Responsabilità precontrattuale, cosa implica negli accordi immobiliari

Quando ci si appresta a una compravendita immobiliare, l’avvio della contrattazione fra le parti rappresenta un passaggio delicato, perché inizia a imbastire i vincoli che assumerà il contratto definitivo. In questo contesto, diventa rilevante il tema della responsabilità precontrattuale: l’obbligo di indennizzo per i danni subiti, che sorge quando uno dei contraenti si comporta in modo scorretto o sleale durante le negoziazioni. Questa tutela è garantita dagli articoli 1337 e 1338 del Codice Civile, salvaguardando la buona fede nella fase preparatoria dell’accordo, sanzionando interruzioni ingiustificate o la mancata comunicazione di informazioni fondamentali.

Cosa si intende per responsabilità precontrattuale

La negoziazione di un affare, come ad esempio l’acquisto di un immobile, comporta sempre un certo grado di complessità. Per quanto le parti non abbiano ancora firmato un contratto vincolante, la legge impone di agire con il massimo della lealtà anche nella fase di trattativa.

Per responsabilità precontrattuale si intende l’obbligo di risarcire i danni quando, all’interno di una contrattazione, una delle parti si comporta in modo scorretto o sleale prima della finalizzazione dell’accordo. La natura della responsabilità precontrattuale è quindi quella di un illecito che nasce prima della stipula, quando una parte viola i propri doveri di correttezza verso l’altra. 

Ai sensi degli articoli 1337 e 1338 del Codice Civile, è ammesso il risarcimento del danno per:

• rottura improvvisa e senza motivo dalle trattative, ovvero quando un soggetto - acquirente o venditore, nel caso delle compravendite immobiliari - si svincola da accordi ormai definitivi, in presenza di un ragionevole affidamento sulla conclusione dell’affare da parte della controparte;
• mancata comunicazione di informazioni importanti, come nel caso di abusi edilizi, gravi vizi o ipoteche, allo scopo di spingere la controparte alla chiusura dell’accordo;
• trattative simulate, ovvero una negoziazione avviata senza alcuna intenzione di finalizzare l’accordo, al solo scopo di far perdere tempo alla controparte o, ancora, bloccare un bene o un immobile sul mercato.

Il legame tra trattative e responsabilità precontrattuale è particolarmente evidente proprio nel settore immobiliare, dove possono essere presenti costi rilevanti - verifiche e perizie, richieste di mutuo, versamenti di acconti di garanzia - sin dai primi passi della contrattazione.

Cosa dice l’articolo 1337 del Codice Civile

Il concetto di lealtà nella contrazione è esplicitamente espresso a livello normativo, come obbligo da mantenere sin dai primi contatti informativi. In particolare, la legge impone un dovere attivo di lealtà, trasparenza e protezione dell’interesse altrui: sulla responsabilità precontrattuale, l’articolo 1337 del Codice Civile impone infatti che le parti debbano comportarsi secondo buona fede, sia nello svolgimento delle trattative che nella formazione del contratto.

Magnific

Come più volte ribadito dalla giurisprudenza, il concetto di buona fede:

• è oggettivo, ovvero si misura secondo i requisiti della diligenza ordinaria;
• in caso di violazioni, non è necessario il dolo, basta la colpa;
• vale anche se il contratto viene poi effettivamente firmato. La violazione della buona fede scatta, ad esempio, se una parte usa raggiri per imporre condizioni molto svantaggiose - il cosiddetto contratto "valido ma sconveniente" - o se nasconde informazioni fondamentali per far accettare all'altra clausole vessatorie nella compravendita.

L’articolo 1338 del Codice Civile completa invece il quadro, specificando anche la natura informativa della buona fede. Infatti, chi conosce - o dovrebbe conoscere - una causa di invalidità sul futuro contratto, e non la comunica prontamente alla controparte, è chiamato a risarcire il danno a chi ha confidato nella validità dell’accordo.

Quando scatta la responsabilità precontrattuale in una trattativa immobiliare

Ma a livello pratico, quando effettivamente scattano gli obblighi di risarcimento all’interno di una trattativa immobiliare? Interrompere una contrattazione non è infatti sempre vietato, soprattutto se subentrano motivate ragioni tecniche ed economiche. Affinché si configuri la responsabilità precontrattuale, devono concretizzarsi specifiche dinamiche.

Fra i casi più frequenti che aprono la strada al risarcimento, in base alle condizioni precedentemente illustrate, si elencano:

• il venditore che, dopo aver accettato di fatto l’accordo, cambia idea in fase di finalizzazione del contratto, dopo che l’acquirente aveva già sviluppato un legittimo affidamento alla conclusione della compravendita;
• l’acquirente che prosegue le trattative, nonostante sia a conoscenza di non poter ottenere un mutuo, al solo scopo di mantenere il venditore bloccato;
• la mancata comunicazione di difformità urbanistiche, ipoteche, contenziosi o condizioni che avrebbero portato la controparte a non concludere l’affare;
• la prosecuzione di negoziati senza la reale intenzione di concludere l’accordo, al solo fine di mantenere l’immobile bloccato sul mercato, vagliando nel frattempo altre alternative.

Cosa accade se le trattative non vengono rispettate

Quando i doveri di lealtà e buona fede non vengono rispettati, la controparte ha diritto a un rimborso: la tutela di legge non punta infatti alla stipula del contratto definitivo, bensì al ripristino della situazione economica antecedente all’inizio delle trattative fallite. Entrando maggiormente nel dettaglio:

• il venditore scorretto può essere chiamato a rimborsare perizie, consulenze e costi di istruttoria del mutuo, nonché eventuali danni dovuti alla perdita di altre occasioni d’acquisto da parte dell’acquirente;
• il compratore sleale può invece dover rimborsare le spese per la messa in vendita, i costi di gestione nel periodo di blocco dell’immobile e i danni dovuti alla perdita di proposte da acquirenti alternativi.

Qual è il limite dell’interesse per il risarcimento del danno precontrattuale

È però necessario sapere che la quantificazione economica del ristoro non corrisponde al guadagno che si sarebbe ottenuto dalla vendita dell’immobile. Il danno risarcibile nella responsabilità precontrattuale è infatti limitato all’interesse negativo, ovvero:

• al danno emergente, come ad esempio le spese vive sostenute per perizie, consulenze professionali, viaggi, verifiche catastali e via dicendo;
• al lucro cessante, cioè la perdita di occasioni di acquisto o vendita, trascurate per seguire una trattativa poi fallita.

Magnific

In altre parole, il risarcimento è confinato solo al pregiudizio derivante dall’affidamento, mentre per l’interesse positivo - ovvero il profitto netto che sarebbe derivato dall’esecuzione del contratto definitivo - non basta la fase precontrattuale, serve infatti almeno la firma del preliminare.

È inoltre utile sapere che la prescrizione della responsabilità precontrattuale, così come confermato dalla sentenza 14188/2016 della Corte di Cassazione, si applica in 10 anni dalla rottura ingiustificata o dalla scoperta del comportamento scorretto: si tratta infatti di un contratto sociale qualificato tra le parti.

Come richiedere il risarcimento per il danno subito

Infine, è bene conoscere come comportarsi dal punto di vista pratico, quando si ritiene di aver diritto al ristoro del danno subito. L’onere della prova per la responsabilità precontrattuale grava su chi chiede il risarcimento, che dovrà dimostrare lo stadio avanzato delle negoziazioni, l’affidamento ragionevole, la condotta scorretta e il nesso tra questo comportamento e il danno rilevato. A questo scopo, risulta pertanto indispensabile:

• conservare tutta la documentazione delle trattative, inclusi scambi via mail o messaggi, bozze di accordo e perizie svolte;
• raccogliere tutte le fatture e i giustificativi di spesa relativi a consulenze tecniche, legali e amministrative sostenute.

Dopodiché, affidandosi a un avvocato, si può inoltrare una prima lettera di diffida e messa in mora alla controparte, tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, dettagliando i fatti e quantificando i danni. Se la diffida non dovesse sortire gli effetti sperati, quando previsto è opportuno avviare un tentativo stragiudiziale, come la negoziazione assistita. Se anche questa strada dovesse rivelarsi fallimentare, si dovrà avviare la causa civile vera e propria.