L'Italia è costellata di bellissimi centri storici praticamente ovunque: chiese medievali, palazzi nobiliari, botteghe artigiane, piazze e piazzette raccontano l'evoluzione del tessuto urbano delle città e della società stessa. Eppure, al di là dell'emozione che suscita, la definizione di cos'è un centro storico è tutt'altro che scontata: non si tratta semplicemente del "quartiere vecchio" di una città, ma di un concetto con radici culturali, urbanistiche e giuridiche ben precise. La spiegazione aiuta a comprendere perché certi edifici non si possono demolire, perché ristrutturare casa in zona A è più complicato e perché molti Comuni italiani stanno cercando nuovi modi per far rivivere le proprie origini.
La definizione di centro storico: tra urbanistica e identità
Il centro storico è quella parte di un insediamento urbano — città, paese o borgo — che conserva nell'impianto viario, nell'architettura e nell'organizzazione degli spazi le tracce di una formazione remota e delle funzioni originarie: abitative, economiche, sociali e culturali.
Non è solo un'area geograficamente centrale, ma un insieme di edifici, piazze, vicoli e percorsi che testimoniano stratificazioni successive nel tempo. Due elementi fondamentali caratterizzano ogni autentico centro storico:
- centralità: non solo geografica, ma simbolica e funzionale. È il luogo attorno a cui si è strutturata la vita collettiva di una comunità;
- storicità: la presenza di una stratificazione materiale visibile, che documenta come il tessuto urbano si sia trasformato nel corso delle epoche.
I due elementi non sempre coincidono: esistono centri storici che hanno perso centralità funzionale pur conservando un elevato valore identitario, e viceversa.
Come nasce il concetto di centro storico in Italia
Fino ai primi decenni del Novecento, la tutela del patrimonio costruito riguardava quasi esclusivamente i monumenti isolati: chiese, palazzi, archi trionfali. Tra Ottocento e inizio Novecento, molte città italiane furono attraversate da grandi interventi di "sventramento": interi isolati medievali vennero rasi al suolo in nome del progresso.
Fu Gustavo Giovannoni, ingegnere e urbanista tra i più influenti della sua epoca, a proporre un approccio alternativo: il cosiddetto diradamento edilizio. Invece di demolire in blocco, si trattava di intervenire selettivamente, eliminando solo gli edifici privi di valore storico, mantenendo intatto l'impianto viario originario e la struttura urbana complessiva.
La Carta di Gubbio del 1960: la svolta
La vera svolta avvenne nel 1960, con il Convegno nazionale per la salvaguardia e il risanamento dei centri storici, tenutosi a Gubbio. Il documento che ne scaturì, noto come Carta di Gubbio, fu sottoscritto da numerosi Comuni italiani insieme a urbanisti, architetti e studiosi.
Per la prima volta, il centro storico veniva dichiarato apertamente un bene culturale unitario, da tutelare nella sua interezza e non solo attraverso la salvaguardia dei singoli edifici di pregio.
Il quadro normativo: il DM 1444/1968 e la Zona A
Il legislatore italiano recepì il cambiamento culturale con il Decreto Ministeriale 1444 del 2 aprile 1968, che introdusse la suddivisione del territorio comunale in zone territoriali omogenee. La cosiddetta zona A corrisponde agli "agglomerati urbani di carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale", comprese le aree circostanti considerate parte integrante del nucleo tutelato.
Questa classificazione, ancora alla base della pianificazione urbanistica comunale, impone regole edilizie particolarmente restrittive. All'interno della zona A si privilegia il restauro e il risanamento conservativo rispetto alla nuova costruzione: non si possono aumentare i volumi esistenti, si devono rispettare le caratteristiche tipologiche originarie e qualsiasi intervento deve essere autorizzato con iter specifici.
Abitare nel centro storico: prezzi, vincoli e opportunità
Gli immobili situati nei centri storici italiani presentano un mercato molto eterogeneo. Nelle grandi città d'arte i prezzi rimangono elevati e costanti nel tempo, grazie alla domanda turistica e alla scarsità di offerta nuova. In molti centri storici minori, al contrario, le abitazioni possono avere valori di mercato molto contenuti, anche a causa dello spopolamento e dei costi di ristrutturazione.
Alcuni Comuni italiani, per incentivare il ripopolamento, hanno addirittura lanciato iniziative per la vendita simbolica di case a 1 euro, a fronte dell'impegno da parte dell'acquirente a effettuare lavori di recupero entro un certo numero di anni.
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