Il mattone di lusso resiste e cresce ancora nella prima metà dell'anno

Il primo semestre del 2026 ha confermato la tenuta del mercato residenziale "prime" — ovvero il segmento di fascia alta e ultra-lusso — nelle principali città del mondo, nonostante un contesto di incertezza geopolitica, tassi di interesse elevati e sentiment dei compratori ancora cauto. Secondo il Savills World Cities Prime Residential Index, che monitora 30 grandi metropoli globali, i valori di capitale sono cresciuti mediamente dello 0,6% nei sei mesi fino a giugno 2026, mentre i canoni di affitto hanno registrato un incremento dell'1,1% — in accelerazione rispetto allo 0,5% del secondo semestre 2025. Un risultato positivo in termini assoluti, anche se lontano dai picchi storici: prima della Grande Crisi Finanziaria del 2008, i mercati prime arrivavano a crescere del 5-7% ogni sei mesi.

Il dato più significativo è che il 60% delle città monitorate ha registrato crescita positiva dei valori, segno di una resilienza strutturale che va al di là del ciclo economico. A sostenerla, secondo gli analisti di Savills, sono soprattutto la scarsità di offerta, la creazione di nuova ricchezza privata e la domanda internazionale.

Tokyo domina, le città cinesi soffrono

Il mercato che ha lasciato il segno più netto nel primo semestre è Tokyo, con una crescita dei valori immobiliari del +7,0% in sei mesi e del +20,4% su base annua — il dato più alto tra tutte le 30 città del campione. Un risultato non ciclico, bensì strutturale: la capitale giapponese continua ad attrarre migranti interni e internazionali, mentre l'offerta di nuove abitazioni di pregio resta compressa da costi di terreno, manodopera e costruzione in costante aumento.

All'opposto estremo dello spettro troviamo le città cinesi, che continuano a fronteggiare pressioni significative: quattro delle cinque metropoli cinesi monitorate (Pechino, Shenzhen, Shanghai, Guangzhou) hanno registrato cali dei valori. Guangzhou ha subito il calo più marcato, con prezzi in caduta del -4,2% e affitti giù del -2,2%. L'eccezione è Hangzhou, che ha messo a segno una crescita dell'1,7%. Il mercato cinese è penalizzato da pressioni demografiche, sentiment dei compratori ancora debole e sforzi governativi per ridurre i rischi nel settore immobiliare.

Seoul, Cape Town e Singapore: le sorprese della classifica

Seoul ha consegnato una performance di rilievo: +4,1% sui valori di capitale e +4,4% sugli affitti. Alcuni acquirenti sudcoreani hanno anticipato le decisioni d'acquisto in previsione di ulteriori rialzi, mentre le aspettative di carenza futura di offerta continuano a sostenere sia il mercato delle vendite che quello delle locazioni.

Cape Town si è confermata tra le piazze più dinamiche al mondo, con valori in crescita del +4,7% e affitti su del +7,9% — il risultato riflette una domanda che supera sistematicamente un'offerta di qualità molto limitata.

Singapore ha mostrato una crescita più contenuta ma stabile (+0,4% sui valori, +1,7% sugli affitti). Il restringimento del divario di prezzo tra mercato prime e mercato mainstream è atteso per alimentare un rinnovato interesse degli acquirenti nei prossimi mesi.

Il Nord America: San Francisco torna protagonista

I quattro mercati nordamericani monitorati hanno fatto segnare una crescita media dei valori del 2,1%, con un incremento medio degli affitti dell'1,2%.

San Francisco è stata la stella della regione: +4,8% sui valori e +3,7% sugli affitti nel primo semestre. Dopo anni di languore post-pandemico, la città ha beneficiato del suo ruolo di capitale mondiale dell'intelligenza artificiale, che attrae talenti e capitali. Come nota il report, "la ripresa di San Francisco riflette la crescente influenza dell'intelligenza artificiale sulla creazione di ricchezza globale e sulla domanda abitativa".

New York ha mantenuto una crescita solida e diversificata: +2,4% sui valori e +2,1% sugli affitti, confermandosi la città nordamericana con i prezzi prime più alti (circa 2.700 dollari al piede quadrato).

Miami, invece, ha registrato l'unica contrazione dei valori in Nord America (-0,3%), segnale che la city della Florida sta attraversando una fase di normalizzazione dopo gli eccessi della migrazione pandemica.

Il mercato degli affitti batte quello delle compravendite

Un trend strutturale emerge con chiarezza: dal 2022, i canoni di affitto crescono più velocemente dei valori di capitale in tutto il mondo. La combinazione di tassi di interesse elevati, vincoli di accessibilità e incertezza globale spinge sempre più persone — anche nell'alta fascia di reddito — a preferire la flessibilità dell'affitto all'acquisto.

New York rimane la città più cara per chi affitta nel segmento prime: 23,04 euro al metro quadro a settimana. Seguono Hong Kong (17,24 €/mq/sett.) e Los Angeles (15,80 €/mq/sett.).

Focus Italia: Milano e Roma in territorio positivo

Il report di Savills offre dati specifici su due città italiane: Milano e Roma, entrambe incluse nel gruppo EMEA.

Milano ha registrato una crescita dei valori di capitale dell'1,5% e degli affitti del 2,0% nella prima metà del 2026. Con un prezzo medio di 1.780 dollari al piede quadro (circa 16.500 €/mq), si posiziona come l'undicesima città più cara al mondo per il residenziale prime — davanti a Roma, Lisbona e tutte le città nordamericane escluse New York. Il report cita "solidi fondamentali lifestyle e una connettività in miglioramento" come fattori di sostegno alla domanda milanese. La città si conferma il principale polo finanziario e creativo italiano, con un mercato prime capace di attrarre domanda internazionale.

Roma ha mostrato una crescita più contenuta ma comunque positiva: +0,2% sui valori di capitale e +1,8% sugli affitti. Il prezzo medio si attesta intorno ai 1.630 dollari al piede quadro (circa 15.100 €/mq), un livello inferiore a Milano ma comunque nella fascia media-alta della classifica globale, davanti a città come Lisbona, Barcellona e tutte le principali metropoli asiatiche di seconda fascia.

L’Europa meridionale

Milano e Roma non sono isolate: tutta l'Europa meridionale brilla in questo contesto. Lisbona guida la regione EMEA con +3,3% sui valori e +7,6% sugli affitti. Madrid cresce del +2,4% e Barcellona del +1,5%. Atene registra +1,2% sui valori con rendimenti lordi del 4,0%, tra i più attrattivi dell'area Mediterranea. In questo panorama, l'Italia si inserisce positivamente, pur con performance più moderate rispetto alle piazze iberiche.

Dubai raffredda, Londra arranca

Tra le sorprese negative, Dubai spicca come il mercato più in difficoltà tra quelli EMEA: valori giù del -4,5% e affitti in calo del -6,7%, penalizzati dall'eccesso di offerta e dalla pressione geopolitica regionale.

Londra ha continuato la sua lunga correzione: valori in calo del -1,9% nel semestre, con il prime central London ancora il -24,5% sotto il picco del 2014. La capital britannica, tuttavia, ha visto gli affitti salire dello 0,8%.

Berlino è risultata tra i peggiori performer dell'intero indice: -4,4% sui valori e -6,2% sugli affitti, riflettendo le difficoltà economiche della Germania e un pipeline di sviluppo in rallentamento.

Quanto costa il metro quadro nel mondo

La tabella più eloquente del report mostra i prezzi assoluti per il residenziale prime a giugno 2026. In cima svetta Hong Kong con 34.800 €/mq, seguita da Tokyo (29.100 €/mq) e Ginevra (26.300 €/mq). New York è quarta a 25.000 €/mq, Parigi quinta a 19.000 €/mq.

Nel confronto europeo, Milano a 16.500 €/mq si piazza davanti a Roma (15.100 €/mq), ma dietro a Ginevra, Londra (18.200 €/mq) e Parigi. Per gli affitti, Milano e Singapore condividono il medesimo livello (9,83 €/mq a settimana).

Prospettive per la seconda metà del 2026

L'outlook di Savills per il secondo semestre è di sostanziale stabilità: i valori prime globali sono attesi in crescita dello 0,5%. Crescita prevista in 16 mercati, stabilità in 10, calo in soli 4.

Cape Town è indicata come la piazza con il maggiore potenziale di apprezzamento (+4%-5,9%). Nel gruppo di chi crescerà tra il 2% e il 3,9% troviamo Singapore, Seoul, Kuala Lumpur, Lisbona, Madrid e Barcellona. Le città italiane sono nel gruppo di crescita moderata (0%-1,9%), insieme a Parigi, Amsterdam e Mumbai.

Dubai rimane l'outlier negativo, con una previsione di ribasso intorno al -10%. Per le grandi piazze anglosassoni, le prospettive sono miste: Londra e San Francisco sono attese in lieve calo (fino a -1,9%), mentre Sydney potrebbe correggere del -2/-3,9%. Le metropoli nordamericane, nel complesso, sono previste sostanzialmente piatte.