Perdita del diritto alla casa popolare, quali sono le condizioni

Per coloro che non possono sostenere i normali costi di mercato, l’accesso all’edilizia residenziale pubblica rappresenta un sostegno fondamentale. Tuttavia, l’assegnazione di una soluzione abitativa pubblica non rappresenta un diritto eterno: la perdita del diritto alla casa popolare è infatti un’eventualità da non sottovalutare. Di solito, l’alloggio viene ritirato quando vengono meno i requisiti richiesti o, ancora, quando viene utilizzato in modo non conforme alle regole dell’ente assegnatario. La disciplina non è però identica in tutta Italia, perché possono esistere leggi e regolamenti regionali che stabiliscono criteri diversi per le cause di annullamento o decadenza della casa popolare.

Quali sono i requisiti per ottenere una casa popolare

Innanzitutto, è utile ricordare quali siano le condizioni che possono garantire l’accesso a un alloggio popolare. Seppur con una base normativa storica di riferimento come il D.P.R. 1035/1972, i criteri e le modalità concrete per l'accesso sono definiti soprattutto da leggi regionali e bandi comunali.

Considerando questa variabilità territoriale, per entrare nelle graduatorie di assegnazione gestite dal Comune è necessario dimostrare di:

• avere un ISEE inferiore alle soglie di fragilità economica previste dalla propria Regione;
• non detenere la proprietà, l’usufrutto o il diritto di abitazione su altri immobili, adeguati alle necessità familiari;
• essere residenti o lavoratori nel territorio del Comune, secondo minimi di permanenza sempre definiti a livello regionale.

È inoltre bene specificare, per chi si stesse chiedendo come avere una casa popolare in maniera urgente, che i Comuni e le Regioni prevedono canali specifici per far fronte all'emergenza abitativa. Ad esempio, vengono destinate quote di alloggi a nuclei in gravi difficoltà, come persone colpite da provvedimenti di rilascio, disabili o vittime di violenza domestica.

Cosa si deve fare per mantenere il diritto alla casa popolare

Il diritto di godere di un alloggio in edilizia residenziale pubblica, una volta ottenuta l’assegnazione, non è però eterno. L’assegnatario deve infatti rispondere a precisi doveri di buona condotta, e ad altre regole sempre stabilite a livello regionale, per conservare la propria abitazione nel tempo.

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Fra i principali requisiti per mantenere la casa popolare, che devono essere garantiti per tutta la durata della locazione, solitamente vi rientrano:

• il versamento regolare del canone d’affitto e degli oneri condominiali stabiliti;
• la comunicazione immediata all’ente gestore - ATER, ALER o altri - di eventuali modifiche alla composizione del nucleo familiare o dei redditi percepiti;
• l’onere della piccola manutenzione quotidiana degli ambienti, senza alterare la struttura dell’appartamento con lavori non formalmente autorizzati;
• l’utilizzo dell’alloggio come abitazione prevalente, occupando l’appartamento in modo continuativo.

Quando si perde il diritto alla casa popolare

Proprio poiché il diritto alla casa popolare non è eterno, il mancato rispetto delle condizioni di legge e delle regole stabilite dall’ente gestore possono comportare la perdita dell’alloggio assegnato.

Anche in questo caso, le casistiche possono variare notevolmente da Regione a Regione, tuttavia l’allontanamento è solitamente necessario quando:

• si supera stabilmente, secondo i parametri della normativa regionale di riferimento, il limite massimo di reddito consentito;
• si entra in posseso di un’altra abitazione idonea per il nucleo familiare, tramite acquisto, successione ereditaria, usufrutto o cessione da parte di terzi;
• non si abita regolarmente l’alloggio, tanto che rimane disabilitato per periodi ingiustificati;
• non si corrispondono i canoni d’affitto e le spese accessorie concordati con l’ente di gestione;
• si procede alla cessione, alla sublocazione o alla modifica della destinazione d’uso per l’appartamento assegnato.

In merito alla morosità sui canoni, è utile sapere quando va in prescrizione il pagamento dell’affitto per la casa popolare: in base all’articolo 2948 del Codice Civile, il termine di prescrizione è quinquennale, salvo che intervengano atti formali idonei a interromperlo, come una richiesta scritta di pagamento.

L’eventuale perdita dell’assegnazione viene dichiarata con uno specifico provvedimento amministrativo. Se l’alloggio non viene rilasciato spontaneamente, l’ente può procedere al recupero dell’immobile e, in alcuni casi, anche allo sfratto dalla casa popolare.

La differenza tra annullamento e decadenza dell’assegnazione

Quando si parla di perdita dell’alloggio popolare, è però necessario distinguere due condizioni fra di loro ben diverse:

• l’annullamento, che colpisce un’assegnazione che sin dall’origine non avrebbe dovuto essere disposta, ad esempio per dichiarazioni o documenti falsi o, ancora, perché in contrasto con la normativa vigente al momento del provvedimento. Lo prevedono sia le leggi regionali che il D.P.R. 1035/1972;
• la decadenza, che si verifica durante il corso della locazione, quando l’inquilino perde i requisiti o si rende responsabile di gravi inadempimenti, come il mancato pagamento dei canoni.

Le procedure per la decadenza dell’assegnazione dell’alloggio popolare

Ma dal punto di vista pratico, come avviene la procedura per la decadenza dell’assegnazione della casa popolare? Oltre ai principi generali del D.P.R. 1035/1972, l’ente di gestione deve seguire le regole di garanzie a trasparenza previste dalla Legge 241/1990.

Il processo inizia con la notifica al cittadino dell’avvio di procedimento, tramite l’invio di una formale lettera che dettagli tutte le irregolarità contestate. Dopodiché, deve essere:

• garantita una finestra temporale, definita dalla disciplina applicabile, affinché il conduttore possa presentare memorie difensive o documenti;
• l'emanazione di un provvedimento conclusivo, in caso di mancato accoglimento delle giustificazioni, che sancisce la fine del rapporto di locazione e fissa i termini per la riconsegna.

Se mi sposo perdo la casa popolare?

Uno dei dubbi più frequenti riguarda la possibilità di perdere l’alloggio a seguito di un matrimonio, avvenuto dopo l’assegnazione dell’alloggio. Di norma, le nozze non rappresentano una condizione sufficiente per perdere la casa popolare, poiché non fanno decadere il diritto all’abitazione.
Tuttavia, è necessario effettuare nuove valutazioni sulla composizione del nucleo familiare e sul reddito, perché il nuovo coniuge:

• concorre al calcolo dell’ISEE, potenzialmente innalzandolo fino a superare le soglie previste a livello regionale;
• potrebbe essere intestatario di altre proprietà idonee, tali da far cadere i presupposti per un alloggio in edilizia residenziale pubblica.

In ogni caso, è necessario informare tempestivamente l’ente gestore delle modifiche al nucleo familiare, affinché possa integrare il coniuge nel fascicolo dell’alloggio e verificare la sussistenza dei requisiti.

Se affitto o cedo la casa popolare a terzi la perdo?

Allo stesso modo, gli assegnatari di alloggi popolari spesso si domandano se sia possibile affittarli o cederli a terzi. L’appartamento è normalmente concesso in via esclusiva al titolare del relativo contratto d’affitto, di conseguenza la sua gestione non permette di:

• cederlo a terzi, anche solo a titolo gratuito;
• subaffittarlo, violando così gli accordi presi con l’ente.

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Alcune regioni impediscono anche di ospitare amici e parenti per periodi prolungati, senza una formale autorizzazione. Per contro, è spesso ammesso il subentro del figlio nella casa popolare - o, ancora, del coniuge - purché risulti già residente nell’alloggio e continui a rispettare i requisiti di reddito previsti dalla normativa regionale.

Cosa succede alla casa popolare se cambio la residenza?

L’obbligo di risiedere stabilmente nell’alloggio rappresenta uno dei pilastri fondamentali della concessione pubblica, perché dimostra il perdurare dello stato di bisogno. Spostare la propria residenza altrove, o lasciare l'immobile disabitato, può perciò comportare la perdita dell’assegnazione.

A questo scopo, è essenziale documentare all’ente gestore eventuali assenti protratte, normalmente tollerate se giustificate, come nel caso di ricoveri ospedalieri o trasferte lavorative. 

In quali casi è possibile lo sfratto da una casa popolare?

Infine, è utile ricordare cosa possa accadere se, a seguito di un provvedimento definitivo di decadenza o revoca, l'immobile non viene rilasciato. La gestione del recupero coattivo segue le regole specifiche previste dalle normative regionali o - quando applicabile, come nel caso dello sfratto da abitazioni ALER - la procedura di sfratto dalle case popolari. Di norma, questa possibilità si concretizza in presenza di:

• morosità gravi e prolungate;
• perdita dei requisiti essenziali per mantenere l’alloggio;
• abusi gravi, subaffitti o cessione dell’immobile a terzi;
• abbandono dell’appartamento o spostamento della residenza altrove.

L'ente procede con gli atti esecutivi di rilascio tramite l'Ufficiale Giudiziario, mentre il conduttore ha facoltà di proporre una formale opposizione allo sfratto della casa popolare dinanzi al giudice competente, per far valere eventuali vizi o errori contabili. Inoltre, in presenza di uno sfratto da case popolari con minorenni, soggetti disabili o anziani in condizioni di fragilità, gli organi competenti attivano il coordinamento con i Servizi Sociali per monitorare la transizione abitativa o, ancora, trovare misure di protezione temporanea.