Rivalutazione immobili, +25% per chi ha comprato a Milano vent'anni fa

Quanto vale oggi una casa acquistata vent'anni fa? Dipende enormemente da dove si trova. L'analisi dell'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa sui prezzi delle abitazioni in Italia, Milano, Napoli, Roma e Torino su diversi archi temporali restituisce una mappa della rivalutazione immobiliare che racconta storie profondamente diverse — e che mette in luce quanto il ciclo del mattone italiano sia stato tutt'altro che uniforme nel tempo e nello spazio.

Il lungo periodo: l'Italia perde il 24,1%, Milano è l'unica grande città in positivo

Sul ventennio — l'orizzonte più lungo analizzato — il dato nazionale è impietoso: i prezzi delle abitazioni in Italia sono diminuiti del 24,1%. Una contrazione che incorpora la grande crisi immobiliare iniziata nel 2007 e i lunghi anni di correzione che ne sono seguiti. Le grandi città non fanno eccezione, anzi in alcuni casi fanno peggio della media: Napoli ha perso il 32,4% del proprio valore, Roma il 29,8% e Torino il 26,9% — tutte al di sotto del dato nazionale.

L'unica eccezione rilevante è Milano. Il capoluogo lombardo è l'unica grande città tra quelle analizzate ad aver chiuso il ventennio in territorio positivo, con una crescita dei prezzi del 25,1%. Una performance che lo rende un caso unico nel panorama italiano: mentre il resto del Paese assorbiva ancora le conseguenze della crisi, Milano ha saputo intercettare domanda, investimenti e trasformazioni urbane, invertendo la tendenza prima degli altri mercati e mantenendola.

Il decennio: lo spostamento si amplifica, Milano a +59,2%

Accorciando l'orizzonte agli ultimi dieci anni il quadro si ribalta. A livello nazionale i prezzi crescono del 16,7%, recuperando una parte significativa delle perdite accumulate nel decennio precedente. Milano amplifica ulteriormente il proprio vantaggio con una rivalutazione del 59,2% — il risultato più alto in assoluto tra tutti i mercati analizzati e un dato che racconta la traiettoria di una città diventata nel decennio un polo di attrazione internazionale per investimenti, imprese e talenti.

Napoli recupera terreno con un +17,1%, tornando sopra la media nazionale. Torino cresce dell'8,7%, meno della media ma con un segnale di ripresa. Roma è ancora in territorio negativo, sebbene di poco: -1,2% nel decennio, a conferma delle difficoltà strutturali del mercato immobiliare capitolino nel medio periodo, penalizzato da una domanda meno sostenuta e da una minore capacità di attrarre investimenti privati rispetto a Milano.

Gli ultimi cinque anni: recupero generalizzato, Torino sorprende con +17,4%

L'orizzonte quinquennale racconta di una fase di recupero più diffusa e più equilibrata tra le città. I valori immobiliari in Italia crescono del 16,0% e tutte le grandi città analizzate registrano variazioni positive — nessuna esclusa. Milano si conferma in testa con +22,3%, ma la vera sorpresa degli ultimi cinque anni è Torino: il capoluogo piemontese registra una crescita del 17,4%, seconda solo a Milano e superiore alla media nazionale, segnalando un'accelerazione significativa che potrebbe riflettere un riposizionamento strutturale del mercato torinese. Napoli cresce del 15,9%, in linea con la media italiana. Roma chiude il gruppo con +9,7%, ancora la più lenta tra le grandi città ma finalmente in terreno positivo.

Le due peculiarità di Milano: prima a invertire la tendenza e unica a crescere nel 2020

“L’analisi su diversi archi temporali - afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa - evidenzia come il mercato immobiliare residenziale italiano abbia attraversato fasi molto diverse. Se il confronto a vent’anni mostra una contrazione dei valori generalizzata, incorporando la crisi iniziata nel 2007, gli ultimi dieci e cinque anni rivelano una ripresa più marcata, soprattutto in alcune grandi città. Milano si distingue per continuità e intensità della crescita, mentre Torino evidenzia negli ultimi anni un recupero significativo.

Due elementi rendono particolarmente interessante il caso di Milano nel confronto con Napoli, Roma e Torino: dopo la diminuzione dei prezzi iniziata nel secondo semestre del 2007, in linea con il dato nazionale, il capoluogo lombardo è stato il primo a invertire la tendenza, registrando una fase di stabilità già nel secondo semestre del 2016. Inoltre nel 2020, anno segnato dalla pandemia, Milano è stata l’unica tra le quattro città considerate a rilevare prezzi ancora in aumento”.

La lezione dei numeri: il mercato immobiliare non è uguale per tutti

La lettura comparata dei tre orizzonti temporali — venti, dieci e cinque anni — offre una prospettiva che va oltre i singoli dati. Mostra come il mercato immobiliare italiano sia tutt'altro che monolitico: incorpora cicli diversi, velocità di recupero differenti e una concentrazione crescente della creazione di valore nelle città con maggiore capacità attrattiva. Chi ha comprato a Milano vent'anni fa si trova oggi con un immobile rivalutato del 25%, mentre chi ha comprato a Napoli nello stesso periodo ha visto il proprio patrimonio ridursi di quasi un terzo. Gli ultimi cinque anni segnalano però un'inversione più omogenea, con Torino in particolare che accelera e suggerisce come il ciclo di rivalutazione possa spostarsi anche verso mercati che fino a poco fa erano rimasti indietro.