Nel Build to rent il successo non si misura il giorno della consegna delle chiavi. Si misura molto prima — nelle scelte progettuali, nella strategia di commercializzazione, nel modo in cui il Property Management viene concepito fin dalle prime fasi di sviluppo. È la tesi centrale di un approfondimento firmato da Massimo Bassani, Head of Business Space Property Management, e Danilo Orlando, Head of Residential di Savills, che prende come caso di studio concreto Easy San Siro, progetto multifamily milanese da 142 appartamenti in locazione a canone convenzionato.
Il contesto: il Build to Rent italiano è ancora agli inizi
Il mercato italiano del Build to Rent sta attraversando una fase di maturazione accelerata. Secondo l'Italian Living Overview 2025 di Savills, quasi la metà degli investitori istituzionali considera ormai il living un'asset class core e il 53% prevede di avviare o incrementare la propria esposizione in Italia nei successivi 12-24 mesi. Nel comparto multifamily, la pipeline monitorata comprende almeno 32 progetti attesi entro il 2028, per oltre 5.000 abitazioni, di cui circa 4.200 concentrate a Milano.
Numeri ancora lontani da quelli dei mercati europei più maturi — Germania, Paesi Bassi, Regno Unito — ma sufficienti a segnalare un cambiamento strutturale. E in questo contesto di crescita, la qualità dell'esecuzione diventa il fattore che distingue i progetti di successo dagli altri. Non basta costruire bene: occorre pianificare fin dall'inizio come l'immobile verrà commercializzato, abitato e gestito nel tempo.
Easy San Siro: 142 appartamenti a canone convenzionato, qualità da edilizia libera
Easy San Siro, situato a Milano in prossimità dello stadio, è un esempio concreto di questa visione. Il progetto comprende 142 appartamenti — bilocali, trilocali e quadrilocali — destinati alla locazione a canone convenzionato sulla base di una convenzione con il Comune di Milano. L'immobile rimane unitario nella proprietà e viene gestito integralmente in locazione, secondo un modello profondamente diverso dalla tradizionale frammentazione della locazione di singole unità in contesti condominiali.
Uno degli elementi distintivi del progetto è l'equilibrio tra accessibilità economica e qualità del prodotto. Nonostante i canoni siano vincolati dalla convenzione comunale, gli appartamenti offrono caratteristiche assimilabili all'edilizia libera: spazi generosi, con bilocali che raggiungono anche i 50-60 metri quadrati. Un posizionamento che risponde alla domanda crescente di prodotto accessibile ma non rinunciatario, che caratterizza le fasce di popolazione escluse sia dalla proprietà che dall'affitto di mercato nelle grandi città.
Il letting come strumento strategico, non come attività commerciale
Nel Build to Rent la commercializzazione non può essere trattata come una semplice attività di collocamento delle unità sul mercato. È invece uno strumento per validare il prodotto, leggere in anticipo le esigenze dei futuri residenti e supportare le decisioni dell'investitore durante le fasi di sviluppo. La commercializzazione genera così un patrimonio informativo che va ben oltre la semplice locazione degli appartamenti. Le richieste ricevute, i feedback dei potenziali residenti, i tempi di assorbimento e le motivazioni che guidano le scelte abitative diventano dati preziosi per affinare la strategia di gestione dell'asset e migliorare continuamente l'esperienza del residente. In questa prospettiva letting e Property Management smettono di essere funzioni separate e diventano parte di un unico processo: il primo costruisce la comunità e seleziona la domanda, il secondo garantisce continuità all'esperienza abitativa e alla qualità del servizio. È dalla loro collaborazione che nasce la capacità di massimizzare occupancy, retention e valore dell'investimento nel tempo.
Il Property Management inizia mesi prima dell'apertura
Uno degli aspetti che distingue più nettamente il Build to Rent dalla residenzialità tradizionale è il momento in cui entra in gioco il Property Management. Non alla consegna dell'immobile, ma già durante la fase di sviluppo. Attività poco visibili dall'esterno, ma essenziali per consentire all'investitore di conoscere in anticipo il costo reale della gestione e avviare l'operatività con procedure già consolidate. Nella logica dell'edilizia convenzionata, dove qualità dell'esperienza e sostenibilità economica devono procedere insieme, la selezione dei servizi da offrire non segue il principio del massimo, ma quello della coerenza: concierge, presidio manutentivo, strumenti digitali e iniziative di community management generano valore solo se rispondono a esigenze concrete e si traducono in spese sostenibili per i residenti.
L'apertura come banco di prova: tecnologia e comunità vanno insieme
La fase più delicata è quella dell'ingresso dei primi residenti. In poche settimane occorre coordinare la presa visione delle unità, la firma dei contratti, la consegna delle chiavi, l'onboarding digitale e l'organizzazione dei traslochi di oltre cento famiglie, trasformando una serie di attività separate in un unico processo operativo fluido. A Easy San Siro questo passaggio è stato supportato da una piattaforma digitale che consente ai residenti di prenotare uno slot dedicato per il trasloco, distribuendo gli ingressi ed evitando sovrapposizioni e disservizi. La stessa applicazione permette di gestire le comunicazioni, aprire e monitorare i ticket manutentivi e raccogliere informazioni preziose sul funzionamento dell'edificio.
Ma la tecnologia è solo una parte dell'esperienza. Dietro la piattaforma resta fondamentale la presenza di un team riconoscibile, capace di ascoltare e accompagnare i residenti nelle prime settimane e di favorire la costruzione di una comunità attraverso iniziative semplici e momenti di incontro. Un aspetto che spesso viene sottovalutato nei modelli di gestione più orientati all'efficienza operativa ma che è determinante per la retention nel medio periodo.
La gestione data-driven: dai consumi energetici alla rent collection
Dopo l'apertura, il Property Management entra in una fase in cui i dati diventano strumento decisionale. Consumi energetici, livello delle service charge, puntualità degli incassi, numero e tipologia delle richieste manutentive consentono di misurare l'efficacia delle scelte iniziali e individuare possibili miglioramenti. Le segnalazioni raccolte attraverso l'app diventano una fonte di informazioni preziosa: comprendere quali problematiche si ripetono, dove si concentrano e con quale frequenza permette di pianificare interventi più efficienti. Se più appartamenti richiedono lo stesso tipo di manutenzione, programmare un unico presidio tecnico anziché interventi separati consente di ridurre i costi, accelerare i tempi di risposta e migliorare il livello del servizio.
Sul fronte della rent collection — componente essenziale dell'equilibrio economico di un progetto Build to Rent — tra le soluzioni adottate è prevista la possibilità di utilizzare l'addebito diretto, rendendo il processo di pagamento più semplice per i residenti e più efficace per il controllo dei flussi finanziari dell'investitore.
La continuità come fonte di valore: dal contratto al turnover
L'integrazione tra letting e Property Management non si esaurisce con la firma del contratto. Il percorso del residente prosegue lungo tutto il ciclo di vita della locazione e richiede continuità tra commercializzazione, ingresso, gestione quotidiana e futura rilocazione dell'unità. Anche il turnover deve essere affrontato come un processo strutturato: uscita del conduttore, verifica dell'appartamento, eventuali interventi di ripristino, nuova commercializzazione e rientro a reddito devono susseguirsi con la massima rapidità possibile, riducendo i tempi di sfitto e preservando il valore dell'investimento.
per commentare devi effettuare il login con il tuo account