Plusvalenza con superbonus, le regole in caso di successione e comproprietà

Come calcolare la plusvalenza sulla vendita di immobili interessati dal superbonus se, in particolare, si tratta di immobili in comproprietà e le spese sono state sostenute solo da uno dei proprietari? Lo ha precisato l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 158 del 10 agosto 2026, chiarendo che le spese per i lavori agevolati dalla maxi-agevolazione possono aumentare il costo fiscalmente riconosciuto soltanto per il comproprietario che le ha effettivamente sostenute. Di conseguenza, chi vende la propria quota di un immobile non può utilizzare, per ridurre la plusvalenza imponibile, i costi dei lavori pagati da un altro comproprietario.

Il caso

La questione riguarda una madre e una figlia comproprietarie di un immobile insieme al figlio/fratello. Alcune quote dell’immobile erano state acquisite per successione nel 2009, mentre altre erano state acquistate a titolo oneroso. Tra il 2021 e il 2023 sull’immobile sono stati eseguiti lavori agevolati con il superbonus, ma tutte le spese sono state sostenute esclusivamente dal figlio/fratello, che ha beneficiato delle relative agevolazioni fiscali.

In vista della possibile vendita delle quote nel 2026, le comproprietarie hanno chiesto all’Agenzia delle Entrate se fosse possibile includere nel loro costo fiscale anche le spese sostenute dall’altro comproprietario. Tale possibilità è stata esclusa. 

Plusvalenza superbonus e quote ereditate

La disciplina della plusvalenza immobiliare introdotta dalla legge di Bilancio 2024 riguarda le cessioni di immobili sui quali sono stati realizzati interventi agevolati con il superbonus, quando la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Ci sono però, come previsto dalla normativa, alcune esclusioni dalla tassazione, tra cui gli immobili acquisiti per successione e quelli utilizzati come abitazione principale nei periodi previsti dalla legge.

Un aspetto particolarmente importante riguarda gli immobili posseduti solo in parte per successione. L’esclusione non si estende automaticamente all’intero immobile: se il proprietario vende quote di diversa provenienza, occorre distinguere tra:

• quota acquisita per successione, per la quale opera l’esclusione dalla nuova plusvalenza;
• quota acquistata a titolo oneroso, che può invece rientrare nella disciplina della plusvalenza superbonus.

Pertanto, nel caso di comproprietà con quote di diversa origine, la plusvalenza deve essere determinata separatamente per ciascuna quota.

Come si determina il costo fiscale

Secondo quanto confermato dall’Agenzia delle Entrate, quando non è possibile documentare il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile, può assumere rilevanza il valore risultante da una perizia giurata redatta da un professionista abilitato.

Questo valore può essere utilizzato per determinare il costo fiscalmente riconosciuto ai fini del calcolo della plusvalenza, applicando, quando ricorrono i requisiti, anche le regole di rivalutazione previste dall’articolo 68 del Tuir.

Spese superbonus sostenute da un altro comproprietario

La risposta n. 158/2026 ha fatto in particolar modo chiarezza sulle spese per il superbonus sostenute da un altro comproprietario. In base a quanto precisato, l’articolo 68 del Tuir consente, in determinate condizioni, di considerare i costi inerenti all’immobile nella determinazione della plusvalenza. Ma, secondo l’Agenzia delle Entrate, tali costi devono essere effettivamente sostenuti dal soggetto che cede l’immobile o la relativa quota.

Di conseguenza, il comproprietario che non ha pagato i lavori legati al superbonus e non ha beneficiato delle relative detrazioni non può aumentare il proprio costo fiscale con le spese sostenute dall’altro comproprietario. Il fatto che gli interventi abbiano incrementato il valore dell’immobile non è quindi sufficiente per attribuire fiscalmente quelle spese a tutti i proprietari.

Superbonus, le regole sui costi dei lavori

La disciplina dell’articolo 68 prevede inoltre un trattamento specifico per le spese agevolate con il superbonus quando il contribuente ha usufruito dello sconto in fattura o della cessione del credito: 

• se l’immobile viene venduto entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, le relative spese agevolate non concorrono alla formazione del costo ai fini della plusvalenza;
• se la vendita avviene oltre cinque anni dalla conclusione degli interventi, può essere considerato il 50% delle spese secondo le condizioni previste dalla norma.

Queste regole devono comunque essere applicate alla posizione fiscale del soggetto che ha effettivamente sostenuto le spese.

Imposta sostitutiva del 26%

Resta infine possibile ricorrere, quando ne ricorrono i presupposti, all’imposta sostitutiva del 26% prevista dalla legge di Bilancio 2024 per le plusvalenze derivanti dalla cessione degli immobili interessati dalla nuova disciplina.