Nel panorama globale delle città a rischio bolla immobiliare fotografato dall'UBS Global Real Estate Bubble Index 2026 — la dodicesima edizione dello studio che monitora 23 grandi mercati urbani del mondo — Milano si colloca in una posizione di rischio moderato. Con uno score di 0,50, il capoluogo lombardo si trova nella fascia di rischio moderato, la stessa che comprende Amsterdam, Madrid, Francoforte, Monaco di Baviera, Los Angeles, Sydney, Toronto, Vancouver, Hong Kong e Singapore. Al di sopra ci sono le città con rischio elevato e alto, dominate da Zurigo con 1,69 — il valore più alto dell'intero campione — e Tokyo con 1,54. Al di sotto ci sono Parigi, Londra, New York, San Francisco e San Paolo, tutte nella fascia a basso rischio.
Milano: prezzi stabili, affitti in discesa
Il profilo di Milano nell'indice è quello di un mercato che ha tenuto meglio di molte altre città europee il confronto con l'inflazione, ma che mostra segnali di tensione sul fronte dell'accesso alla proprietà. I prezzi reali delle abitazioni nel 2026 registrano una variazione di -0,4% su base annua — sostanzialmente stabili — mentre sul decennio la crescita si attesta a +1,2% annuo, un ritmo modesto ma costante. Il dato più significativo riguarda gli affitti, che nel 2026 segnano una flessione del -6,3% su base annua: uno dei cali più marcati dell'intero campione, che suggerisce una pressione in riduzione sul mercato locativo, almeno nel breve periodo. Sul decennio, tuttavia, la crescita degli affitti rimane positiva a +1,1% annuo.
Lo score di Milano è in leggero aumento rispetto al 2025, il che significa che gli squilibri si sono accentuati marginalmente. Il report di UBS attribuisce questa dinamica alla combinazione tra la solidità della domanda internazionale nei quartieri centrali prime e i vincoli crescenti sull'offerta, legati alle regole urbanistiche più stringenti e all'aumentata pressione regolatoria. La crescita della città verso i distretti periferici e i comuni limitrofi sta però spostando parte della domanda verso aree più accessibili, contribuendo a ridistribuire la pressione sul mercato.
Quanto costa comprare casa a Milano rispetto al reddito
Uno dei temi centrali del report riguarda l'accessibilità economica, misurata attraverso due indicatori complementari. Il primo è il rapporto prezzo-reddito, che misura quanti anni di reddito di un lavoratore qualificato sono necessari per acquistare un appartamento di 60 mq vicino al centro. Il secondo è il rapporto prezzo-affitto, che misura quanti anni di canone di locazione equivalente sarebbero necessari per acquistare lo stesso immobile.
Su entrambi gli indicatori, Milano si colloca nella fascia intermedia del campione globale, con un profilo di accessibilità più sostenibile rispetto alle città asiatiche o alle principali capitali europee, ma già al di sopra della soglia in cui i salari locali risultano insufficienti a supportare la proprietà. Il report segnala esplicitamente Milano tra le città dove i redditi locali non bastano da soli a sostenere l'acquisto, riflettendo la componente crescente di domanda internazionale che alimenta i prezzi nei quartieri più ricercati.
Sul fronte del rapporto tra costo di proprietà e affitto — il cosiddetto user cost — Milano si colloca in una posizione relativamente favorevole rispetto a città come Hong Kong, Vancouver o Monaco di Baviera, dove il costo di possedere un'abitazione supera significativamente quello di affittarla. In mercati come Madrid, Dubai e Zurigo i costi di proprietà sono invece inferiori agli affitti, rendendo l'acquisto comparativamente più attrattivo. Milano si trova in una posizione intermedia.
Il contesto europeo: chi sale e chi scende
Per capire dove si trova Milano nel ciclo europeo, è utile il confronto con le altre città del Vecchio Continente. In testa per rischio di bolla ci sono Zurigo e Ginevra, sostenute da tassi di finanziamento strutturalmente bassi che hanno alimentato una crescita dei prezzi reali del 140% negli ultimi vent'anni a Zurigo — un record tra tutte le città analizzate — con tassi di sfitto vicini a zero e un'offerta di abitazioni in proprietà ai minimi storici. Il mercato zurighese ha il rapporto prezzo-affitto più alto dell'intero campione, pari a 46: per acquistare con il reddito da locazione ci vorrebbero quasi mezzo secolo di affitti.
Lisbona è la grande novità del 2026, inserita per la prima volta nel campione e già in zona di rischio elevato con uno score di 1,04. I prezzi reali nella capitale portoghese sono saliti di circa il 7% annuo nell'ultimo decennio — il ritmo più rapido tra tutte le 23 città — e hanno registrato un ulteriore +10% dalla metà del 2025. Ma i driver della crescita si stanno indebolendo: le politiche migratorie più selettive hanno contribuito a una dinamica demografica negativa, la crescita degli affitti si è arrestata e la domanda si sta spostando verso aree più periferiche e accessibili.
Madrid sale a 0,86, con prezzi in crescita del 9% annuo — al di sopra dei redditi e degli affitti — mentre Francoforte e Monaco di Baviera continuano a scendere, con prezzi reali rispettivamente al -3,2% e -3,7% su base annua. Francoforte in particolare si trova ora quasi il 25% al di sotto del picco del 2021 in termini reali, con un mercato delle abitazioni in proprietà che continua a contrarsi mentre il mercato degli affitti si mantiene teso. Amsterdam segna -2,0% sui prezzi ma resta a 0,95 di score per via dei fondamentali strutturali. Parigi è in calo del 25% in termini reali rispetto al 2021 e presenta basso rischio di bolla.
Il tema globale: la ricchezza finanziaria guida la domanda, i mercati si polarizzano
Il report di UBS introduce quest'anno un tema di fondo che riguarda anche Milano e il mercato italiano: la crescente concentrazione della ricchezza finanziaria come motore della domanda abitativa. Man mano che la proprietà immobiliare si disconnette dai redditi locali, le tradizionali misure di accessibilità economica diventano indicatori meno affidabili della vulnerabilità di mercato. I quartieri prime divergono sempre di più rispetto alle tendenze medie delle città nel loro insieme. A Milano questo fenomeno è già visibile nella divaricazione tra il mercato degli acquirenti internazionali nei quartieri centrali — che sostiene i prezzi nonostante i costi di finanziamento più elevati — e il resto del mercato residenziale, dove la pressione sui redditi reali delle famiglie italiane si fa sentire.
L'espansione degli investimenti legati all'intelligenza artificiale sta generando concentrazioni di ricchezza in specifiche città — Seoul e San Francisco ne sono l'esempio più evidente — mentre mercati considerati porto sicuro in contesti di incertezza geopolitica, come Zurigo o Ginevra, continuano ad attrarre capitali indipendentemente dai fondamentali locali. Milano, con il suo posizionamento come hub tecnologico, manifatturiero e finanziario in continua evoluzione, potrebbe beneficiare marginalmente di questi flussi, ma non nella stessa misura delle città al vertice della classifica globale del rischio.
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