Perché un immobile non risulta al catasto, ecco le cause principali

Quando si acquista o si riceve in eredità un immobile, è sempre indispensabile condurre le opportune verifiche documentali, per verificare la corretta registrazione dei dati relativi al fabbricato. E nel corso di questi controlli, spesso sorge una domanda: perché un immobile non risulta al catasto? Le ragioni possono essere le più svariate, da imprecisioni nei parametri di ricerca ai mancati aggiornamenti amministrativi, passando per gli interventi edilizi non autorizzati. Comprendere l’origine di questo disallineamento è fondamentale per tutelare i propri diritti patrimoniali e, soprattutto, evitare pesanti sanzioni.

Come si verifica se un immobile è iscritto al catasto

Per comprendere le cause di mancate iscrizioni, è innanzitutto necessario verificare l’effettiva risultanza dell’immobile al catasto. Il modo più semplice per farlo è richiedere una visura catastale, tramite un professionista abilitato o portali specializzati - quali Regold, che offre servizi dedicati per gli agenti immobiliari - oppure accedendo al sito dell’Agenzia delle Entrate con le proprie credenziali SPID, CIE o CNS.

La ricerca può avvenire per indirizzo, per identificativi catastali - come foglio, particella e subalterno - oppure per soggetto. In caso la consultazione non dovesse restituire risultati, e dopo aver controllato la correttezza dei dati inseriti, non si può escludere che l’immobile non sia stato registrato.

Per contro, se l’immobile risulta effettivamente presente al catasto, ma con dati diversi da quelli in proprio possesso - ad esempio, un proprietario o un numero civico diverso al catasto - le ragioni possono essere le più svariate:

• degli errori tecnici di trascrizione;
• una voltura catastale non registrata, situazione spesso comune se il passaggio di proprietà è estremamente recente;
• un mancato aggiornamento negli anni dell’effettiva situazione dell’immobile.

Quali fabbricati non vengono accatastati

Prima di allarmarsi per una mancata registrazione, è bene verificare se il fabbricato in questione non rientri nelle esclusioni agli obblighi di accatastamento. In base al D.M.28/1998, alcuni manufatti, in assenza di un'autonoma redditività, non sono soggetti a registrazione catastale. Altri, invece, possono essere iscritti senza attribuzione di rendita. Fra i principali esclusi, vi rientrano:

• le strutture con superficie coperta inferiore agli 8 metri quadrati;
• le serre utilizzate per la coltivazione su suolo naturale;
• i manufatti isolati privi di copertura;
• le tettoie, i porcili, i pollai e altri manufatti simili, di altezza inferiore agli 1.80 metri e volumetria inferiore ai 150 metri cubi;
• i manufatti precari e senza fondazioni stabili, come alcune tipologie di gazebo.

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Per contro, i fabbricati in corso di costruzione o in stato di grave degrado possono essere iscritti al catasto, ai fini identificativi, anche senza attribuzione di rendita catastale.

Quali sono le cause di una mancata iscrizione al catasto

In tutti gli altri casi, l’assenza di risultati alla consultazione indica la presenza di un problema da indagare, come dimenticanze burocratiche, passaggi ereditari dimenticati o interventi edilizi non autorizzati.

Se un immobile non è registrato al catasto, le cause possono infatti essere le più disparate. Una delle più comuni è l'omessa dichiarazione catastale: chi realizza una nuova costruzione, o un intervento che comporta una variazione catastale, deve presentare la relativa dichiarazione entro i termini previsti dalla normativa, generalmente entro 30 giorni dal momento in cui l'unità immobiliare diviene abitabile o, comunque, utilizzabile. Fra le altre ragioni, si elencano:

• le opere realizzate senza permessi edilizi e, quindi, mai denunciate;
• i frazionamenti o le fusioni che hanno generato nuovi subalterni, senza che quelli vecchi venissero aggiornati;
• la successione non registrata al catasto, che si verifica quando gli eredi presentano la denuncia di successione ma si dimenticano di effettuare la voltura catastale;
• la mancata voltura catastale da parte del notaio o degli eredi, dopo la firma di un rogito di compravendita o di un accordo di divisione;
• gli errori materiali o i ritardi amministrativi, che comportano una momentanea comparsa di vecchi dati;
• la mancata iscrizione al Catasto Fabbricati di edifici rurali per i quali tale adempimento è obbligatorio, anche quando risultino già censiti al Catasto Terreni.

Cosa fare se un immobile non è accatastato

Nel momento in cui ci si rende conto che un edificio non esiste nei registri catastali, caratterizzandosi di fatto come un immobile fantasma, è necessario procedere alla sua regolarizzazione. Bisogna rivolgersi a un tecnico professionista iscritto ad albo - un geometra, un ingegnere o un architetto - che seguirà un’pposita procedura:

• la verifica della regolarità urbanistico-edilizia presso il Comune e, se possibile, l'eventuale regolarizzazione degli abusi;
• la predisposizione e la presentazione della dichiarazione catastale tramite DOCFA all'Agenzia delle Entrate, quando richiesta;
• il pagamento dei tributi catastali e, se dovute, delle sanzioni ridotte per ravvedimento operoso.

È bene sapere che è possibile correggere o aggiornare le risultanze catastali anche a distanza di molti anni dal trasferimento della proprietà, addirittura anche con una voltura catastale dopo 20 anni. La procedura dipende però dal problema riscontrato: se manca soltanto l'aggiornamento dell'intestazione, può essere sufficiente la voltura, se l'immobile non è mai stato censito, occorre invece procedere al suo accatastamento.

Cosa succede se eredito una casa non accatastata

Ereditare un immobile non iscritto al catasto richiede degli specifici adempimenti fiscali e civili. Di solito, gli eredi sono tenuti a inserire il bene nella dichiarazione di successione, indicandolo come fabbricato da accatastare o, quando previsto, applicando le rendite presunte. Dopodiché, devono procedere alla domanda di voltura.

Se l'immobile non è mai stato accatastato, occorre verificare le modalità per procedere al suo primo censimento catastale, normalmente tramite un tecnico abilitato, coordinando tale adempimento con la dichiarazione di successione e gli altri obblighi fiscali. Inoltre, finché l’immobile non sarà regolarmente registrato:

• la vendita, la cessione o la donazione del bene potrebbero incontrare ostacoli, perché per gli atti relativi agli immobili sono richiesti specifici requisiti catastali e dichiarazioni di conformità, la cui mancanza può portare alla nullità dell’atto;
• l’Agenzia delle Entrate può comunque effettuare controlli e attribuire d’ufficio una rendita presunta;
• rimangono dovute le imposte locali, come l’IMU, calcolate sulla rendita che verrà stabilita. 

Perché al catasto non risulto proprietario

Può succedere spesso che, dopo aver effettuato una visura, i dati ufficialmente registrati differiscano da quelli in proprio possesso. E un dubbio spesso sorge fra i titolari: “Cosa succede se al catasto non risulto proprietario”?

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Occorre ricordare che il catasto non fa proprietà, ovvero non determina l’effettiva titolarità dell’immobile, testimoniata invece dall’atto d’acquisto, dalla successione e dalle relative trascrizioni nei registri immobiliari. Nella maggior parte dei casi, se al catasto risulta il vecchio proprietario, si è verificata un’interruzione nella catena delle volture.

Per quanto le norme sui pubblici ufficiali, in particolare il D.P.R. 650/1972, prevedano l’obbligo di voltura catastale del notaio per gli atti da lui rogati, per quelli stipulati antecedentemente alla normativa il passaggio potrebbe non essere stato registrato. Servirà, di conseguenza, un’istanza di correzione all’Agenzia delle Entrate, allegando appunto l’atto d’acquisto o la dichiarazione di successione.

Cosa si rischia se non si regolarizza l’immobile al catasto

Infine, è bene sapere cosa si rischia se si decide di non regolarizzare un immobile non accatastato. Le conseguenze possono essere anche particolarmente gravose:

• delle sanzioni amministrative pecuniarie, con importi compresi tra 1032 e 8.264 euro, in base al Regio D.L. 652/1939 e ai successivi aggiornamenti, come il D.Lgs. 23/2011;
• l’accatastamento d’ufficio da parte dell’Agenzia delle Entrate, in base alla legge 311/2004, con l’addebito delle spese al proprietario.

In più, possono essere recuperate tutte le imposte locali - quali l’IMU e la TARI - con sanzioni e interessi, mentre vi possono essere ostacoli alla finalizzazione delle compravendite.