7,1%: lungo il litorale verso lo Stagnone la presenza di scuole di kitesurf attrae sportivi da tutto il mondo che decidono poi di acquistare un immobile. La domanda proviene da Milano, Trento e Bologna, ma anche da polacchi e spagnoli. Un buon usato si trova a 2.000 euro al metro quadro, mentre il nuovo arriva a 3.500 euro.

Trapani, Palermo e il Messinese: mercati differenziati

A Castellammare del Golfo i valori sono stabili, ma l'interesse degli acquirenti del Nord Europa è in aumento. A Scopello si toccano i 5.000 euro al metro quadro per le ville singole di prestigio; il centro storico si attesta a 2.000 euro. A Balestrate sono i polacchi il gruppo dominante: acquistano con budget medio intorno a 100.000 euro, orientandosi su palazzine indipendenti degli anni Sessanta-Settanta o appartamenti in condominio degli anni Duemila, con valori tra 600-700 euro al metro quadro per le soluzioni da ristrutturare e 900 euro per quelle abitabili. A Taormina i prezzi restano fermi: per un fronte mare si arriva a 4.000-5.000 euro al metro quadro, con le zone più defilate che scendono a circa 2.000 euro e Letojanni che sul fronte mare si attesta a 3.000 euro.

Il fenomeno straniero: dall'Est europeo un'ondata silenziosa

Un filo comune attraversa l'intero report Tecnocasa: la domanda straniera non è più un fenomeno circoscritto alle destinazioni di lusso, ma una componente strutturale del mercato balneare italiano. Se i tedeschi e gli svizzeri erano già presenti da decenni sulle coste liguri e sarde, il vero elemento nuovo degli ultimi anni è la progressiva diffusione di acquirenti dall'Europa dell'Est — polacchi, cechi, ungheresi, slovacchi, lituani — lungo tutta la penisola, dalle coste calabresi fino al Friuli.

Le motivazioni sono molteplici. Una quota significativa cita esplicitamente la vicinanza ai propri confini dei conflitti bellici in corso, cercando in Italia un bene-rifugio sicuro. Altri sono pensionati o professionisti in smart working che scelgono di trasferirsi o trascorrere periodi prolungati al sole italiano, attratti da costo della vita accessibile, qualità dell'ambiente e facilità di collegamento aereo. I budget sono in crescita, spesso superiori a quelli degli acquirenti italiani della stessa zona, e la propensione al rischio ristrutturazione è generalmente maggiore. A questa componente si affiancano, a seconda delle latitudini, i francesi (attivissimi in Liguria e nelle isole), gli americani (in costiera amalfitana, sul Salento, in Sardegna), gli olandesi (Puglia, Toscana) e i nord europei in cerca di sole e mare fuori dai circuiti più battuti. Il risultato è un mercato che non conosce stagioni nel senso tradizionale del termine: l'acquisto non è più legato solo all'estate, ma si estende all'intero anno, alimentato da chi ha scelto l'Italia come seconda patria.

Investimento e affitti brevi: rendimenti ancora attrattivi, ma con qualche segnale di saturazione

In quasi tutte le località analizzate da Tecnocasa persiste un significativo segmento di acquirenti orientati all'investimento, con l'obiettivo di mettere a reddito gli immobili tramite affitti brevi. I rendimenti rimangono attrattivi: a Comacchio un bilocale ad agosto può arrivare a 3.000 euro di affitto mensile; a Lignano Sabbiadoro un bilocale rende tra 5.000 e 6.000 euro a stagione; a Finale Ligure un trilocale da quattro posti letto può portare 10.000 euro a stagione.

Tuttavia, in alcune delle località più mature — Ischia, Riccione, Polignano a Mare, Castellabate — si inizia a registrare un rallentamento della componente investimento, con segnali di saturazione del mercato degli affitti brevi che riducono la redditività. Diversi operatori stanno passando agli affitti transitori o ai contratti a lungo termine, anche in risposta a normative più stringenti. A San Lorenzo al Mare, ad esempio, chi possiede più di tre immobili sta valutando la vendita del terzo proprio alla luce delle nuove regole. Questo fenomeno ha come effetto collaterale un'ulteriore penuria di alloggi in affitto residenziale, con canoni mensili in crescita su quasi tutto il litorale italiano.

Nuove costruzioni, piste ciclabili e rigenerazione urbana: il futuro del litorale

Il report Tecnocasa non è solo una fotografia dei prezzi, ma un catalogo degli interventi che stanno ridisegnando le coste italiane. Quasi ovunque si segnalano lavori per piste ciclabili: da Diano Marina a Imperia, da Andora a Finale Ligure, da Cesenatico a Rimini con il grande progetto del "Parco del Mare" su 16 chilometri di waterfront, da Olbia verso Pittulongu, da Schiavonea verso Corigliano, fino a Porto d'Ascoli che punta a collegarsi con Montesilvano.

La rigenerazione degli hotel dismessi è un altro tema ricorrente: da Riccione a Bordighera, da Loano a Spotorno, da Pesaro alla Costa Azzurra ligure, le vecchie strutture alberghiere vengono trasformate in residenziale o condhotel, a volte con prezzi da capogiro — fino a 8.000-9.000 euro al metro quadro a Spotorno — che testimoniano l'elevatissima domanda nelle posizioni più ambite. Sul fronte delle nuove costruzioni vere e proprie, l'offerta è ridotta quasi ovunque a causa degli alti costi edificatori: dove esistono, il nuovo si vende a prezzi premium, con un differenziale rispetto all'usato che può superare il 50-60%.