L'Italia si conferma uno dei mercati immobiliari più ricercati del Sud Europa. Nel primo semestre 2026 il settore ha attratto 7,3 miliardi di euro di investimenti, il 37% in più rispetto allo stesso periodo del 2025, secondo un report elaborato dal dipartimento Reserach & Data Intelligente di Patrigest, Gabetti Group. Un risultato significativo perché maturato in un contesto segnato da incertezze geopolitiche, inflazione al rialzo e una politica monetaria più restrittiva da parte della Bce.
- Primo trimestre più alto di sempre per il retail
- Tre grandi portafogli trainano la logistica
- Hospitality continua a dimostrarsi solido
- Office, una domanda sempre più selettiva
- Living cresce quasi il doppio rispetto al 2025
- Classi alternative segnano la crescita maggiore
- L'Italia piace sempre di più agli investitori stranieri
Primo trimestre più alto di sempre per il retail
La prima asset per volumi è il retail, con circa 2,4 miliardi di euro investiti (+116% rispetto al I semestre del 2025). Il secondo trimestre ha registrato la miglior performance trimestrale mai rilevata per il comparto, con oltre 1,6 miliardi di euro. A sostenere i volumi, tre segmenti distinti: gli shopping center e retail park (circa il 25% del totale), gli outlet — tra cui uno share deal su un portafoglio paneuropeo che include Serravalle Scrivia e Castel Romano — e l'high street prime, dove spiccano operazioni di primissimo piano come la cessione dell'80% dell'immobile di Via Montenapoleone 8 per oltre un miliardo di euro.
Tre grandi portafogli trainano la logistica
L'industrial & logistics segna 1,2 miliardi di euro (+48% sull'analogo periodo del 2025), con un secondo trimestre particolarmente vivace (circa 875 milioni). Il recupero è stato sostenuto da tre operazioni superiori ai 100 milioni di euro su portafogli logistici concentrati lungo gli assi Milano-Bologna e Torino-Milano-Venezia, confermando la centralità del Nord Italia come baricentro della catena distributiva nazionale.
Hospitality continua a dimostrarsi solido
Il settore alberghiero chiude con poco meno di 1,2 miliardi di euro, in calo del 10% rispetto a un 2025 eccezionale. Il segmento luxury & upper scale assorbe circa l'85% dei volumi. Milano — grazie anche all'acquisizione di un portafoglio di quattro alberghi da parte di Covivio per oltre 200 milioni — guida con il 30% del totale. Roma segue con il 20%, mentre i mercati emergenti (costa siciliana, Lago di Como, destinazioni alpine) attirano principalmente hotel operator, club deal e capitali privati.
Office, una domanda sempre più selettiva
Gli uffici raccolgono circa 650 milioni di euro (-29% rispetto al primo semestre del 2025), segnale di una domanda sempre più selettiva concentrata sui trophy asset dei CBD di Milano e Roma, che insieme rappresentano l'80% del totale investito. Oltre il 40% del volume è sostenuto da acquirenti privati (HNWI, family office, società). Significativa la tendenza alla riconversione d'uso — principalmente da uffici verso living e hospitality — che nei trimestri recenti ha caratterizzato diverse operazioni milanesi.
Living cresce quasi il doppio rispetto al 2025
Il segmento living cresce dell'89%, raggiungendo circa 650 milioni di euro su 19 operazioni. Il build-to-sell pesa per il 48% del totale, lo student housing per il 41%. Oltre il 60% dei volumi si concentra su Milano e la sua area metropolitana; in crescita Padova, Roma e Firenze per le operazioni legate al segmento universitario e alla riqualificazione residenziale. Aumentano le operazioni in forward purchase nello student housing, a conferma del crescente interesse istituzionale.
Classi alternative segnano la crescita maggiore
Le asset class alternative segnano la crescita più netta: 750 milioni di euro, +140% rispetto al primo semeste 2025. I data center dominano il segmento, con forte polarizzazione su Milano e area metropolitana (asset industriali da convertire o terreni per sviluppo). L'Italia ospita oltre 200 data center — terza in Europa dopo Germania e Francia — ma la concentrazione geografica rimane elevata e l'incertezza normativa locale rappresenta un elemento di rischio da monitorare.
L'Italia piace sempre di più agli investitori stranieri
Gli investitori internazionali confermano la propria centralità con il 67% dei volumi complessivi. Per volume, i principali paesi di provenienza sono Stati Uniti, Qatar e Spagna; per numero di operazioni, USA, Francia e Spagna. I capitali domestici si concentrano prevalentemente su asset office e su operazioni living value-add nel BTS.
"Il vero elemento - afferma Luca Dondi dall'Orologio, AD di Patrigest, Gabetti Group - di novità è la trasformazione strutturale della domanda: cresce l'interesse per asset class alternative come i data center, si consolida il living tra build-to-sell e student housing, e prosegue la riconversione di immobili obsoleti verso nuovi utilizzi." Secondo Daniele Martignetti, CEO di Great, Gabetti Group: "La creazione di valore dipende sempre meno dalla semplice detenzione dell'asset e sempre più dalla capacità di trasformarlo, riposizionarlo e adattarlo ai nuovi driver della domanda."
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