Cavi elettrici condominiali, tra manutenzione e diritti di passaggio

Gli impianti comuni degli stabili residenziali richiedono un’attenzione costante, sia per garantirne il pieno funzionamento che per prevenire problemi legati alla sicurezza. Fra i tanti apparati da sottoporre ciclicamente a manutenzione, vi rientrano i cavi elettrici condominiali: indispensabili per alimentare le strumentazioni delle parti comuni, come luci e ascensori, devono operare sempre in condizioni rigorose, per evitare danni all’incolumità dei condomini. Ma quando sono ammessi gli interventi su queste componenti e, soprattutto, quali sono i processi autorizzativi?

Qual è la normativa che regola gli impianti elettrici condominiali

Prima di entrare nel merito degli interventi che possono essere condotti sui cavi elettrici condominiali, è indispensabile comprendere quale sia il contesto normativo di riferimento. La Legge 186/1968 impone la realizzazione a regola d’arte di tutti i materiali e gli impianti elettrici, riconoscendo al CEI - il Comitato Elettrotecnico Italiano - il valore di standard tecnico. È però con il D.M. 37/2008 che l’ambito della progettazione degli impianti elettrici ha subito una forte modernizzazione, adeguando la precedente Legge 46/1990.

Questo intervento disciplina proprio la progettazione e la manutenzione delle strumentazioni elettriche al servizio degli edifici, inclusi quelli condominiali, a partire dal punto di consegna dell’energia fino ad arrivare alle diramazioni delle singole unità abitative. In linea generale, l’installazione deve rispettare i criteri di sicurezza della norma tecnica CEI 64-8, che fissa le procedure corrette per:

• un sufficiente dimensionamento di cavi e conduttori, in base all’effettivo fabbisogno energetico del palazzo;
• la protezione contro i contatti elettrici accidentali, sia diretti che indiretti;
• il corretto isolamento per ogni impianto all’interno di tutte le aree condivise dello stabile.

Se nel condominio sono presenti lavoratori dipendenti, come il portiere, si applicano anche le verifiche periodiche obbligatorie della messa a terra previste dal D.P.R. 462/2001, mentre l’amministratore di condominio deve conservare la documentazione dell’impianto, compresa la Dichiarazione di Conformità, ai sensi del D.M. 37/2008.

Quando si devono sostituire i cavi elettrici del condominio

Per quanto spesso ben realizzati, gli impianti elettrici del condominio non sono eterni. Tra guasti e usura, devono essere sottoposti a controlli e manutenzione continua. Ma in quali casi lo stabile dovrebbe intervenire? Di solito, si rendono necessari precisi interventi quando:

• le guaine isolanti risultano fortemente consumate, irrigidite o lesionate;
• la sezione o il tipo di conduttore non risultano adeguati al carico, alle modalità di posa, alle protezioni installate o alle condizioni ambientali previste dalla progettazione e dalle norme tecniche applicabili;
• l’impianto presenta evidenti rischi, evidenziati da interventi frequenti dei dispositivi di protezione, surriscaldamenti, odore di bruciato, annerimenti, isolamento degradato, guasti ripetuti o anomalie dell’impianto di terra.
• l’intera rete risulta antecedente alle leggi attualmente in vigore e priva dei requisiti minimi di garanzia previsti dal D.M. 37/2008, tanto da rendersi utile un intervento preventivo per impianti non a norma.

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Per gli impianti elettrici realizzati prima del 13 marzo 1990, il D.M. 37/2008 individua i requisiti minimi affinché le unità abitative possano considerarsi adeguate. In presenza di carenze di sicurezza, deterioramento, trasformazioni o ampliamenti dell’impianto, bisogna far valutare da un’impresa abilitata, o da un professionista, gli interventi necessari per ripristinare la sicurezza e la conformità a regola d’arte.

Quale maggioranza serve per gli interventi sui cavi condominiali

Gli interventi sui cavi elettrici del condominio devono spesso passare per il vaglio assembleare, secondo le maggioranze stabilite dall’articolo 1136 del Codice Civile, variabili a seconda della natura dell’intervento:

• per la piccola manutenzione ordinaria, come una riparazione localizzata di routine, basta in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti in assemblea, purché rappresentino almeno un terzo dei millesimi dello stabile;
• per la manutenzione straordinaria di notevole entità, sia di una porzione comune - come nel caso di un impianto elettrico del vano scala condominiale - che dell’intero rifacimento, serve sempre la maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500 millesimi dello stabile.

In caso di pericolo urgente e imminente, l’amministratore può procedere in autonomia ai sensi dell’articolo 1135 del Codice Civile. Deve poi informare l’assemblea alla prima riunione utile.

Chi deve redigere il progetto dell’impianto elettrico di un condominio

Affinché la rete che si andrà a realizzare sia sicura, nonché a norma di legge, è necessaria una progettazione tecnica certificata. È sempre il D.M. 37/2008 a individuare le figure professionali autorizzate a elaborare tutta la documentazione tecnica, in particolare è necessario che il progetto sia firmato da:

• un professionista iscritto al relativo albo, come un ingegnere o un perito industriale, per tutte le utenze condominiali, nonché per le utenze domestiche di potenza superiore a 6 kW o di superficie superiore a 400 mq;
• il responsabile tecnico dell’azienda incaricata dei lavori, solo nei casi residuali di impianti non condominiali al di sotto dei limiti di legge. 

Il progetto deve riportare calcoli, schemi e portate dei cavi, nonché il posizionamento dei quadri, per garantire la massima affidabilità dell’impianto.

Si possono installare cavi elettrici esterni in condominio?

Quando si procede a progettare un nuovo impianto di condominio, un dubbio comune riguarda la possibilità che i cavi possano essere esterni allo stabile. Soprattutto per edifici poco recenti, non sempre è possibile procedere al posizionamento interno alle pareti: che fare, in questi casi?

La normativa sul passaggio dei cavi elettrici non vieta di posizionarli all’esterno del palazzo, tuttavia bisogna prendere in considerazione anche le norme del Codice Civile che regolano la gestione condominiale. Ad esempio, l’articolo 1120 del Codice Civile vieta le innovazioni che possano arrecare danno alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dello stabile.

Di conseguenza, prima di valutare l’installazione esterna, è necessario prendere in considerazione:

• l’uso di canaline di copertura che, oltre ad assicurare un perfetto isolamento dagli agenti atmosferici, adottino lo stesso colore e lo stesso stile delle pareti per minimizzarne l’impatto visivo;
• il regolamento condominiale, per verificare la presenza di clausole contrattuali che vietino l’installazione di impianti sulle porzioni esterne delle pareti comuni;
• i regolamenti comunali, per specifiche limitazioni a livello locale.

I cavi elettrici possono passare sulla facciata dello stabile?

Una questione delicata riguarda i cavi che devono passare sulla facciata dello stabile, perché potrebbero essere in contrasto con la tutela del decoro architettonico. Per l’impianto privato del condominio, è quindi necessario adottare soluzioni che possano ridurne l’impatto visivo e, in presenza di divieti da regolamento contrattuale, procedere all’eventuale modifica raggiungendo l’unanimità in assemblea.

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Tuttavia, bisogna considerare che sulla facciata potrebbero essere presenti anche linee o cavi di operatori terzi o gestori. In presenza di installazioni abusive o non autorizzate, il condominio può agire per ottenerne la rimozione.

Spesso il problema non è però legato al decoro dello stabile, bensì alla sicurezza per l’intero condominio. In questo caso, lo stabile può ricorrere all’articolo 700 del Codice di Procedura Civile per ottenere una tutela cautelare d’urgenza, soprattutto se:

• i cavi del gestore appaiono fortemente usurati, mal ancorati alle pareti e scarsamente isolati;
• le linee sono facilmente accessibili da strade, balconi o altri spazi frequentati, aumentando il rischio di contatti accidentali.

Se i cavi di proprietà di un gestore presentano un concreto pericolo, il condominio dovrebbe prima segnalare l’anomalia al soggetto responsabile e, se necessario, alle autorità competenti. 

Quando i corrugati condominiali possono attraversare gli appartamenti

Data la configurazione degli stabili condominiali, non è raro che gli impianti debbano passare attraverso i singoli appartamenti. In simili situazioni, si viene a configurare una situazione di servitù dei cavi elettrici in condominio, disciplinata dall’articolo 1056 del Codice Civile. In altre parole, l’attraversamento di proprietà esclusive è ammesso se:

• il tragitto è l’unico praticabile o quello che arreca il minor danno strutturale possibile;
• la presenza dei corrugati condominiali non impedisca il normale godimento dell’appartamento;
• le spese d’installazione e il ripristino delle pareti dopo l’intervento siano totalmente a carico del condominio.

Come posso consentire il passaggio dei cavi elettrici condominiali in proprietà privata?

Se il tracciato interno a un appartamento è l’unica soluzione applicabile, l’articolo 1056 del Codice Civile riconosce l’obbligo di consentire il passaggio delle condutture elettriche. Ma il singolo condomino deve autorizzare formalmente il passaggio dei cavi elettrici condominiali nella proprietà privata?

Per consentire l’attraversamento di una porzione esclusiva occorre innanzitutto verificare se il passaggio sia già previsto da titoli, regolamento condominiale, elaborati progettuali o da una servitù esistente. In mancanza di un titolo preesistente, il modo più semplice e sicuro per autorizzarlo è formalizzare un accordo scritto con il condominio, che definisca tracciato, modalità di esecuzione, accessi, ripristini e ripartizione dei costi.

Se l’intervento comporta la costituzione volontaria di una servitù, l’accordo scritto è consigliabile anche per l’opponibilità ai futuri acquirenti. In caso di disaccordo, la praticabilità dell’opera deve essere valutata alla luce dell’articolo 1056 del Codice Civile, delle norme speciali applicabili e, se necessario, dall’autorità giudiziaria.

In ogni caso resta l’obbligo di minimizzare il disagio abitativo e di ripristinare le murature: un’indennità può essere dovuta solo se prevista dalla legge, dal titolo o dall’accordo delle parti.